ВС РФ разъяснил, что технологическая связь элементов оборудования не исключает аренды производственных помещений

При заключении договора аренды недвижимости арендатор должен исходить из технических характеристик принадлежащего ему производственного оборудования и особенностей их установки в соответствующих помещениях. Это позволяет рассматривать недвижимое имущество именно в качестве объекта аренды, а не как находящееся в общей долевой собственности.

Суть дела

ООО, осуществляющее функции доверительного управляющего комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда, управляло комплексом недвижимого имущества пивоваренного завода (11 зданий в общей долевой собственности владельцев инвестпаев). С 2006 г. эксплуатацию и обслуживание завода осуществляет АО, купившее технологическое оборудование завода.

Между ними неоднократно были заключены договоры аренды недвижимого имущества. В частности, в январе 2018 г. общество (арендодатель) заключило с АО (арендатор) договор аренды комплекса объектов недвижимого имущества, необходимый последнему для осуществления хозяйственной деятельности, сроком до 30.11.2018.

Условиями договора было предусмотрено, что в случае, если арендатор не вернет помещения, либо вернет их несвоевременно, он обязан внести двойной размер арендной платы за все время просрочки передачи помещений (п. 4.2 договора).

Общество, ссылаясь на истечение срока действия договора аренды, неисполнение АО обязательств по оплате за пользование объектами недвижимого имущества, а также уклонение от возврата арендованного имущества, обратилось в суд с иском о взыскании с арендатора двойного размера арендной платы за период с 01.12.2018 по 31.01.2025 за невозврат нежилых помещений с последующим начислением арендной платы и обязании возвратить имущество и на условиях компенсации остаточной стоимости оставить технологическое оборудование.

Выводы судов

При рассмотрении дела суды отказали в иске полностью, сославшись на:

• результаты экспертизы, подтвердившей, что все здания и оборудование образуют единый технологический комплекс по производству пива;

• невозможность выделения помещений без ликвидации производства;

• фактическое отсутствие владения истцом имуществом;

• заключение договоров аренды лишь для целей распределения дохода фонда и фискальных целей, а не для реальной передачи имущества;

• выводы Президиума ВАС РФ по делу № А71-572/2011 о неделимости вещи и отношениях сособственников.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, указав на следующее.

Уклонение АО от обязанности платить за пользование имуществом со ссылкой на наличие общей долевой собственности в отношении объектов недвижимого имущества нельзя признать добросовестным поведением вне зависимости от оснований владения таким имуществом.

С учетом этого за АО не может быть признано неограниченное во времени право пользования чужими объектами в отсутствие необходимых для этого правовых оснований, при котором оно освобождается от необходимости осуществлять какое-либо имущественное предоставление в пользу правообладателя объектов недвижимого имущества.

В свою очередь, отказ судов в удовлетворении иска означает не только лишение собственника имущества возможности вернуть владение и пользование объектами недвижимости, но и получить согласованную оплату в связи с возникновением препятствий в осуществлении своих прав на условиях, определенных в соответствующих договорах. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

Таким образом, требование по настоящему делу в части взыскания задолженности по договору аренды в размере двойной арендной платы правомерно основано на п. 4.2 договора аренды.

Невозврат в согласованные сроки арендатором объекта аренды собственнику влечет безусловную обязанность заплатить за период фактического пользования имуществом. Переход сторон в безвозмездные правоотношения в отсутствие дополнительного соглашения к ранее заключенному договору либо иного договора недопустим.

АО единолично в течение длительного времени по своему усмотрению осуществляло пользование и владение объектами недвижимого имущества. При этом состав и характеристики производственного оборудования, размещенного в объектах недвижимого имущества, постоянно менялись.

Выполнению данных мероприятий со стороны АО не препятствовали ни факт нахождения этого имущества в объектах недвижимости, ни технологическая связь элементов оборудования, которая обеспечивает единый производственный процесс. Оснований считать, что АО в данном случае действовало как участник общей долевой собственности, учитывая интересы иных лиц, нет.

Таким образом, заключение сторонами договоров аренды предполагает, что АО исходило из технических характеристик принадлежащего ему производственного оборудования и особенностей их установки в соответствующих помещениях, которые позволяли рассматривать недвижимое имущество именно в качестве объекта аренды, а не как имущество, находящееся в общей долевой собственности.