1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2617

Методика применения системы показателей на базе текущего NPV и Standard Costing в жилищном строительстве

Методика применения системы показателей на базе текущего NPV и Standard Costing в жилищном строительстве

Менеджеры среднего звена в основном имеют дело с традиционным анализом Standard Costing, выполняемым без учета времени. В большинстве случаев ∆PV (отклонение фактического показателя от планового) является коммерческой тайной. Для топ-менеджмента ответственный сотрудник финансового департамента переводит расчеты изменения строительных затрат в ∆PV, применяя утвержденную ставку дисконтирования.

 

Кто ответит за отклонения от плана?

Рассмотрим расчет отклонений на примере конкретного проекта. В процессе его реализации используется разработанная система показателей на базе текущего NPV для факторного анализа и выбора возможных вариантов управленческих решений (табл. 1).

Таблица 1

Исходные данные: плановые показатели строительного проекта

Показатели

Значение

Ставка дисконтирования (квартальная), %

5

Жилая площадь, кв. м

19 000

Максимальная стоимость реализации кв. м жилой площади, руб.

110 000

Себестоимость кв. м жилой площади, руб.

58 249

Плановые затраты на реализацию проекта, тыс. руб.

1 106 739

Для планирования поступления денежных средств принята следующая система скидок от максимальной стоимости кв. м в зависимости от степени готовности объекта (табл. 2).

Таблица 2

Расчет продажной стоимости жилой площади квартир

Период времени после начала строительства, кварталов

Размер дисконта от максимальной стоимости, %

Продажная стоимость
кв. м, руб.

0—3

40

66 000

4—6

2

88 000

7

10

99 000

8 и более

0

110 000

На основании этих данных рассчитано значение NPV0 проекта (табл. 3).

Таблица 3

Значение NPV0 проекта, тыс. руб.

Показатель

Итого по проекту

0 кв.

I кв.

II кв.

III кв.

IV кв.

V кв.

VI кв.

VII кв.

VIII кв.

CF+

1 716 000

0

79 200

66 000

92 400

158 400

352 000

264 000

198 000

506 000

CF–

1 106 739

15 000

38 421

82 914

82 317

134 238

293 148

172 827

123 928

163 946

NPV0

435 388

–15 000

38 837

–15 341

8710

19 878

46 112

68 035

52 642

231 516

Основываясь на данных табл. 3, можно сделать вывод, что при реализации проекта строительства жилого дома прирост рыночной стоимости строительной организации составит 435 388 тыс. руб.

По окончании I квартала мы рассчитали значение NPV1 исходя из совершившихся фактических событий и изменившихся плановых показателей (табл. 4).

Таблица 4

Текущее значение NPV1 (по истечении I кв.), тыс. руб.

Наименование

Итого по проекту

0 кв.

I кв.

II кв.

III кв.

IV кв.

V кв.

VI кв.

VII кв.

VIII кв.

CF+

1 712 100

0

81 900

59 400

92 400

158 400

352 000

264 000

198 000

506 000

CF–

1 100 246

15 000

37 965

76 877

82 317

134 238

293 148

172 827

123 928

163 946

NPV1

437 883

–15 000

41 843

–15 852

8710

19 878

46 112

68 035

52 642

231 516

Согласно данным табл. 4 текущее значение NPV составляет 437 883 тыс. руб. Следовательно, ∆NPV положительно и составит 2495 тыс. руб. (437 883 – 435 388 тыс. руб.).

Для разработки вариантов дальнейшего развития проекта и оценки деятельности персонала проведем постатейный анализ отклонений с факторным анализом причин изменения NPV1 (табл. 5).

Таблица 5

Анализ причин изменения показателя текущего NPV в ходе реализации проекта

Показатель

Ответственные лица

Отклонение за счет
произошедших изменений

в I кв.

Отклонение за счет корректировки,
планируемые расчеты II кв.

итого,тыс. руб.

кол-во

стоимость, тыс. руб.

итого,
тыс. руб.

кол-во

стоимость, тыс. руб.

