Чтобы окончательно снять с себя бремя жилищно-коммунального хозяйства, государство планирует заставить собственников жилья быть ответственными заказчиками, а управляющие компании — ответственными поставщиками услуг по управлению жилыми домами.
С середины 1990-х гг. в соответствии с действующим законодательством РФ (ст. 210 ГК РФ и ст. 158 ЖК РФ) бремя содержания общего имущества многоквартирного дома (МКД) возлагается на собственника. Однако спустя почти 15 лет культура несения этого бремени на катастрофически низком уровне.
Безответственные хозяева
В результате бесплатной приватизации жилья состав собственников в большинстве домов имеет существенное социальное расслоение. В одном доме могут быть квартиры, принадлежащие одному собственнику (семье), коммунальные квартиры, в которых проживают несколько собственников, а также квартиры, принадлежащие муниципалитету. И у них совершенно разные запросы к содержанию дома и различное понимание своей ответственности за это.
Сегодня законодательство не дает реальных механизмов урегулирования конфликтов между собственниками и не предлагает механизмов распределения ответственности между ними.
Во-первых, не определена их ответственность за обеспечение исполнения технических регламентов безопасности МКД. Большинство собственников жилья неспособно нести материальную ответственность за ненадлежащее обеспечение безопасности дома. А законодательство не определяет зоны ответственности и не требует ее обязательного страхования.
Во-вторых, собственники, даже объединившись в ТСЖ, ЖК или ЖСК, как правило, неспособны своими силами обеспечить профессиональное управление и безопасную эксплуатацию МКД. А приход частных управляющих компаний вызывает у граждан опасения в отношении гарантий их состоятельности, надежности и профессионализма.
В свою очередь для многих компаний область управления жилым фондом — абсолютно новое направление деятельности. Их привлекают большие обороты средств, возможность распоряжения ими по собственному усмотрению (пусть даже в интересах собственников), а также возможность распределения заказов на различные работы и услуги в жилищно-коммунальной сфере. И, к сожалению, из-за отсутствия опыта, знаний, профессионализма, недостаточности законодательных норм в сфере управления МКД, отсутствия современных стандартов и правил такая деятельность может привести к негативным, а иногда и к необратимым (пока еще не осознанным) последствиям для собственников МКД.
Больше 50 собственников? Мы идем к вам!
Проект федерального закона «О регулировании деятельности по управлению зданиями и сооружениями и обеспечении прав собственников объектов недвижимости», который сейчас готовит Комитет Госдумы по собственности при участии Минрегиона России и Фонда ЖКХ, должен создать правовую основу управления МКД и любыми зданиями, в которых есть жилые помещения.
Его разработчики предлагают обязать собственников жилых помещений, если в здании их более одного, объединяться для управления общим имуществом:
— если число собственников до десяти — в простое товарищество (договор о совместной деятельности) с поручением одному из товарищей ведения дел, связанных с управлением;
— во всех остальных случаях — в специальные некоммерческие объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК и т.д). Предполагается, что они могут быть созданы в рамках одного дома и управлять исключительно его эксплуатацией.
Важная деталь законопроекта — порядок заключения договора на содержание и ремонт общего имущества в МКД между ТСЖ и собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися его членами. Например, собственниками торговых и других нежилых помещений.
Выбор собственниками формы управления домом будет ограничен в зависимости от их количества. Если собственников не более десяти, они смогут управлять домом сами, если более 50 — обязаны нанимать управляющую компанию, состоящую в СРО.
Саморегулирование плюс самоуправление
Для управляющих компаний вводится обязательное членство в СРО, которое предоставит им допуск к работе на рынке управления недвижимостью в обмен на взаимную материальную ответственность перед клиентами и третьими лицами и обязательное исполнение принятых СРО стандартов.
Объединения собственников смогут выполнять работы без допуска от каких-либо общественных или государственных организаций, но строго в соответствии с утвержденным в законе минимальным перечнем работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД.
На самом деле разработчики закона рассчитывают на то, что ТСЖ тоже будут добровольно объединяться в ассоциации, как управляющие компании в СРО, и в конце концов с уже фактически выстроившейся на добровольной основе вертикалью саморегулирования управляющих компаний появится вертикаль самоуправления ТСЖ, увенчанная одной национальной ассоциацией. По мнению авторов идеи саморегулирования в ЖКХ, ассоциации ТСЖ должны стать партнерами СРО УК при выработке стандартов на услуги по управлению жилыми помещениями.
Пока все услуги, входящие в сферу деятельности управления МКД, предлагается разграничить на обязательные по закону (перечень таких работ будет зафиксирован в законопроекте и в поправках к Техрегламенту безопасности зданий и сооружений) и дополнительные:
1) обязательные работы, связанные с обеспечением безопасности: техническое обслуживание, включающее обследование объекта и регламентное обслуживание, аварийные работы и т.п.;
2) обязательный минимум коммунальных услуг, который должны исполнять управляющие компании или объединения собственников, вне зависимости от формы управления домом;
3) услуги, определенные договором на управление.
Для управляющих организаций и объединений собственников устанавливается ответственность за вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц в результате или в процессе деятельности по управлению многоквартирными домами. В частности, предполагается обязать объединения собственников жилья обеспечивать страхование гражданской ответственности лиц, выполняющих работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, они будут обязаны раскрывать информацию об основных показателях своей финансово-хозяйственной деятельности.
Справка
По данным Минрегиона России, по состоянию на 1 января 2010 г. количество МКД в стране — 2 544 971, их общая площадь — 2 104 516 тыс. кв. м.
Доля МКД, в которых собственники помещений выбрали и реализуют какой-либо из способов управления, — 73% (1 862 594 ед.), доля площади таких домов — 90% (1 885 243,5 тыс. кв. м), из них:
а) непосредственное управление собственниками реализуется в 44% домов от общего количества МКД, где выбран один способ управления, или на 8% площади таких домов;
б) управление товариществами собственников жилья, жилищными и жилищно-строительными кооперативами (ТСЖ, ЖК и ЖСК) — в 10% МКД, или на 24% от площади таких домов;
в) управление управляющими организациями — в 46% МКД, или на 68% площади таких домов.
Как видно из приведенных данных, основная доля площади МКД находится в ведении управляющих организаций (68%). Кроме того, 41% площади МКД, управляемых ТСЖ, ЖК или ЖСК, передан УК.
Под непосредственным управлением собственников находится 44% домов, однако площадь таких домов небольшая —всего 8% общей площади МКД.