Методика применения системы показателей на базе текущего NPV и Standard Costing в жилищном строительстве

Менеджеры среднего звена в основном имеют дело с традиционным анализом Standard Costing, выполняемым без учета времени. В большинстве случаев ∆PV (отклонение фактического показателя от планового) является коммерческой тайной. Для топ-менеджмента ответственный сотрудник финансового департамента переводит расчеты изменения строительных затрат в ∆PV, применяя утвержденную ставку дисконтирования.

 

Кто ответит за отклонения от плана?

Рассмотрим расчет отклонений на примере конкретного проекта. В процессе его реализации используется разработанная система показателей на базе текущего NPV для факторного анализа и выбора возможных вариантов управленческих решений (табл. 1).

Таблица 1

Исходные данные: плановые показатели строительного проекта

Для планирования поступления денежных средств принята следующая система скидок от максимальной стоимости кв. м в зависимости от степени готовности объекта (табл. 2).

Таблица 2

Расчет продажной стоимости жилой площади квартир

На основании этих данных рассчитано значение NPV0 проекта (табл. 3).

Таблица 3

Значение NPV0 проекта, тыс. руб.

Основываясь на данных табл. 3, можно сделать вывод, что при реализации проекта строительства жилого дома прирост рыночной стоимости строительной организации составит 435 388 тыс. руб.

По окончании I квартала мы рассчитали значение NPV1 исходя из совершившихся фактических событий и изменившихся плановых показателей (табл. 4).

Таблица 4

Текущее значение NPV1 (по истечении I кв.), тыс. руб.

Согласно данным табл. 4 текущее значение NPV составляет 437 883 тыс. руб. Следовательно, ∆NPV положительно и составит 2495 тыс. руб. (437 883 – 435 388 тыс. руб.).

Для разработки вариантов дальнейшего развития проекта и оценки деятельности персонала проведем постатейный анализ отклонений с факторным анализом причин изменения NPV1 (табл. 5).

Таблица 5

Анализ причин изменения показателя текущего NPV в ходе реализации проекта

Опишем ключевые этапы детального анализа денежных притоков и оттоков.

Денежные притоки: изменения по итогам I квартала произошли на фоне увеличения объема продаж на 100 кв. м и уменьшения стоимости реализации на 3 тыс. руб. за 1 кв. м (табл. 6).

Таблица 6

Постатейный факторный анализ отклонения фактического значения денежных притоков
от планового за I квартал, тыс. руб.

Из-за отклонений фактических показателей от плановых было привлечено на 2700 тыс. руб. больше, чем планировалось. Отрицательное значение отклонения второго уровня составляет –3900 тыс. руб. (81 900 – 1300 х 66). Это свидетельствует о том, что в результате изменения стоимости продажи жилой площади строительная организация недополучила указанную сумму. Увеличение размера плановой выручки было связано только с ростом объема продаж. Анализ ситуации показал, что увеличение количества проданной площади было связано с необходимостью привлечения большего объема денежных средств. За данные отклонения отвечает финансовый директор.

С учетом фактических значений показателей был пересмотрен план реализации на II квартал. В результате объем реализации квартир уменьшился на размер отклонения фактического значения от планового за I квартал, то есть на 100 кв. м. Цены решено было не изменять, так как ожидаются рост рынка недвижимости и увеличение фактической стоимости реализации жилплощади до плановой.

Денежные оттоки: по результатам I квартала затраты снизились по сравнению с планом на 456 тыс. руб. Это связано с уменьшением количества выполненных работ на 2151 тыс. руб. и ростом их стоимости на 1698 тыс. руб. (табл. 7).

Таблица 7

Постатейный факторный анализ отклонения фактического
значения строительных затрат от планового за I квартал

Объем выполненных работ по разработке и вывозу грунта вместо планового количества 15 600 куб. м составил 14 850 куб. м. Ответственность за данное отклонение несет непосредственно исполнитель работ. В следующем квартале, чтобы избежать отставания от графика, необходимо увеличить плановый объем работ на размер данного отклонения, то есть на 750 куб. м (15 600 – 14 850).