план

факт

план

факт

план

факт

план

факт

∆NPV

 

3005

8051

–5046

–510

–7940

7430

Денежные притоки

Начальник отдела продаж, финансовый директор

2700

1200

1300

66

63

–6600

1000

900

66

66

Строительные затраты

 

–456

–2154

1698

–6037

2154

–8191

Затраты на содержание офиса

Начальник строительства

156

 

 

1500

1656

–156

 

 

1500

1344

Разработка и вывоз грунта

Исполнители работ

–300

15 600

14 850

0,4

0,4

300

12 410

13 160

438

438

Устройство шпунтового ограждения, в т.ч.

 

–312

–1854

1542

2936

1854

1082

Труд (на ед. объема работ)

Исполнители работ, руководитель проекта

160

3600

3400

0,9

1

450

2500

2700

0,9

1

Материал (шпунт труба Ш 325х8)

Исполнители работ, служба комплектации

–280

3600

3400

6,5

6,8

2110

2500

2700

6,5

6,8

Материал (доска обрезная)

Исполнители работ, служба комплектации

–202

150

130

7,5

7,1

98

110

130

7,5

7,1

Эксплуатация машин и механизмов

Исполнители работ, руководитель проекта

10

1620

1540

1,8

1,9

278

1260

1340

1,8

1,9

Монолитные работы

 

0

 

 

 

 

–9117

 0

–9117

Материал (бетон)

Служба комплектации

0

 

 

 

 

–3318

5530

5530

5,5

4,9

Материал (арматура)

Служба комплектации

0

 

 

 

 

–5799

644

644

38

29

Итого по факторам

 

2244

4146

–1902

–12 637

–4446

–8191

Реализация квартир

 

2700

6300

–3600

–6600

–6600

0

Труд

 

160

–200

360

450

200

250

Материалы

 

–482

–1502

1020

–6909

1502

–8411

Эксплуатация машин и механизмов

 

–290

–452

162

578

452

126

Содержание офиса

 

156

0

156

–156

0

–156

Опишем ключевые этапы детального анализа денежных притоков и оттоков.

Денежные притоки: изменения по итогам I квартала произошли на фоне увеличения объема продаж на 100 кв. м и уменьшения стоимости реализации на 3 тыс. руб. за 1 кв. м (табл. 6).

Таблица 6

Постатейный факторный анализ отклонения фактического значения денежных притоков
от планового за I квартал, тыс. руб.

Показатель

Плановый расчет

Фактическое значение

объем продаж, 
кв. м

стоимость
1 кв. м, тыс. руб.

итого, тыс. руб.

объем продаж, кв. м

 

стоимость 1 кв. м, тыс. руб.

 

итого, тыс. руб.

Денежные притоки

1200

66

79 200

1300

63

81 900

Отклонение первого уровня

2700

Отклонение второго уровня

–3900

Отклонение второго уровня на кв. м

–3

Абсолютное отклонение по стоимости реализации

–3600

Абсолютное отклонение по количеству реализованных кв. м

6300

Из-за отклонений фактических показателей от плановых было привлечено на 2700 тыс. руб. больше, чем планировалось. Отрицательное значение отклонения второго уровня составляет –3900 тыс. руб. (81 900 – 1300 х 66). Это свидетельствует о том, что в результате изменения стоимости продажи жилой площади строительная организация недополучила указанную сумму. Увеличение размера плановой выручки было связано только с ростом объема продаж. Анализ ситуации показал, что увеличение количества проданной площади было связано с необходимостью привлечения большего объема денежных средств. За данные отклонения отвечает финансовый директор.

С учетом фактических значений показателей был пересмотрен план реализации на II квартал. В результате объем реализации квартир уменьшился на размер отклонения фактического значения от планового за I квартал, то есть на 100 кв. м. Цены решено было не изменять, так как ожидаются рост рынка недвижимости и увеличение фактической стоимости реализации жилплощади до плановой.

Денежные оттоки: по результатам I квартала затраты снизились по сравнению с планом на 456 тыс. руб. Это связано с уменьшением количества выполненных работ на 2151 тыс. руб. и ростом их стоимости на 1698 тыс. руб. (табл. 7).

