Из положений п. 18.1 ст. 217 НК РФ следует, что подаренная недвижимость не облагается НДФЛ, только когда даритель и одаряемый в соответствии с Семейным кодексом признаются членами семьи и (или) близкими родственниками. То есть когда дарение осуществляется между супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами. В остальных случаях подарок в виде недвижимости подлежит налогообложению.
Минфин России неоднократно разъяснял, что в случае дарения недвижимости величина дохода, учитываемого при исчислении НДФЛ, определяется рыночной стоимостью подаренного имущества. Эта позиция изложена, в частности, в письмах Минфина России от 23.10.2015 № 03-04-05/60917, от 15.10.2015 № 03-04-05/59154, от 08.07.2015 № 03-04-05/39418. Поддерживают ее и налоговики (письмо ФНС России от 24.07.2015 № БС-19-11/180).
Однако Президиум Верховного суда РФ считает, что налоговая база по НДФЛ при дарении недвижимости между физическими лицами может определяться исходя из кадастровой (инвентаризационной) стоимости подаренного имущества. Эта правовая позиция изложена в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 21 октября 2015 г. (далее — Обзор). Обосновали ее судьи следующим образом.
При получении в дар имущества от физического лица, не являющегося предпринимателем, гражданин самостоятельно исчисляет налог и уплачивает его в бюджет (подп. 7 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Главой 23 НК РФ прямо не определено, на основании каких именно документально подтвержденных данных о стоимости имущества должен рассчитываться налог. Поэтому нужно исходить из положений п. 3 ст. 54 НК РФ, в силу которых физические лица исчисляют налоговую базу на основе получаемых от организаций и (или) физических лиц сведений об объектах налогообложения. К числу таких сведений могут быть отнесены официальные данные о кадастровой стоимости объекта недвижимости, полученные из государственного кадастра недвижимости, который является систематизированным сводом данных об учтенном в РФ недвижимом имуществе (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При отсутствии сведений о кадастровой стоимости не исключается также право гражданина использовать данные об инвентаризационной стоимости недвижимости, полученные от органов технической инвентаризации. Ведь одной из целей определения инвентаризационной стоимости является налогообложение физических лиц (п. 7 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13.10.97 № 1301).
Таким образом, совсем не обязательно рассчитывать НДФЛ исходя из рыночной стоимости подаренного имущества. Мерилом полученного дохода может быть и кадастровая (или инвентаризационная) стоимость недвижимости. И если нет доказательства ее недостоверности, основания для доначисления налога отсутствуют.