Что касается устройства шпунтового ограждения, то здесь имело место абсолютное отклонение по стоимости в размере 1542 тыс. руб. [(1 – 0,9) х 3600 + (6,8 – 6,5) х 3600 + (7,1 – 7,5) х х 150 + (1,9 – 1,8) х 1620], связанное с повышением цены основных материалов (кроме доски обрезной), используемых в производстве. Основную ответственность за отклонение должен нести начальник службы комплектации.

Абсолютное отклонение по количеству выполненных работ, равное 1854 тыс. руб., связано с уменьшением их фактического выполнения по сравнению с плановым на 200 м.п. (3600 – 3400). Основную ответственность за возникшее отклонение должны нести руководитель проекта и непосредственные исполнители. Чтобы избежать переноса срока сдачи объекта, в II квартале будет предпринята попытка выполнить на 200 м.п. больше, чем запланировано. Производственные мощности позволяют это сделать.

Произошло увеличение расходов на содержание офиса на 156 тыс. руб. Это было связано с необходимостью покупки компьютерной техники, запланированной на II квартал. Поэтому плановый показатель расходов офиса в II квартале уменьшился на ту же сумму.

В результате планируемых изменений во II квартале строительные затраты сократятся на 6037 тыс. руб. по причине уменьшения плановой стоимости работ на 8191 тыс. руб. и увеличения количества выполненных работ на 2154 тыс. руб. Затраты в основном снизятся из-за удешевления материалов, используемых при выполнении монолитных работ, вследствие изменения конъюнктуры рынка.

Расчет отклонений за II квартал позволяет отразить направления корректировки программы реализации проекта в части планируемого выполнения работ, изменения стоимости материальных ресурсов, программы продаж, а также оценить их влияние на эффективность реализации проекта.

По итогам за I квартал и планируемым изменениям в II квартале топ-менеджерам был представлен управленческий отчет об изменении показателя текущего NPV (табл. 8).

Таблица 8

Отчет о ходе реализации проекта (для топ-менеджеров)

Согласно данным табл. 8 по истечении I квартала текущий NPV увеличился по сравнению с NPV0 на 2495 тыс. руб. На это повлияли следующие факторы:

PV+: изменение стоимости реализации жилплощади уменьшило эффективность проекта на 3429 тыс. руб. Пересмотр количества реализуемой жилой площади в рамках II квартала позволяет увеличить PV+ на 14 тыс. руб. В итоге доходная часть уменьшится на 3415 тыс. руб. За это отклонение отвечают начальник службы продаж и финансовый директор.

В данном случае топ-менеджерам необходимо понимать причины изменений и возможности последующего увеличения стоимости реализуемой жилплощади в целях компенсации полученного отрицательного эффекта на ранней стадии реализации проекта.

 

Влияние факторов на затратную часть

МАТЕРИАЛЫ: планируемое уменьшение стоимости материалов при производстве монолитных работ позволит сократить затраты на 8270 тыс. руб. Это связано с изменением соотношения спроса и предложения на строительном рынке. При производстве работ по устройству шпунтового ограждения в I квартале наблюдается экономия за счет изменения стоимости используемых материалов в размере 459 тыс. руб. Однако в следующем квартале планируется их увеличение на 2003 тыс. руб., связанное с изменением закупочной стоимости шпунтовой трубы. В итоге за счет фактора «Материалы» затраты на реализацию проекта планируется сократить на 6726 тыс. руб.

МЕХАНИЗМЫ: изменение расценок на применение и эксплуатацию механизмов увеличило затратную часть проекта на 248 тыс. руб. Необходимо рассмотреть эффективность привлекаемых исполнителей работ и сравнить стоимость их работы с рыночными расценками. По результатам возможна смена подрядчика или пересмотр существующих договоренностей с целью минимизации затрат на механизмы без потери качества работ.

