1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 17806

За межевание платят дважды

Геодезические фирмы заинтересованы, чтобы собственники земельных участков заказывали межевание как можно чаще, всякий раз оплачивая одну и ту же работу. И многие садоводы вынуждены проводить повторное межевание уже после того, как получили, казалось бы, все необходимые документы.

Председатель садового некоммерческого товарищества (СНТ) в Можайском районе решил оформить документы на земли общего пользования, в частности на дорогу, пролегающую по территории СНТ. Когда дело дошло до регистрационной палаты, оказалось, что границы некоторых участков, ранее оформленных собственниками, по кадастровому плану выходят на дорогу. Это противоречило фактическому состоянию дел.

Из регпалаты председатель СНТ отправился к геодезисту, проводившему межевание участков, чтобы тот исправил в кадастровом плане границы. Геодезист, смекнув, что можно заработать еще раз, объявил о необходимости проведения повторного межевания участков, которое обойдется каждому садоводу в 8 тыс. руб.

Владельцы участков, давно оформившие все документы, не хотят продолжать изрядно надоевшую им процедуру и почему-то не согласны повторно платить за межевание.

Что делать председателю СНТ? Уговаривать садоводов скинуться по 8 тыс. руб.? Подать на геодезическую фирму или регистрационную палату в суд?

Попробуем разобраться.

Работа над ошибками

При осуществлении межевания геодезисты должны руководствоваться Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденными Росземкадастром 17.02.2003, Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 08.04.96, и приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».

В рассматриваемой ситуации геодезисты выполнили определенную работу, результаты которой в виде межевого плана были представлены в регистрационную палату (Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области).

Напомним, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, признается кадастровый паспорт данного объекта.

Следовательно, прежде чем сдавать документы на регистрацию, заинтересованное лицо — владелец земельного участка, в нашем случае — СНТ, должен поставить свой надел на кадастровый учет.

В ходе постановки на кадастровый учет могут быть обнаружены ошибки, допущенные при проведении межевания данного земельного участка либо соседних земельных участков, поставленных на кадастровый учет ранее. Обычно ошибки заключаются в наложении границ земельных участков друг на друга. Но это только на плане, фактически нарушений нет.

В соответствии со ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ) ошибками в государственном кадастре недвижимости являются:

— техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом кадастрового учета при ведении государственного кадастра недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — техническая ошибка в сведениях);

— воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости (далее — кадастровая ошибка в сведениях).

Государственный кадастровый учет приостанавливается, если одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, согласно кадастровым сведениям (то есть сведениям государственного кадастра недвижимости, не имеющим временного характера) пересекает одну из границ другого земельного участка (далее — пересечение границ), за исключением случая, когда последний из указанных земельных участков считается преобразуемым. На это указано в п. 2 ч. 2 ст. 26 Закона № 221-ФЗ.

В письме Минэкономразвития России от 27.03.2009 № 4448-ИМ/Д23 «Об устранении несоответствий в местоположении границ земельных участков» сказано следующее. Если причиной пересечения границ стала выявленная органом кадастрового учета техническая ошибка (например, сведения реестра объектов недвижимости и (или) кадастровой карты о местоположении границы земельного участка не соответствуют данным, содержащимся в документах кадастрового дела), она устраняется без принятия решения о приостановлении.

Причиной пересечения границ может быть ошибка, допущенная кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в отношении земельного участка, кадастровый учет которого был осуществлен после вступления в силу Закона № 221-ФЗ. В подобной ситуации она определяется как кадастровая ошибка в сведениях и исправляется в порядке, установленном в ст. 28 Закона № 221-ФЗ.

Проводить повторное межевание в описанных случаях не надо.

Решение вопроса

Предположим, в ходе оформления земельного участка (постановки на кадастровый учет, регистрации права) выяснилось, что при межевании допущены ошибки, из-за которых дальнейшее оформление земли невозможно. Тогда председатель СНТ должен обратиться в фирму, проводившую геодезические работы. И если будет установлено, что ошибки допущены именно геодезистами, устранять неточности они обязаны бесплатно, уверяет адвокат адвокатской конторы № 119 МКА г. Москвы Светлана Жмурко.

При повторном обращении к геодезистам следует представить договор, заключенный между СНТ и фирмой, квитанцию об оплате выполненных работ, претензию, в которой надо указать цель и основания обращения для повторного межевания. В качестве последнего можно привести технические ошибки, выявленные при оформлении участка. По мнению С. Жмурко, любая добросовестная фирма, обнаружив какие-либо недостатки в своей работе, совершенно бесплатно исправляет их.

Если же геодезические работы выполнены в полном объеме по условиям договора между фирмой, проводившей их, и садоводческим некоммерческим товариществом и требуются дополнительные геодезические работы, это оплачивается отдельно. В подобной ситуации требования геодезиста будут правомерными.

О пользе чтения бумаг

Чтобы понять, законны ли действия землемера, нужно изучить договор между геодезистом и СНТ, в котором предусмотрены объем работ, сроки их выполнения и стоимость. Если все работы, закрепленные в договоре, выполнены полностью, в срок и без технических ошибок, то требовать проведения дополнительных работ бесплатно от геодезиста бесполезно.

Что касается действий регистрационной палаты, перечень случаев, когда может быть отказано в государственной регистрации прав, приведен в Федеральном законе от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». И если отказ в регистрации не обоснован, председатель СНТ, выступая от имени объединения, должен обратиться в суд по месту нахождения регистрационного органа.

В суд подается исковое заявление о признании действий регистрационной службы незаконными и обязании зарегистрировать земельный участок СНТ, поясняет С. Жмурко. Шансы выиграть дело есть, но нужно помнить, что суд займет много времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Поэтому, чтобы избежать дополнительных материальных и временных затрат, лучше решить проблему в досудебном порядке.

В каких случаях можно получить отказ в регистрации права

В силу ст. 20 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

— право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

— с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

— документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

— акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством;

— лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

— лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

— правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

— правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

— не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

— имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.