Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2018 года
Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2018 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Крекотнева С.Н.
судей Кобылянского В.В., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца индивидуального предпринимателя Багадаева Романа Аркадьевича - Багадаев Р.А. паспорт, лично; Томичаев Е.М. по дов. от 22.09.2017; Денисюк М.Е. по дов. 18.07.2017
от ответчика ЗАО «ПИН Групп» (правопреемник ООО «ПИН Групп») - Дунаева А.Б. по дов. от 18.12.2017
рассмотрев 6 июля 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу
индивидуального предпринимателя Багадаева Романа Аркадьевича (истца по первоначальному иску)
на решение от 18 декабря 2017 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 30 марта 2018 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Савенковым О.В., Векличем Б.С., Валюшкиной В.В.,
по иску индивидуального предпринимателя Багадаева Романа Аркадьевича
к ЗАО «ПИН Групп» (правопреемник ООО «ПИН Групп»)
о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб. и упущенной выгоды в размере 1 350 000 руб.
и по встречному иску ЗАО «ПИН Групп»
к индивидуальному предпринимателю Багадаеву Роману Аркадьевичу
о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 руб., пени в размере 384 150 руб., задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137 руб. 96 коп., пени за просрочку их внесения в размере 40 845 руб. 13 коп., расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03 с 10.05.2017 и обязании возвратить объект аренды.
установил:
Индивидуальный предприниматель Багадаев Роман Аркадьевич (далее - Багадаев Р.А., истец, арендатор) 12.04.2017 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу «ПИН Групп» (далее - ЗАО «ПИН Групп», ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб. и упущенной выгоды в размере 1 350 000 руб.
Кроме того, судом первой инстанции принята уточненная редакция требований по первоначальному иску исходя из требования о расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб., в остальной части изменения предмета истцу отказано.
До принятия решения по существу заявленных требований ЗАО «ПИН Групп» предъявлен встречный иск, с учетом уточнения требований, о взыскании с Багадаева Р.А. задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 руб. за период с 01.02.2017 по 31.10.2017, пени в размере 38 4150 руб. за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017, задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137 руб. 96 коп. за период с 02.11.2016 по 31.10.2017, пени за просрочку их внесения в размере 40 845 руб. 13 коп. за период с 10.01.2017 по 31.10.2017, расторжении договора аренды от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03 с 10.05.2017 и обязании Багадаева Р.А. возвратить объект аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 в удовлетворении первоначального иска арендатора отказано, а встречные требования арендодателя удовлетворены путем взыскания с арендатора в пользу арендодателя 183 870 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате, 75 783 руб. 87 коп. пени, 115 308 руб. 73 коп. задолженности по переменой части арендной платы, в остальной части встречных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 оставлено без изменения, а также произведена замена ЗАО «ПИН Групп» на ООО «ПИН Групп».
Законность вынесенных по делу судебных актов проверяется в порядке статьи 274 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе Багадаева Р.А., который полагает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов были нарушены нормы материального права ввиду неправильного применения закона, выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В связи с этим податель кассационной жалобы просит обжалуемые по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В заседании суда кассационной инстанции 06.07.2018 Багадаев Р.А. (лично) и его представитель поддержали доводы и требования своей кассационной жалобы.
Представитель ООО «ПИН Групп» возражал, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, представил отзыв на кассационную жалобу.
В приобщении к материалам дела представленных истцом дополнений к кассационной жалобе было отказано, поскольку эти дополнения поданы с нарушением требований Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При рассмотрении спора по существу судами установлено, что правоотношения сторон возникли из заключенного между ними договора аренды нежилого помещения от 02.11.2016 № ЦЯ-КДА-03 (далее - договор).
В этом договоре стороны предусмотрели, что арендодатель (ответчик) обязался предоставить арендатору на срок с 02.11.2016 по 30.09.2017 включительно во временное пользование нежилое помещение общей площадью 138,7 кв. м, номера на поэтажном плане: этаж 1, помещение XI - комната 1, расположенное в Здании (далее - помещение).
Факт передачи помещения арендатору удостоверяется путем подписания акта сдачи-приемки помещения, содержащего кроме прочего сведения о техническом состоянии помещения, наличии оборудования или имущества арендодателя в нем, а также характеристики или дополнительные сведения о передаваемом помещении, существенные для любой из сторон.
Согласно акту приема-передачи от 02.11.2016 (далее - акт), помещение было передано арендатору в состоянии, обеспечивающим при его приемке использование объекта аренды в целях, соответствующих условиям обязательства. Помещение было передано в аренду для размещения салона парикмахерских услуг или кафе. В акте стороны кроме отсутствия каких-либо недостатков помещения и его пригодности для осуществления арендатором целевого использования, зафиксировали, что состояние отделочных материалов является новым, а само помещение подготовлено под чистовую отделку и требует текущего ремонта, но отсутствует необходимость проведения капитального ремонта объекта аренды.
