Собираюсь заключить с банком договор ипотеки. По условиям предложенной мне программы кредитования я должен выписать на имя банка закладную на квартиру, которую я приобрету на заемные средства. Как мне объяснили сотрудники банка, эту закладную банк впоследствии продаст АИЖК, которое и станет моим кредитором. Законна ли такая продажа закладной? Может ли агентство без моего согласия изменить условия договора о предоставлении кредита?
М. Парамошин, г. Яхрома, Московская обл.
Очевидно, банк, в который вы обратились, предоставляет кредиты на покупку жилья по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), созданного по решению Правительства РФ. Основным уставным направлением деятельности АИЖК является покупка у российских коммерческих банков прав требований по долгосрочным жилищным кредитам, выданным населению. Агентство утверждает формы документов, которые составляются банком и гражданином-заемщиком: закладной, договоров займа, ипотеки.
Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.
Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца (то есть банка) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Залогом в данном случае будет являться ваша квартира.
Залогодержатель, то есть банк, вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением правил о передаче прав кредитора путем уступки требования (ст. 382—390 Гражданского кодекса РФ). Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (ст. 355 ГК РФ). Следовательно, передача банком прав по закладной вполне правомерна.
В случае передачи закладной вы будете выплачивать сумму долга и проценты новому владельцу закладной — АИЖК.
Что касается изменения условий закладной, то должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия (п. 6 ст. 13 Закона об ипотеке).
Из этой формулировки видно, что такое изменение допускается только при взаимном соглашении между вами (вы в данном случае будете одновременно должником и залогодателем), с одной стороны, и банком либо АИЖК (владельцем закладной) — с другой. Одностороннее изменение условий Законом не предусмотрено.
Виктор Бациев. Беседа о сбрасывании корпоративной вуали в налоговых правоотношениях
