1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1244

Арендные отношения

Споров между арендаторами и арендодателями в арбитражных судах хоть отбавляй. При всем разнообразии ситуаций наблюдается одна общая закономерность. Складывается впечатление, что в Гражданский кодекс РФ стороны договора начинают заглядывать лишь тогда, когда возникает конфликт.

 

ЕЛЕНА ЛАРИНА, «ЭЖ»

 

Кому бороться со свищом?

В арендуемом помещении произошла авария на стояке холодного водоснабжения. Представители ГУП (арендатор) и управления ЖКХ (балансодержатель) составили акт обследования, в котором зафиксирован факт образования свища на трубопроводе холодной воды, что повлекло затопление арендуемого помещения магазина.

ГУП обратилось с иском к управлению ЖКХ о взыскании убытков, причиненных данной аварией. Суд иск удовлетворил.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что по договору аренды текущий ремонт инженерных коммуникаций обязано производить ГУП. В договоре предусмотрено, что в случае затопления помещения при аварии расположенных внутри него инженерных сетей, произошедшего не по вине управления ЖКХ, последнее не несет ответственности за причиненный ущерб перед арендатором.

Документы о проведении истцом текущего ремонта инженерных сетей в материалах дела отсутствуют. В соответствии с актом передачи помещения состояние инженерных коммуникаций удовлетворительное. Из акта обследования 2005 г. следует, что от ГУП заявка по замене стояка холодной воды в 2005 г. не поступала.

ФАС решил, что необходимо дополнительно исследовать вопросы о виде ремонта, в котором нуждалась система водоснабжения, о направлении ГУПом надлежащему лицу писем о неудовлетворительном состоянии системы водоснабжения. Кроме того, необходимо проверить, проводило ли ГУП со своей стороны текущий ремонт инженерных коммуникаций.

ФАС решение суда отменил и направил его на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2007  № А79-4735/2006)

 

Перевозка есть, а аренды нет

Между предпринимателем Р. (арендодатель) и ЗАО (арендатор) заключены договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Поскольку ЗАО арендную плату не оплатило, предприниматель обратился с иском в арбитражный суд. Суд ему в иске отказал, ссылаясь на отсутствие доказательств факта заключения договора аренды транспортного средства с экипажем.

Суд апелляционной инстанции решил, что договоры аренды не признаны недействительными, автомобили были переданы ЗАО по актам приема-передачи, порядок определения арендной платы согласован, товарно-транспортные накладные свидетельствуют об использовании ЗАО автомобилей, поэтому иск удовлетворил.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что такое существенное условие договора аренды, как передача правомочия владения, договорами не предусмотрено.

Цена за аренду определена в виде слагаемого стоимости каждого пройденного километра транспорта и стоимости одного часа технологического простоя транспортного средства. Эти составные части цены характерны для договоров перевозки.

ФАС решил, что предусмотренный договором порядок оплаты противоречит сущности арендных отношений, в связи с чем порядок, условия и сроки внесения арендной платы сторонами не согласованы.

ФАС жалобу ЗАО удовлетворил и оставил в силе решение суда первой инстанции.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2007  № А57-6140/06-36)

 

Чьи затраты, тому и штраф

Инспектор отдела пожарного надзора оштрафовал ООО на 10 тыс. руб. за то, что магазин не был обеспечен автоматическими установками пожаротушения, а также не были предусмотрены тамбур-шлюзы     1-го типа с подпором воздуха при пожаре в подвальном этаже перед лифтами.

ООО обжаловало это решение в арбитражном суде, заявив, что установка этого оборудования относится к капитальным затратам и лежит на арендодателе. ООО как арендатор неправомерно привлечено к ответственности за нарушение требований пожарной безопасности.

Суд в иске ООО отказал. Апелляционный суд это решение отменил.

Рассмотрев кассационную жалобу, ФАС установил, что в силу ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя на основании ст. 623 ГК РФ.

В договоре предусмотрено, что арендатор обеспечивает пожарную безопасность и несет ответственность за несоблюдение требований пожарной безопасности. Обязанность по установке автоматической системы пожаротушения и тамбур-шлюзов, относящейся к капитальным затратам, обществу не вменена.

ФАС решил, что ООО не является субъектом административного правонарушения, предусмотренного в ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ, поэтому оставил решение апелляционной инстанции без изменений.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2007 № А29-5201/2006а)

 

Всегда помни о гражданской обороне!

Предпринимателю З. было выдано предписание отделом пожарного надзора об оборудовании в арендованном им помещении дополнительных окон и пожарного выхода, изменении высоты путей эвакуации (увеличение высоты до 2 метров) и т.д.

Арендатор обратился по этому поводу в Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель). Комитет сообщил арендатору о невозможности реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к комитету о расторжении договора аренды и взыскании убытков на сумму более чем 13 тыс. руб.

Суд иск удовлетворил, взыскав за счет казны 7,5 тыс. руб. в пользу предпринимателя.

В кассационной жалобе комитет заявил, что арендатор должен был самостоятельно устанавливать невозможность использования помещения при его получении (при условии знания им норм противопожарной безопасности).

ФАС установил, что согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При заключении сделки предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению.

ФАС оставил решение суда без изменений.

(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2007  № А43-30914/2006-17-579)

 

Капремонт в подарок

В 2001 г. по договору с Комитетом по управлению коммунальным имуществом ЗАО обязалось провести капитальный ремонт в арендованном помещении, за этот период арендная плата ему не начислялась.

В 2006 г. комитет потребовал расторгнуть договор аренды, так как его действие было прекращено еще в 2003 г.

Поскольку ЗАО добровольно этого не сделало, комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы и о выселении ЗАО.

ЗАО подало встречный иск о взыскании с комитета стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендуемом помещении.

Суд установил, что договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован, в связи с чем признан судом незаключенным. Выполненные ремонтные работы в период пользования помещением относятся к капитальному ремонту, являющемуся обязанностью арендодателя исходя из норм ст. 616 ГК РФ.

Поскольку ремонтные работы выполнялись ЗАО в соответствии с условиями незаключенного договора, суд не нашел оснований для применения п. 2 ст. 623 ГК РФ, согласно которому если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение их стоимости.

Кроме того, с момента подписания акта приемки выполненных работ в 2002 г. и до предъявления встречного искового заявления 27.09.2006 срок исковой давности истек.

Суд иск комитета удовлетворил, а ЗАО в иске отказал.

ФАС это решение оставил без изменения.

(Постановление ФАС Поволжского округа от 12.04.2007  № А65-16917/2006-СГ2-6)