При расторжении договора аренды имущества с индивидуальным предпринимателем, являющимся учредителем общества, и последующем заключении договора аренды с этим обществом сингулярного (частичного) правопреемства не происходит. Соответственно срок аренды имущества индивидуальным предпринимателем в двухлетний срок владения, необходимый для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства, не входит (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 № 18149/10).
Одно из условий реализации права субъектов малого и среднего предпринимательства на преимущественный выкуп арендуемого государственного имущества — владение этим имуществом в течение не менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.
Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ, данным в информационном письме от 05.11.2009 № 134, в двухлетний срок включается и срок владения имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Распространена ситуация, когда вначале государственное имущество арендует индивидуальный предприниматель, а затем договор аренды этого же имущества перезаключается на общество, в котором данный предприниматель является учредителем. Возникает ли в этом случае сингулярное (частичное) правопреемство?
Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ, рассматривая одно из дел в порядке надзора.
Фабула
Комитет по управлению муниципальной собственностью и индивидуальный предприниматель в 2006 г. заключили договор аренды помещений. В связи с изменениями в законодательстве, запрещающими продавать алкогольную продукцию индивидуальным предпринимателям, договор аренды был расторгнут с 1 марта 2007 г. Фактически с этой же даты был заключен новый договор аренды помещений с обществом, в котором индивидуальный предприниматель является учредителем.
Общество, будучи субъектом малого предпринимательства, решило воспользоваться преимущественным правом выкупа арендуемого имущества и обратилось с заявлением в комитет.
Комитет отказал, сославшись на то, что общество арендует помещения менее двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Общество обратилось с иском в суд.
Исковые требования
В исковых требованиях общество просило признать незаконными действия комитета по отказу в преимущественном праве на приватизацию арендуемого имущества.
В обоснование своих требований общество заявило, что предыдущий арендатор — индивидуальный предприниматель — один из учредителей общества. Поэтому применяется п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 от 05.11.2009, в котором предусмотрен переход преимущественного права на приобретение имущества при сингулярном правопреемстве (перенайме объекта аренды).
Судебное разбирательство
Суды всех инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований. Они исходили из того, что для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право субъектам малого предпринимательства может быть предоставлено, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного закона.
Суды отклонили довод общества, что договор аренды между комитетом и предпринимателем был переоформлен на общество. Причем суды указали, что в п. 7 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 под предшествующим правообладателем понимается лицо, от которого право аренды перешло к нынешнему владельцу объекта недвижимости на основании универсального или сингулярного правопреемства.
Позиция ВАС РФ
Рассматривая заявление общества о пересмотре в порядке надзора решений судов, коллегия судей ВАС РФ нашла основания для передачи дела на рассмотрение в Президиум ВАС РФ. Суды не учли, что при расторжении с 1 марта 2007 г. договора, заключенного между предпринимателем и комитетом, фактически с этой же даты спорное помещение было предоставлено в арендное пользование на три года обществу, одним из учредителей которого является предприниматель, что предполагает сингулярное правопреемство.
Президиум ВАС РФ поддержал выводы судов нижестоящих инстанций и отказал обществу в удовлетворении заявленных требований.
Буква закона
Статья 3 Федерального закона от 22.07. 2008 № 159-ФЗ
Условия реализации преимущественного права выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи или на день подачи заявления о реализации преимущественного права;
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.