Таблица 7

Постатейный факторный анализ отклонения фактического
значения строительных затрат от планового за I квартал

Показатель

Плановый расчет

Фактическое значение

Абсолютное отклонение

по стоимости, тыс. руб.

Абсолютное отклонение по количеству, тыс. руб

ед. измерения

кол-во

стоимость за единицу, руб.

итого стоимость, тыс. руб.

кол-во

стоимость за единицу,

тыс. руб.

итого стоимость, тыс. руб.

Строительные затраты

 

 

 

38 421

 

 

37 965

 

 

Отклонение первого уровня, в т.ч.

 

 

 

 

 

 

–456

1698

–2154

Затраты на содержание офиса

 

 

 

1500

 

 

1656

156

 

Разработка и вывоз грунта

машино-час

15 600

0,4

6240

14 850

0,4

5940

0

–300

Устройство шпунтового ограждения,
в том числе:

 

 

 

30 681

 

 

30 369

1542

–1854

труд (на ед. объема работ)

на м.п.

3600

0,9

3240

3400

1

3400

360

–200

материал (шпунт труба Ш 325х8)

м.п.

3600

6,5

23 400

3400

6,8

23 120

1080

–1360

материал (доска обрезная)

куб. м

150

7,5

1125

130

7,1

923

–60

–142

Эксплуатация машин и механизмов

машино-час

1620

1,8

2916

1540

1,9

2926

162

–152

Объем выполненных работ по разработке и вывозу грунта вместо планового количества 15 600 куб. м составил 14 850 куб. м. Ответственность за данное отклонение несет непосредственно исполнитель работ. В следующем квартале, чтобы избежать отставания от графика, необходимо увеличить плановый объем работ на размер данного отклонения, то есть на 750 куб. м (15 600 – 14 850).

Что касается устройства шпунтового ограждения, то здесь имело место абсолютное отклонение по стоимости в размере 1542 тыс. руб. [(1 – 0,9) х 3600 + (6,8 – 6,5) х 3600 + (7,1 – 7,5) х х 150 + (1,9 – 1,8) х 1620], связанное с повышением цены основных материалов (кроме доски обрезной), используемых в производстве. Основную ответственность за отклонение должен нести начальник службы комплектации.

Абсолютное отклонение по количеству выполненных работ, равное 1854 тыс. руб., связано с уменьшением их фактического выполнения по сравнению с плановым на 200 м.п. (3600 – 3400). Основную ответственность за возникшее отклонение должны нести руководитель проекта и непосредственные исполнители. Чтобы избежать переноса срока сдачи объекта, в II квартале будет предпринята попытка выполнить на 200 м.п. больше, чем запланировано. Производственные мощности позволяют это сделать.

Произошло увеличение расходов на содержание офиса на 156 тыс. руб. Это было связано с необходимостью покупки компьютерной техники, запланированной на II квартал. Поэтому плановый показатель расходов офиса в II квартале уменьшился на ту же сумму.

В результате планируемых изменений во II квартале строительные затраты сократятся на 6037 тыс. руб. по причине уменьшения плановой стоимости работ на 8191 тыс. руб. и увеличения количества выполненных работ на 2154 тыс. руб. Затраты в основном снизятся из-за удешевления материалов, используемых при выполнении монолитных работ, вследствие изменения конъюнктуры рынка.

Расчет отклонений за II квартал позволяет отразить направления корректировки программы реализации проекта в части планируемого выполнения работ, изменения стоимости материальных ресурсов, программы продаж, а также оценить их влияние на эффективность реализации проекта.

По итогам за I квартал и планируемым изменениям в II квартале топ-менеджерам был представлен управленческий отчет об изменении показателя текущего NPV (табл. 8).

Таблица 8

Отчет о ходе реализации проекта (для топ-менеджеров)

Наименование

Факторы

стоимость кв. м жилой площади, руб.

кол-во реализованной площади, кв. м

мат.

мех.

труд

прочее

всего

∆PV , тыс. руб., в т. ч.:

–3429

14

6726

–248

–561

–7

2495

PV+

–3429

14

0

0

0

0

–3415

1. Реализация жилой площади в I кв.