ТРУД: изменение расценок на устройство шпунтового ограждения увеличило затраты на реализацию проекта на 561 тыс. руб. Это связано с изменением условий производства. Применение повышенных ставок оплаты труда было утверждено генеральным директором строительного предприятия.

Прочее: изменение в сроках приобретения компьютеров увеличило затраты на 7 тыс. руб. Данное обстоятельство связано с реализацией потребности в приобретении техники раньше, чем планировалось. Эта операция являлась необходимой, поэтому ответственность за изменение затрат не рассматривается.

Влияние финансового фактора на реализацию проекта в I квартале не наблюдается, так как строительство велось даже в условиях недофинансирования.

 

 

Мотивация персонала

1. Денежные притоки: сотрудники службы продаж должны быть настроены на реализацию недвижимости по наиболее высоким ценам. За основу взяты плановые показатели PV+, которые могут пересматриваться в зависимости от рыночной конъюнктуры. Фондообразующим показателем является прирост ∆PV+ за счет стоимости реализации жилой площади. Специалисты отдела продаж получают бонус в размере определенного процента от его прироста. Бонус распределяется между сотрудниками пропорционально проданным квадратным метрам и выплачивается при условии соблюдения плана по привлечению денежных средств.

В приведенном примере бонус сотрудникам службы продаж не начисляется, поскольку жилая площадь была реализована ниже зафиксированной плановой стоимости.

2. Строительные затраты. Сотрудников службы комплектации необходимо мотивировать на снижение стоимости приобретаемых материальных ресурсов. Фондообразующим показателем в данном случае является положительное отклонение фактической стоимости приобретенных материалов от плановой. Размер премии определяется как фиксированный процент от этого отклонения. Выплата осуществляется непосредственно сотруднику, закупившему материал.

Так, в нашем примере при производстве работ по устройству шпунтового ограждения в I квартале реализации проекта было закуплено 130 куб. м доски обрезной по цене на 400 руб. меньше запланированной. Положительное отклонение составило 52 руб. (130 х 400). С учетом того, что бонус установлен в размере 5% от данного отклонения, сотрудник отдела комплектации получит 2600 руб. (52 000 х 5%). По приобретению шпунтовой трубы бонус не начисляется, так как она была закуплена дороже плановой стоимости.

Руководитель проекта, производственные подразделения и участки должны быть нацелены на снижение стоимости работ без потери качества и сокращения сроков производства. Снижение стоимости производства может быть результатом пересмотра параметров используемых конструкций и материалов с их последующей заменой на более дешевые. При этом необходимо соблюдать проектные требования и решения. Фондообразующим показателем является экономия, полученная при замене конструкций или материалов. Бонус составляет определенный процент от данной суммы. Он выплачивается руководителю проекта и начальнику производственного подразделения или участка в пропорции 40 : 60.

Для мотивации производственного персонала на сокращение срока выполнения работ в качестве фондообразующего показателя может быть утвержден определенный процент от положительного абсолютного отклонения по количеству выполненных работ. Размер процента варьируется: чем важнее работа, тем он больше. Фондораспределяющий показатель КТУ в процессе выполнения отдельных видов работ (90% от суммы бонуса). Оставшиеся 10% суммы бонуса получает руководитель проекта.

 

ВЫВОД

В сложившейся ситуации применение системы показателей на базе текущего NPV в процессе реализации строительного проекта предоставит менеджменту:

• возможность контролировать экономический эффект проекта на разных стадиях реализации и корректировать ход его выполнения;
• материал для сравнения разных вариантов: выбор материалов, поставщиков, подрядчиков, техники, схем поставки и оплаты, ускорения и задержки выполнения отдельных видов работ;
• помощь в разработке мероприятий при форс-мажорных обстоятельствах, связанных с изменением сроков строительства, дефицитом денежных средств и т.д.;
• инструмент своевременного реагирования на изменчивые условия как внешней, так и внутренней среды функционирования на основе выбора наиболее эффективных управленческих решений.