1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1081

Освободите помещение!

Для выселения все способы хороши

Арбитражный суд расторг договор аренды и обязал ООО возвратить земельный участок Комитету по управлению имуществом города. Однако общество продолжало его использовать для размещения платной автостоянки.

После этого в рамках исполнительного производства судебный пристав-исполнитель принудительно под угрозой применения силы вывел со стоянки охранников и перекрыл проезд на платную автостоянку. ООО обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании этих действий незаконными.

Суд установил, что принадлежность стоянки обществу на праве собственности не доказана, поскольку переход права собственности на этот объект к ООО не зарегистрирован. В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Что касается действий судебного пристава-исполнителя, то перечень мер принудительного исполнения исполнительного документа, приведенный в ст. 45 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим.

Суд в иске ООО отказал.

ФАС оставил это решение без изменений.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2006 № А38-7577-19/91-2006)

 Ремонт сделал — свободен!

Между ООО (арендатором) и детским домом (арендодателем) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 10.11.2004. После истечения срока аренды договор был возобновлен на неопределенный срок.

Письмом от 29.08.2005 общество было предупреждено о прекращении договора аренды с 29.09.2005.

Поскольку ООО не освободило занимаемые помещения, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о его выселении, а также потребовал взыскать долг по арендной плате и неустойку.

Суд установил, что, несмотря на то что срок договора аренды истек, он является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договором аренды установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора.

Арендодателем это условие было соблюдено, поэтому суд удовлетворил его иск.

В кассационной жалобе ООО заявило, что оно за свой счет произвело капремонт помещения, поэтому задолженности по арендной плате у него нет.

Однако общество не представило ФАС никаких доказательств того, что долг детского дома перед ООО по договору подряда подлежал зачету в счет арендной платы по договору аренды.

ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменений.

(Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.05.2006 № А78-13276/05-С1-18/188-Ф02-1347/06-С2)

 Суд проверяети досудебныепроцедуры

Между ОАО и ООО был заключен договор аренды нежилого помещения на 10 лет.

К 31.03.2005 у ООО образовалась задолженность по арендной плате в размере 141 тыс. руб.

ОАО обратилось с иском к ООО о выселении и взыскании долга.

Суд иск удовлетворил в связи с наличием вины ООО (систематическая просрочка оплаты арендной платы).

В кассационной жалобе ООО заявило, что нарушена процедура досудебного урегулирования спора.

ФАС установил, что уведомление о погашения задолженности ОАО направило в адрес ООО 27.04.2005, а исковое требование о расторжении договора было заявлено уже через 14 дней, то есть без учета времени пробега почты.

ФАС решил, что ОАО не приняло надлежащих мер, которые гарантировали бы получение арендатором письменного предупреждения в разумный срок (п. 3 Информационного письма ВАС РФ от 17.02.98 № 30).

Кроме того, согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору соответствующего письменного предупреждения, чего сделано не было.

ФАС решил, что договор аренды фактически не расторгнут.

Требование о расторжения договора ФАС оставил без рассмотрения, а в части выселения в иске отказал.

(Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.03.2006 № Ф03-А51/06-1/522)

 Один разне считается

Департамент муниципального имущества и ООО заключили договор на аренду нежилого помещения.

Стороны предусмотрели обязанность арендатора вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 20-го числа текущего месяца.

25.04.2005 департамент направил в адрес ООО письмо о необходимости в 30-дневный срок с момента получения уведомления погасить задолженность по арендной плате и пеням. Кроме этого, обществу было предложено дать согласие на расторжение договора в случае непогашения задолженности.

Поскольку оно задолженность не погасило, департамент обратился в суд с иском к ООО о взыскании долга и его выселении, ссылаясь на п. 3 ст. 619 ГК РФ. Согласно этому пункту договор аренды по требованию арендодателя может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Суд иск удовлетворил.

Однако апелляционный суд установил, что факт двукратного невнесения арендной платы на 25.04.2005 не подтвержден, поскольку сам размер арендной платы и порядок ее внесения согласован сторонами только 20.04.2005.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении исковых требований о выселении ООО, удовлетворив иск в части взыскания с него задолженности по арендной плате.

ФАС решение суда апелляционной инстанции оставил без изменений.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 11.04.2006 № А12-16914/05-С54)

 Когда съезжаете?

Департамент муниципального имущества и предприниматель заключили договор аренды по 30.12.2004.

При отсутствии возражений со стороны арендодателя предприниматель продолжал пользоваться помещением и в 2005 году.

Поскольку арендную плату в 2005 году предприниматель не платил, департамент обратился в арбитражный суд с иском к нему о взыскании задолженности с 01.01.2005 по 31.07.2005 и о выселении.

Суд иск удовлетворил.

В кассационной жалобе предприниматель заявил, что, по его мнению, договор аренды с 01.01.2005 является ничтожным, поэтому обязанности по оплате аренды помещения отсутствуют. Несвоевременный возврат помещения состоялся по вине арендодателя.

ФАС установил, что предприниматель в соответствии с договором не уведомлял арендодателя о предстоящем освобождении помещения.

Предприниматель сдал помещение департаменту по акту приема-передачи от 22.11.2005. Доводы о том, что департамент уклонялся от приема помещения, не подтверждены доказательствами.

Передача ключей от помещения соседке не означает факт прекращения арендных отношений. Арендатор обязан оплатить арендную плату до фактической сдачи помещения арендодателю.

ФАС оставил решение суда первой инстанции без изменений.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 28.03.2006 № А12-20149/2005-С7)

 Нормативная стоимость —это не инфляция

В соответствии с договором аренды между Комитетом по управлению коммунальным имуществом (арендодатель) и ЗАО (арендатор) с целью учета уровня инфляции (но не чаще одного раза в год) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Уведомлениями от 23.05.2002, от 27.11.2003 и от 01.02.2005 комитет сообщал ЗАО об изменении арендной платы. Однако общество не внесло арендную плату, что явилось основанием для обращения комитета в суд с заявлением о взыскании долга и выселении.

Суд установил, что ЗАО согласно договору произвело ремонт помещения, а расходы на его проведение идут в зачет арендной платы.

Изменение размера арендной платы производилось в связи с увеличением нормативной стоимости одного квадратного метра в месяц. В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ и договором арендная плата может изменяться лишь в части коэффициента инфляции. Следовательно, комитет в нарушение п. 1 ст. 450 ГК РФ неправомерно в одностороннем порядке увеличил ее размер.

В этой связи суд при расчете задолженности исходил из размера суммы, указанной в договоре аренды, без учета последующих изменений.

Ее размер оказался меньше расходов на ремонт, поэтому суд решил, что у ЗАО задолженности нет, и отказал комитету в иске.

ФАС оставил это решение без изменений.

(Постановление ФАС Поволжского округа от27.03.2006 № А65-10007/05-СГ2-6)