При этом арендатор обязался использовать помещение в соответствии с его целевым назначением, любые затраты, связанные с приведением помещения в соответствие с целью, указанной в пункте 1.2. договора, несет арендатор.
Арендатор также обязался за свой счет осуществлять текущий ремонт помещения, необходимый для поддержания его в надлежащем техническом и санитарном состоянии, устранять своими силами и за свой счет последствия аварий коммуникаций помещения, произошедшие по вине арендатора, письменно уведомляя об этом арендодателя с указанием сроков устранения последствий аварий, а также своевременно принимать необходимые меры по их недопущению. Производить перепланировку помещения, а также неотделимые улучшения в нем только с письменного согласия арендодателя. Согласование проведения перепланировок с уполномоченными государственными органами, в соответствии с действующим в городе Москве порядком, осуществляется арендатором самостоятельно и за его счет после получения письменного разрешения арендодателя на перепланировку. Выполненные перепланировки (изменения, дополнения, улучшения) помещения арендатор обязан зарегистрировать в уполномоченных государственных органах, своими силами и за свой счет, и получить соответствующие документы. При проведении ремонтных работ согласовывать их состав с арендодателем строго до начала работ, производить работы с соблюдением установленных для основного вида деятельности арендатора требований санитарных, противопожарных и других государственных органов с согласованием в необходимых случаях проводимых работ с этими и другими государственными органами, обеспечить соответствие состояния помещений указанным требованиям.
На основании пункта 7.1 договора арендатор осуществляет текущий ремонт в помещении самостоятельно и за свой счет, а в силу пункта 7.2 договора любые неотделимые улучшения помещения, произведенные арендатором, безвозмездно переходят в собственность арендодателя и арендатору не компенсируются.
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в иске арендатора и частично удовлетворяя требования арендодателя, исходил из того, что у арендатора отсутствует право требовать возмещения или какой-либо компенсации стоимости работ или материалов, полученных или приобретенных арендатором для целей осуществления деятельности в арендуемом помещении и направленных на приведение такого помещения в состояние, необходимое истцу.
Соглашаясь с доводами арендодателя, суд указал на то, что арендатор не обращался к арендодателю с требованием произвести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью, поэтому арендодатель не допускал нарушения своих обязательств по производству капитального ремонта, что предоставило бы арендатору право на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации провести его самостоятельно и взыскать с арендодателя его стоимость, поэтому, независимо от юридической квалификации работ (услуг) расходы, заявленные истцом в первоначальном иске, не подлежат удовлетворению.
Между тем судами не учтено следующее.
Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений. Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.
Суды первой и апелляционной инстанций, указывая на то, что арендуемое имущество было передано истцу по акту приема-передачи от 02.11.2016 для размещения салона парикмахерских услуг или кафе, в котором стороны зафиксировали факт его соответствия всем условиям договора, сослались как на то, что о наличии препятствий в пользовании объектом аренды истец известил контрагента в январе 2017 года (письмами от 24.01.2017 и от 25.01.2017 истец уведомил ответчика об этой дате, говоря о прекращении подачи электроэнергии), так и на то, что арендодатель в письме от 27.02.2017 подтвердил факт «простоя» в 70 дней, в период с 21.12.2016 по 28.02.2017.
Суд, установив наличие в акте приема-передачи от 02.11.2016 того, что состояние отделочных материалов является новым, а само помещение подготовлено под чистовую отделку и требует текущего ремонта, указал также на условия пункта 3.2.1 договора, согласно которому арендатор обязался использовать помещение в соответствии с его целевым назначением согласно пункту 1.2. любые затраты, связанные с приведением помещения в соответствие с целью, несет арендатор.
Между тем, основной довод кассационной жалобы арендатора сводится к тому, что суды, установив, что арендуемое помещение предназначено для использования для размещения салона парикмахерских услуг или кафе и для использования по назначению арендуемое помещение требует текущего ремонта, а затраты, связанные с проведением необходимого текущего ремонта, несет арендатор, не приняли во внимание, что истец, соглашаясь на аренду помещения, требующего текущего ремонта, и относя стоимость этого ремонта на свой счет, вправе был исходить из того, что срок аренды (срок использования помещения по назначению) будет составлять 11 месяцев (с 02.11.2016 по 30.09.2017 включительно). В этом случае производство ремонта помещения за свой счет имело предпринимательский смысл, так как после окончания ремонта оставалось достаточное время для потребления арендатором результатов ремонта и, тем самым, компенсации самому себе расходов на ремонт за счет предполагаемой прибыли от целевого использования помещения. В этом случае никаких претензий арендатора арендодателю по поводу расходов на текущий ремонт помещения возникнуть не могло, так как баланс интересов сторон договора обеспечивается выполнением всех иных условий договора.
Следовательно, при соблюдении всех условий договора (в том числе, обеспечения возможности использования помещения по назначению в течение всего срока аренды - 11 месяцев), расходы арендатора на производство ремонта помещения являются усмотрением арендатора.
