1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 244

Аренда: сколько арендатор заплатит за отказ от договора и кто оплатит ремонт в помещении, которым арендатор не смог пользоваться?

Мы планируем арендовать помещение. Собственник предлагает свой договор. Некоторые условия у нас вызывают вопросы. Первый момент: мы намерены заключить договор на несколько лет, а помещение требует ремонта. Арендодатель предлагает прописать в договоре, что помещение арендатор ремонтирует за свой счет, а неотделимые улучшения безвозмездно переходят в собственность арендодателя и арендатору не компенсируются. Вопрос в том, что делать, если арендодатель начнет нам чинить какие-нибудь преграды в пользовании помещением до окончания срока договора. Сможем ли мы в такой ситуации компенсировать наши затраты на ремонт? Второй момент: арендатор хочет закрепить, что в случае расторжения договора по нашей инициативе аванс, равный стоимости арендной платы за все последующие месяцы до срока окончания договора, остается у него. Суды признают подобные условия допустимыми?

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Собственник помещения предлагает вам отойти от данной диспозитивной нормы и предусмотреть в договоре иное условие: арендатор не компенсирует стоимость неотделимых улучшений. Данное условие является правомерным. Его установление соответствует принципу свободы договора. В то же время, если арендодатель будет препятствовать пользованию помещением, у вас появятся основания для взыскания стоимости произведенных неотделимых нарушений и понесенных расходов на ремонт. Однако однозначно предугадать решение суда в любом случае будет достаточно сложно.

Показательным в рассматриваемом аспекте является дело № А40-66814/2017. Фабула дела следующая. Индивидуальный предприниматель арендовал у компании «ПИН Групп» на 11 месяцев помещение «под кафе или салон парикмахерских услуг». Предприниматель провел ремонт (некапитальный) помещения, с тем чтобы оно стало пригодным для оказания соответствующих услуг. Ремонт он оплатил сам, как это было предусмотрено договором. Когда работы были окончены, прекратилась подача электроэнергии. Предприниматель сообщил об этом арендодателю. Электричество вернулось лишь спустя два месяца. Тогда предприниматель предъявил к арендодателю иск о возврате денег, потраченных на ремонт. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований предпринимателя. Он ссылался на принцип свободы договора, а также на то, что арендатор должен был понимать, что это вложения в бизнес, которые тратятся на свой страх и риск. Апелляция поддержала данное решение.

А вот суд округа отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение. Как им было отмечено, суды не приняли во внимание, что истец, соглашаясь на аренду помещения, требующего текущего ремонта, и относя стоимость этого ремонта на свой счет, вправе был исходить из того, что срок аренды будет составлять 11 месяцев. В этом случае производство ремонта помещения за свой счет имело предпринимательский смысл, так как после окончания ремонта оставалось достаточное время для потребления арендатором результатов ремонта и, тем самым, компенсации самому себе расходов на ремонт за счет предполагаемой прибыли от целевого использования помещения. По мнению первой кассации, нижестоящие суды неправомерно проигнорировали доводы предпринимателя о том, что он успел лишь закончить ремонт и не пользовался помещением ни одного месяца, хотя его интерес заключался в получении прибыли. В свою очередь, арендодатель получил готовое к использованию помещение и арендную плату за время ремонта (постановление АС Московского округа от 11.07.2018 № Ф05-10476/2018 по делу № А40-66814/2017).

Второе условие — о том, что при одностороннем отказе арендатора от договора аренды арендодатель может забрать себе внесенный арендатором аванс, — само по себе также является правомерным. Между тем при урегулировании платы за односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ) должен соблюдаться принцип добросовестности (ст. 10 ГК РФ). Если он нарушен, сторона может обратиться в суд, который разрешает спор исходя из его обстоятельств.

Так, в 2017 г. до Верховного суда дошел спор между компанией «Икс 5 Недвижимость» (арендатор) и Уфимским хлопчатобумажным комбинатом (арендодатель). Арендатор решил досрочно расторгнуть договор аренды помещения под гипермаркет: через четыре года после заключения договора, при том что срок аренды был определен в 15 лет. По условиям договора он должен был оставить арендодателю в качестве платы за отказ от договора 43 млн руб. — сумму постоянной арендной платы за оставшиеся 11 лет, которая была целиком уплачена авансом.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о взыскании неосновательного обогащения, включающего в себя остаток суммы авансового платежа, внесенного им в счет постоянной части арендной платы за весь срок аренды. Суды первой и апелляционной инстанции признали его требования подлежащими удовлетворению в части: с комбината в пользу компании взыскана уплаченная денежная сумма в размере 38,6 млн руб.

Арбитражный суд округа полностью отклонил требования истца, сославшись на свободу договора. Он исходил из того, что стороны договора заключили договор на выбранных условиях и должны были осознавать его последствия. Однако ВС РФ вернул дело на новое рассмотрение. Он исходил из того, что сам факт наличия у ответчика права на удержание части произведенной арендной платы не освобождает его от обязанности действовать разумно и добросовестно, как предписывает ст. 10 ГК РФ. В то же время ВС РФ полагал, что требуемая истцом сумма должна быть уменьшена, поскольку она «очевидно не соответствует по-следствиям расторжения договора». При этом суд учел, что спорные помещения долго не пустовали — через полгода на них нашелся новый арендатор, который согласился платить больше предыдущего (Определение ВС РФ от 28.06.2017 № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015).

Таким образом, если вы согласитесь с предлагаемыми арендодателем условиями, то в случае вашего одностороннего отказа от договора арендодатель сможет получить часть от внесенного вами аванса. А вы, в свою очередь, сможете рассчитывать на снижение установленной в договоре суммы.