1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать

Основная деятельность общества — арендные операции: применимы ли к его арендным соглашениям правила о крупных сделках?

Я являюсь участником ООО (доля 50%). На праве собственности нашей компании принадлежит несколько нежилых помещений, которые могут использоваться в том числе под магазины. Пару месяцев назад второй участник компании — мой партнер (доля 50%), действуя в качестве генерального директора, сдал два помещения в аренду. Своего согласия на сделку я не давал, более того, мне известно об аффилированности партнера с новым арендатором. Я оценил рыночную ситуацию: в нашем городе подобные помещения могут сдаваться и по более высоким ценам. К тому же мне поступало предложение от другой компании сдать наши объекты в аренду по более высокой цене.
Для нас сдача имущества в аренду является основным направлением деятельности. Отмечу также, что в последний год мы находимся с партнером фактически в состоянии корпоративного конфликта. Могу ли я потребовать оспорить данный договор как крупную сделку и сделку с заинтересованностью? Партнер утверждает, что сделка не причинила какого-либо вреда обществу и что ее цена практически не отличается от стоимости аренды по нашим предыдущим договорам.

Оспорить сделку в описанной ситуации будет сложно.

Согласно п. 5 ст. 45 и п. 4 ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО) сделка, в совершении которой имеется заинтересованность, и крупная сделка могут быть признаны недействительными по иску участника общества, обладающего не менее чем 1% общего числа голосов участников общества.

Крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25% и более балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (абз. 3 п. 1 ст. 46 Закона об ООО).

Сделкой, в совершении которой имеется заинтересованность, признается сделка, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, единоличного исполнительного органа, члена коллегиального исполнительного органа общества или лица, являющегося контролирующим лицом общества, либо лица, имеющего право давать обществу обязательные для него указания (п. 1 ст. 45 Закона об ООО).

Описанные договоры аренды, на первый взгляд, попадают под приведенные выше определения крупной сделки и сделки с заинтересованностью. Между тем важно учесть ряд дополнительных обстоятельств. Согласно подп. 5 п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» (далее — Постановление № 28), договор, предусматривающий обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование, может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий: стоимость передаваемого во временное владение и пользование имущества составляет более 25% стоимости имущества общества; данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности; в результате заключения договора общество на длительный срок (например, более пяти лет) лишается возможности пользования этим имуществом.

В рассматриваемом случае помещения по оспариваемым договорам аренды не использовались в какой-либо производственной деятельности общества, а только сдавались в аренду. Следовательно, нельзя говорить и о том, что общество лишилось своего имущества на длительный срок.

Положения Закона об ООО о крупных сделках не распространяются на сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества, а также сделки, совершение которых обязательно для общества в соответствии с федеральными законами и (или) иными правовыми актами РФ. Положения закона о сделках с заинтересованностью также не распространяются на сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности при условии, что обществом неоднократно в течение длительного периода времени на схожих условиях совершались аналогичные сделки, в совершении которых не имеется заинтересованности (п. 7 ст. 45 Закона об ООО).

Под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 8 ст. 46 Закона об ООО, п. 6 Постановления № 28).

Поскольку в данном случае к видам хозяйственной деятельности общества относятся арендные операции, а сдача имущества в аренду являлась основным источником доходов общества, суды могут прийти к выводу, что оспариваемые договоры аренды были заключены в процессе обычной хозяйственной деятельности (см. постановления АС Поволжского округа от 18.02.2016 № Ф06-12472/2013 по делу № А06-4821/2013, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.12.2012 № А53-21563/2011).

Сам по себе факт, что участнику общества поступило предложение об аренде на более выгодных условиях, не является достаточным доказательством того, что генеральный директор причинил обществу вред.

Согласно ст. 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие от его имени (п. 1 ст. 182 ГК РФ) в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительным документом. Таким образом, предложение о заключении договора аренды должно быть направлено единоличному исполнительному органу общества по месту нахождения общества. Чтобы аргумент об альтернативном предложении сработал в случае судебного разбирательства, участнику придется доказывать, что, получив соответствующее предложение, он передал его генеральному директору, а тот оставил его без внимания. Но даже если такие доказательства будут, это не гарантирует положительного результата. Суды требуют также представления доказательств, достоверно свидетельствующих о реальности намерений третьего лица заключить договор аренды на более выгодных для арендодателя условиях, например, договоров, заключенных с иными субъектами на предлагаемых условиях (постановление АС Поволжского округа от 27.01.2016 № Ф06-9639/2013 по делу № А06-2532/2013).

Что касается анализа рынка, то, исходя из представленной информации, достаточно сложно сделать однозначный вывод. Сам по себе факт заключения иными арендодателями более выгодных соглашений не говорит о причинении вреда обществу. В ходе рассмотрения дела суд может в целях определения рыночной стоимости аренды объектов недвижимости на момент заключения договоров аренды назначить судебную оценочную экспертизу. Шансы на победу в споре существенно возрастут, если участнику удастся доказать, что прежние договоры аренды общество заключало на более выгодных условиях.