–3429

6000

 

 

 

 

2571

2. Изменение плана реализации жилой площади в II кв.

 

–5986

 

 

 

 

–5986

PV–

 

 

–6726

248

561

7

–5910

3. Затраты на содержание офиса в I кв.

 

 

 

 

 

149

149

4. Затраты на содержание офиса в II кв.

 

 

 

 

 

–141

–141

5. Работы по устройству шпунтового ограждения в I кв.

 

 

–459

10

152

 

–297

6. Работы по устройству шпунтового ограждения в II кв.

 

 

2003

252

408

 

2663

7. Работы по разработке и вывозу грунта в I кв.

 

 

 

–286

 

 

–286

8. Работы по разработке и вывозу грунта во II кв.

 

 

 

272

 

 

272

9. Производство монолитных работ во II кв.

 

 

–8270

 

 

 

–8270

Согласно данным табл. 8 по истечении I квартала текущий NPV увеличился по сравнению с NPV0 на 2495 тыс. руб. На это повлияли следующие факторы:

PV+: изменение стоимости реализации жилплощади уменьшило эффективность проекта на 3429 тыс. руб. Пересмотр количества реализуемой жилой площади в рамках II квартала позволяет увеличить PV+ на 14 тыс. руб. В итоге доходная часть уменьшится на 3415 тыс. руб. За это отклонение отвечают начальник службы продаж и финансовый директор.

В данном случае топ-менеджерам необходимо понимать причины изменений и возможности последующего увеличения стоимости реализуемой жилплощади в целях компенсации полученного отрицательного эффекта на ранней стадии реализации проекта.

 

Влияние факторов на затратную часть

МАТЕРИАЛЫ: планируемое уменьшение стоимости материалов при производстве монолитных работ позволит сократить затраты на 8270 тыс. руб. Это связано с изменением соотношения спроса и предложения на строительном рынке. При производстве работ по устройству шпунтового ограждения в I квартале наблюдается экономия за счет изменения стоимости используемых материалов в размере 459 тыс. руб. Однако в следующем квартале планируется их увеличение на 2003 тыс. руб., связанное с изменением закупочной стоимости шпунтовой трубы. В итоге за счет фактора «Материалы» затраты на реализацию проекта планируется сократить на 6726 тыс. руб.

МЕХАНИЗМЫ: изменение расценок на применение и эксплуатацию механизмов увеличило затратную часть проекта на 248 тыс. руб. Необходимо рассмотреть эффективность привлекаемых исполнителей работ и сравнить стоимость их работы с рыночными расценками. По результатам возможна смена подрядчика или пересмотр существующих договоренностей с целью минимизации затрат на механизмы без потери качества работ.

ТРУД: изменение расценок на устройство шпунтового ограждения увеличило затраты на реализацию проекта на 561 тыс. руб. Это связано с изменением условий производства. Применение повышенных ставок оплаты труда было утверждено генеральным директором строительного предприятия.

Прочее: изменение в сроках приобретения компьютеров увеличило затраты на 7 тыс. руб. Данное обстоятельство связано с реализацией потребности в приобретении техники раньше, чем планировалось. Эта операция являлась необходимой, поэтому ответственность за изменение затрат не рассматривается.

Влияние финансового фактора на реализацию проекта в I квартале не наблюдается, так как строительство велось даже в условиях недофинансирования.

 

 

ТРАДИЦИОННОЕ УПРАВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНЫМ ПРОЕКТОМ

 

Фактор «Время»

Для анализа хода реализации строительных проектов используется календарный график производства работ. По мере необходимости график пересматривается и выявляются отклонения от планового срока. Для сокращения данных отклонений возможно привлечение дополнительных производственных ресурсов.

Однако менеджеры зачастую не обращают внимания на ход производства работ до того момента, когда это становится критичным. В сложившейся ситуации для стимулирования скорейшего выполнения работ объявляют солидный бонус руководителю производственного подразделения. Если тот уверен в реалистичности поставленной задачи, то работы выполняются в срок и он получает бонус. Если не уверен, то, как правило, скорость производства остается той же либо меняется незначительно. Обоснованные варианты увеличения концентрации и использования ресурсов для сокращения сроков производства отдельных работ если и рассматриваются, то достаточно редко.

