В условиях финансового кризиса, вызвавшего стагнацию цен на рынке жилой недвижимости, государство увеличивает бюджетные расходы на покупку социального жилья для отдельных категорий населения. По заявлению министра финансов РФ, уже
в будущем году сумма может вырасти с 15 млрд до 50—100 млрд руб. Государство будет наращивать объем приобретаемого жилья по мере снижения стоимости квадратного метра. Самое время срочно реанимировать дышащий на ладан рынок ипотечного кредитования.
Мечту о восстановлении ипотеки лелеет руководство открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» («АИЖК»). Вот только вопрос: печется оно о себе как об управляющей компании или об ипотечном рынке?
Правительство РФ учредило агентство в 1997 г. для рефинансирования рублевых ипотечных кредитов, выдаваемых банками и другими контр- агентами на рынке жилой недвижимости.
При финансовом штиле в мире и регулярной денежной подпитке от учредителя на увеличение уставного капитала оно выглядело респектабельным игроком. Его партнеры — банки регулярно уменьшали процентные ставки: доходило до 10% годовых, уменьшали долю первоначального взноса. Военная ипотека рапортовала о росте новоселий.
Грянул кризис, и все поменялось. Резко выросла доля просроченных кредитов по балансу АИЖК. К примеру, только за первую половину 2007 г. в 4 раза — с 0,3 млрд руб. до 1,3 млрд руб. И выяснилось, что поставленное государством регулировать ипотечный рынок агентство не может помочь даже банкам, рефинансировавшим ипотечные продукты в АИЖК. По признанию руководства агентства, сегодня только 60 из 600 банков, которые выдавали ипотечные кредиты, имеют займы, достаточные для секьюритизации. Оставшимся 90% надо создавать пулы для выпуска совместных ценных бумаг или искать иные пути реанимации ипотеки. В любом случае рефинансировать через АИЖК «оптовые продукты» банкам выгоднее, чем продавать закладные поштучно.
Агентству тем временем Правительство обещает очередной транш 60 млрд бюджетных руб., которые будут направлены как на выкуп существующих закладных, так и на рефинансирование новой ипотеки.
Помимо закладных агентство намерено выкупать у банков их ипотечные облигации, а также выступать поручителем по ним, что позволит банкам привлекать ломбардные кредиты ЦБ под залог этих самых бумаг. На эти цели АИЖК планирует потратить 600 млрд руб., из которых 500 млрд рассчитывают получить не из бюджета...
Но до этого счастливого момента многие банки могут просто не дожить. Новая схема заработает в лучшем случае в первой половине 2009 г. Ведь до сих пор не названа дата размещения четырех выпусков корпоративных облигаций АИЖК на 28 млрд руб. и одного выпуска ипотечных облигаций на 11 млрд руб.
Между тем знатоки рынка ценных бумаг предупреждают, что если АИЖК увлечется облигациями, то обрушит рынок ипотеки. Ведь, по их заключению, в ближайшие 9 месяцев уже 10% российских заемщиков столкнутся с трудностями по выплате ипотечных кредитов. До кризиса таких было в 10 раз меньше.
Очень хотелось бы, чтобы планы АИЖК были реализованы, вот только верится в это с трудом.