Суды, делая вывод о том, что прекращение оказания коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения или их ненадлежащее оказание, не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в переданном в аренду имущество, однако указывает на невозможность использования такого имущества по целевому назначению, поскольку суд признал, что отключение электроэнергии привело к невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению в течение 70 дней в период с 21.12.2016 по 28.02.2017.
Суды, признав, что подача электроэнергии в арендованное помещение была прекращена вплоть до 28.02.2017, не приняли во внимание доводы арендатора, что он был вынужден воспользоваться правом, предоставленным частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и потребовать досрочного расторжения договора аренды, что также было установлено судом, и уведомлением от 09.03.2017 истец известил ответчика о расторжении договора, уведомлением от 27.03.2017 истец известил ответчика о том, что договор следует считать расторгнутым с 13.03.2017, представил проект соглашения и передаточный акт.
Таким образом, судам следовало проверить довод истца о том, что он фактически производит текущий ремонт арендуемого помещения, не получив ни одного месяца для использования помещения по назначению (кроме времени производства самого ремонта) из числа предусмотренных договором.
Арендатор настаивает на своих доводах, которые он приводил как в исковом заявлении, так и апелляционной жалобе на решение суда о том, что разумно исходил из того, что расходы на текущий ремонт помещения обусловлены его интересами лишь при условии, что оставшийся срок аренды (11 месяцев минус срок ремонта) помещения будет пригодно для использования по назначению, и это полностью соответствовало бы условиям заключенного договора, тогда как он оказался лишен возможности использования арендованного имущества по назначению (т.е. того, что составляло предпринимательский интерес при заключении договора) и требование о расторжении договора вытекало не из условий договора, а из права, предоставленного законом.
С учетом вышеуказанных фактических обстоятельств, установленных судом, а также возражений арендатора, судам следовало проверить довод истца как о том, что в данном случае, невозможность использования помещения по назначению возникла вследствие наступления обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, и расторжение договора произошло по этой же причине, поэтому расторжение договора должно влечь за собой разумное восстановление прав сторон договора, так и о том, что в случае, если возможность использования помещения по назначению обеспечивается только на срок производства ремонта (как в данном случае), то может ли подобный ремонт соответствовать интересам арендатора, так как этот интерес не может заключаться только в самом ремонте.
Истец, указывая на ошибочные выводы суда о том, что расторжение договора произошло по инициативе арендатора на основании пункта 3.4.2 договора (предполагающего уведомление за два месяца до расторжения), ссылается на то, что требование о расторжении договора было заявлено арендатором не на основании пункта 3.4.2 договора, а на основании права, предусмотренного частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (уведомление 10.03.2017). Поэтому пункт 3.4.2 договора не применим, так как возникает ситуация, когда арендатор, заявив требование о расторжении договора (в связи с невозможностью пользоваться им по назначению), оказывается обязанным платить за аренду помещения, которым невозможно пользоваться, и арендная плата за период с 10.03.2017 по 10.05.2017 не сопоставлена никакому встречному предоставлению.
Без проверки вышеуказанных доводов арендатора, нельзя согласиться с выводами суда как о том, что понесенные арендатором расходы, удовлетворяют собственные интересы последнего и соответствуют профессиональной деятельности арендатора, и эти расходы не могут быть признаны убытками арендатора, так как они не связаны с виновным поведением стороны и не находятся в причинно-следственной с ними связи, так и о том, что такие расходы могут быть расценены как приготовления истца, необходимые при осуществлении предпринимательской деятельности, которые имеют значение при рассмотрении спора о возмещении упущенной выгоды, то есть требование, которое не является предметом настоящего спора, и арендатор должен был разумно исходить из того, что такие расходы обусловлены интересом самого арендатора, не подлежат компенсации, в том числе при досрочном расторжении договора, поскольку такой порядок распределения имущественных интересов был определен взаимным волеизъявлением сторон.
При новом рассмотрении дела судам следует также учесть, то, что, если использование помещения по назначению становится невозможным, то возможно ли достижение разумного баланса интересов арендатора и арендодателя, чем компенсируются расходы арендатора, с учетом доводов арендатора, что арендодатель получает ремонт помещения, арендную плату за время ремонта, утрачивая при этом обязанность предоставления помещения на срок аренды (после расторжения), а арендатор за свой счет производит ремонт помещения, принадлежащего, уплачивая арендную плату, после чего лишается возможности использования помещения по назначению. После проверки вышеуказанных доводов арендатора о невозможности использования арендуемых помещений по независящим от арендатора причинам, повторно проверить требования арендодателя по встречному иску.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 в части замены ответчика ЗАО «ПИН Групп» на ООО «ПИН Групп» сторонами не обжалуется, поэтому, с учетом требований части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в этой части постановление отмене не подлежит.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания, а также исследовать и оценить по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относимость и допустимость всех представленных по делу доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств отразить в судебном акте, указав мотивы принятия или отказа в принятии доказательств.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 марта 2018 года по делу № А40-66814/2017 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Председательствующий судья
С.Н.КРЕКОТНЕВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