1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 888

Сделка по перенайму может быть крупной и потребовать корпоративного одобрения со стороны первоначального арендатора

Наша компания планирует арендовать крупный земельный участок сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности у группы граждан. Но загвоздка в том, что мы планируем не просто арендовать земельный участок, а войти в уже действующий договор аренды, встав на место арендатора. И у нас возник вопрос: надо ли требовать от нынешнего арендатора — нашего потенциального контрагента подтверждения корпоративного одобрения сделки? В этой сделке точно нет заинтересованности, но понять, относится она к крупным для этой компании или нет, мы не можем. Может ли в принципе быть крупной сделка по переводу прав и обязанностей арендатора?

Передача прав и обязанностей арендатора называется перенаймом (ст. 615 ГК РФ). Поскольку при перенайме к новому арендатору переходят не только права, но и обязанности, то к такой сделке применяются одновременно нормы об уступке прав требования (ст. 388 ГК РФ) и о переводе долга (ст. 391 ГК РФ). Также отношения по перенайму попадают под регулирование новой ст. 392.3 ГК РФ, согласно которой в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Сомнения в том, требуется ли одобрение для перенайма как для крупной сделки или нет и как вообще оценить его «крупность», вполне понятны: согласно ст. 46 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ст. 78 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25% и более балансовой стоимости активов АО либо стоимости имущества ООО. Поскольку в результате сделки по перенайму отчуждения имущества по сути не происходит, то встает вопрос о применимости указанных норм о крупных сделках к перенайму.

Надо сказать, что в судебной практике были примеры, когда суд придерживался именно такой позиции: «Оспариваемая сделка является договором перенайма земельного участка и не связана с приобретением, отчуждением или распоряжением иным образом принадлежащего ответчику имущества. При таких обстоятельствах суды двух инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что спорная сделка не является крупной» (постановление ФАС Центрального округа от 07.10.2009 № Ф10-4172/09 по делу № А09-15295/2008).

Но есть и другая позиция: в п. 40 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — информационное письмо № 66) сказано, что с учетом срока аренды и стоимости передаваемого в аренду имущества договор аренды может признаваться крупной сделкой для арендодателя, если в результате ее исполнения фактически была прекращена его производственная деятельность. Этот вывод можно по аналогии применить и к перенайму: при передаче другому лицу прав аренды (то есть прав владения и пользования определенным имуществом) арендатор совершает те же действия, что и собственник, передавая имущество в аренду, то есть передает новому арендатору те же права — права владения и пользования арендованным имуществом. Получается, что собственник и арендатор в защите принадлежащих им прав владения и пользования юридически равны (решение Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2010 по делу № А40-151327/09-150-1025). В итоге позиция о том, что к перенайму могут быть применены правила о крупных сделках, возобладала в судебной практике.

Интересный пример — постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2012 № 2820/12 по делу № А12-24511/10. В этом деле компания заключила на торгах договоры аренды трех земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности, сроком на 49 лет и одного — на три года. А спустя некоторое время передала свои права и обязанности по этим договорам одному обществу. Полагая, что передача прав арендатора являлась для компании крупной сделкой, компания и ее участник обратились в суд с требованиями о признании этой сделки недействительной как совершенной без надлежащего одобрения. Интересно, что право аренды участков продали вместе с будущим урожаем. Суды трех инстанций в иске о признании перенайма недействительным отказали, посчитав, что оспариваемые договоры перенайма в принципе не подлежат проверке на предмет отнесения их к крупной взаимосвязанной сделке, поскольку не являются сделками по приобретению или отчуждению имущества. А вот положения договоров, касавшиеся прав на урожай, признали недействительными.

Президиум ВАС РФ с таким решением судов не согласился. Сославшись на п. 40 информационного письма № 66, он указал, что поскольку договор аренды подлежит проверке на предмет отнесения его к крупным сделкам, то и договор передачи прав и обязанностей по договору аренды может быть также проверен. Соответственно, следующий вопрос, который встал перед судом: как определить размер сделки?

Суды нижестоящих инстанций полагали, что при определении размера сделки исходить следует из установленной спорными договорами цены, которую новый арендатор уплатил за полученное право аренды. Однако Президиум ВАС РФ придерживался другого подхода: во-первых, он указал, что перенайм и переход прав на будущий урожай должны быть оценены как единая сделка, а во-вторых, что в отсутствие в бухгалтерском учете компании данных об оценке права аренды для целей установления того, являются ли крупными сделки, надо исходить из рыночной стоимости права аренды, определяемой независимым оценщиком.

Таким образом, в судебной практике выработано два критерия, по которым сделка по перенайму может быть отнесена к крупным:

  • сделка является крупной в соответствии с данными бухгалтерского баланса компании или (при отсутствии или недостоверности таких данных) на основании данных отчета независимого оценщика;

  • в результате ее совершения была прекращена производственная деятельность первоначального арендатора (п. 40 информационного письма № 66).

Например, в одном деле суд признал сделку по передаче прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному на 49 лет, недействительной, поскольку она фактически повлекла полное прекращение хозяйственной деятельности компании, передавшей свое право аренды (постановление ФАС Московского округа от 19.08.2010 № КГ-А40/9197-10 по делу № А40-151327/09-150-1025).

Поэтому для того чтобы избежать возможных неприятных последствий, связанных с оспариванием планируемого договора перенайма как крупной сделки, совершенной без надлежащего одобрения, со стороны нынешнего арендатора и других заинтересованных лиц, документы, подтверждающие получение такого одобрения, или данные бухгалтерского баланса, подтверждающие, что сделка к крупным не относится, лучше все-таки запросить.