1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2470

Выкупить землю под приобретенным недостроем можно

При покупке объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования (постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 № 82/09).

Общество приобрело объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании распоряжения администрации города. Право собственности на объект незавершенного строительства общество зарегистрировало в установленном законом порядке.

Обратившись в мэрию города с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка и рассмотрении вопроса о его выкупе, общество получило отказ. Он был мотивирован тем, что согласно ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию земельных участков предусмотрено лишь для собственников зданий, строений и сооружений, а заявителю принадлежит незавершенный строительством объект.

Общество обратилось в суд с иском о признании незаконным отказа мэрии города.

Суды всех инстанций отказали обществу в удовлетворении исковых требований. Они исходили из того, что у заявителя право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, не возникло в силу закона, поскольку незавершенный строительством объект не относится к объектам, поименованным в ст. 35 и 36 Земельного кодекса РФ.

Рассматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ отметил, что хотя в ст. 36 Земельного кодекса РФ не названы объекты незавершенного строительства, применять порядок выкупа земельных участков под такими объектами можно в случаях, прямо указанных в законе. К ним, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства и переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При продаже недвижимости на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответствующие правила применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Пленум ВАС РФ в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил следующее. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформить соответствующие права на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Таким образом, при обращении общества к мэрии с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, и рассмотрении вопроса о его выкупе общество выступало как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования землей, и оно вправе требовать его выкупа.