Что можно взыскать с застройщиков в 2022 г.?

| консультации | печать
Недавно были приняты меры поддержки застройщиков. Чем это грозит участникам долевого строительства? У нашей компании есть несколько договоров долевого участия в строительстве на жилые и нежилые помещения, и непонятно, как теперь они будут исполняться.

До конца 2022 г. с застройщиков нельзя взыскать неустойку и проценты за нарушение обязательств. Участники долевого строительства могут задержать оплату — взыскать с них неустойку за это тоже не получится. Кроме того, введены новые правила передачи помещений дольщикам (по состоянию на 06.04.2022).

Правительство РФ утвердило постановление от 26.03.2022 № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности <…>». В нем предусмотрены особенности взыскания неустойки, а также применения других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В частности, не начисляются в период с 29.03.2022 по 31.12.2022 по договорам участия в долевом строительстве:

  • неустойка (пени), которую обязан выплатить застройщик в случае нарушения срока передачи объекта (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ);

  • убытки сверх неустойки в случае нарушения застройщиком обязательств (ст. 10 Закона № 214-ФЗ);

  • проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства. Речь идет о случаях расторжения договора по требованию участника долевого строительства в судебном порядке, а также в случае отказа в одностороннем порядке от исполнения договора, например при непередаче застройщиком объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, и при существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства (ч. 2 и 6 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

В то же время не будут начислять неустойку и участникам долевого строительства, которые нарушили срок оплаты. Например, если они покупали помещение в рассрочку (ч. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ).

Кроме того, до 2023 г. к договорам долевого участия с физическими лицами не будет применяться Закон РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей». То есть не будут начисляться неустойки и другие финансовые санкции гражданину — участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд.

Если требования о выплате неустойки, процентов или убытков были предъявлены к исполнению застройщику до 29.03.2022, то предоставляется отсрочка до 31.12.2022 включительно. Банки и иные кредитные организации не вправе списывать деньги со счетов застройщика на основании предъявленных исполнительных документов.

Контролирующие органы до конца года не будут направлять в Росреестр уведомления о нарушении застройщиком более чем на шесть месяцев сроков завершения строительства. Также они не смогут обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Если застройщик нарушит сроки строительства и передачи объекта долевого участия в строительстве более чем на шесть месяцев, то его не будут включать в единый реестр проблемных объектов до 2023 г.

Кроме того, до конца 2022 г. будет действовать измененный порядок передачи объектов участнику долевого строительства (постановление Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства»). Одно из нововведений — стороны смогут изменить срок передачи объекта по соглашению в отдельности от других объектов долевого строительства, входящих в состав того же многоквартирного дома, но не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и без внесения изменений в проектную декларацию.

Застройщики вправе направлять сообщения о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи объекта, подписанные усиленной электронной подписью. Эти документы можно отправить по адресу электронной почты либо иным способом, указанным в договоре.

При обнаружении существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства стороны до подписания передаточного акта должны составить акт осмотра с участием специалиста. Если существенных нарушений качества нет, то стороны указывают в передаточном акте перечень недостатков, которые застройщик должен устранить безвозмездно. При наличии разногласий по этому перечню он определяется согласно акту осмотра, составленному с участием специалиста.

Если обнаружены существенные нарушения, подтвержденные актом осмотра с участием специалиста, то участник долевого строительства вправе:

  • отказаться от подписания передаточного акта и предъявить требование о безвозмездном устранении выявленных недостатков либо

  • отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и исполнения договора и предъявить требования к застройщику о возврате денежных средств и уплате процентов (в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

При выявлении отступлений от условий договора или обязательных требований, которые привели к ухудшению качества объекта, или иных недостатков, которые делают его непригодным для использования, участник долевого строительства может обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении недостатков. Застройщик должен удовлетворить это требование в срок не более 60 календарных дней со дня подписания акта.

В случае отказа участник долевого строительства может подать иск в суд либо обратиться к застройщику по своему выбору с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов на устранение недостатков. Застройщик должен удовлетворить эти требования в течение десяти рабочих дней. В противном случае участник долевого строительства может подать иск в суд.

Если иное не предусмотрено соглашением между застройщиком и участником долевого строительства, застройщик обязан будет возместить участнику долевого строительства расходы по оплате услуг специалиста. Это касается случая, когда специалист, согласно акту осмотра, подтвердил наличие нарушений требований к качеству.

При непредоставлении участником долевого строительства застройщику (его работникам, подрядчикам) доступа на объект для устранения выявленных недостатков или для составления акта осмотра участник долевого строительства не вправе обращаться в судебном порядке с требованием о безвозмездном устранении выявленных недостатков, о соразмерном уменьшении цены договора или о возмещении своих расходов на устранение недостатков.

День
Неделя
Месяц