 

Фактор «Стоимость»

Для расчета стоимости реализации отдельных видов работ выпускаются сметы. При увеличении стоимости выполнения выпускаются дополнительные сметы к уже утвержденным. Анализ отклонений по причинам изменения стоимости не производится. С целью закупки материальных ресурсов на наиболее выгодных условиях проводятся регулярные маркетинговые исследования. Устанавливаются доверительные отношения с контрагентами, которые не прекращают работы даже при длительных задержках оплаты.

 

Совокупное влияние факторов «Стоимость» и «Время» не рассматривается.

 

 

Мотивация персонала

1. Денежные притоки: сотрудники службы продаж должны быть настроены на реализацию недвижимости по наиболее высоким ценам. За основу взяты плановые показатели PV+, которые могут пересматриваться в зависимости от рыночной конъюнктуры. Фондообразующим показателем является прирост ∆PV+ за счет стоимости реализации жилой площади. Специалисты отдела продаж получают бонус в размере определенного процента от его прироста. Бонус распределяется между сотрудниками пропорционально проданным квадратным метрам и выплачивается при условии соблюдения плана по привлечению денежных средств.

В приведенном примере бонус сотрудникам службы продаж не начисляется, поскольку жилая площадь была реализована ниже зафиксированной плановой стоимости.

2. Строительные затраты. Сотрудников службы комплектации необходимо мотивировать на снижение стоимости приобретаемых материальных ресурсов. Фондообразующим показателем в данном случае является положительное отклонение фактической стоимости приобретенных материалов от плановой. Размер премии определяется как фиксированный процент от этого отклонения. Выплата осуществляется непосредственно сотруднику, закупившему материал.

Так, в нашем примере при производстве работ по устройству шпунтового ограждения в I квартале реализации проекта было закуплено 130 куб. м доски обрезной по цене на 400 руб. меньше запланированной. Положительное отклонение составило 52 руб. (130 х 400). С учетом того, что бонус установлен в размере 5% от данного отклонения, сотрудник отдела комплектации получит 2600 руб. (52 000 х 5%). По приобретению шпунтовой трубы бонус не начисляется, так как она была закуплена дороже плановой стоимости.

Руководитель проекта, производственные подразделения и участки должны быть нацелены на снижение стоимости работ без потери качества и сокращения сроков производства. Снижение стоимости производства может быть результатом пересмотра параметров используемых конструкций и материалов с их последующей заменой на более дешевые. При этом необходимо соблюдать проектные требования и решения. Фондообразующим показателем является экономия, полученная при замене конструкций или материалов. Бонус составляет определенный процент от данной суммы. Он выплачивается руководителю проекта и начальнику производственного подразделения или участка в пропорции 40 : 60.

Для мотивации производственного персонала на сокращение срока выполнения работ в качестве фондообразующего показателя может быть утвержден определенный процент от положительного абсолютного отклонения по количеству выполненных работ. Размер процента варьируется: чем важнее работа, тем он больше. Фондораспределяющий показатель КТУ в процессе выполнения отдельных видов работ (90% от суммы бонуса). Оставшиеся 10% суммы бонуса получает руководитель проекта.

 

ВЫВОД

В сложившейся ситуации применение системы показателей на базе текущего NPV в процессе реализации строительного проекта предоставит менеджменту:

  • возможность контролировать экономический эффект проекта на разных стадиях реализации и корректировать ход его выполнения;
  • материал для сравнения разных вариантов: выбор материалов, поставщиков, подрядчиков, техники, схем поставки и оплаты, ускорения и задержки выполнения отдельных видов работ;
  • помощь в разработке мероприятий при форс-мажорных обстоятельствах, связанных с изменением сроков строительства, дефицитом денежных средств и т.д.;
  • инструмент своевременного реагирования на изменчивые условия как внешней, так и внутренней среды функционирования на основе выбора наиболее эффективных управленческих решений.