Первые месяцы 2026 г. принесли заметное оживление на рынок жилой недвижимости. Продажи пошли вверх, ипотечное кредитование расширилось, а строительные компании стали активнее запускать новые жилые комплексы. Вместе с тем активизация рынка подстегнула рост цен — и на первичное, и на вторичное жилье. Таковы главные выводы исследования ЦБ, опирающегося на данные за январь — апрель.
В феврале — апреле 2026 г. покупательская активность на рынке новостроек удерживалась на стабильном уровне, сравнимом с показателями I квартала 2025 г. Однако благодаря рекордно высоким январским продажам общий результат первых четырех месяцев оказался в плюсе: реализация квартир в многоквартирных домах (МКД) увеличилась на 8,5% в годовом выражении, практически догнав уровни успешных 2023—2024 гг.
Еще более впечатляющую динамику демонстрирует количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ). В I квартале 2026 г. оно подскочило сразу на 20% год к году. Основной импульс этому росту задали Уральский и Южный макрорегионы — там застройщики массово выводили на рынок новые объекты. Единственным направлением, где продажи снизились, оказалась Центральная Россия: в Москве и Московской области спрос ограничивался опережающим удорожанием нового жилья и жесткими лимитами по «Семейной ипотеке».
Главным катализатором спроса выступила ипотека. За январь — апрель 2026 г. банки выдали ипотечных кредитов в 1,6 раза больше, чем год назад. Восстановление выдач затронуло как льготные программы, так и рыночную ипотеку, что напрямую связано с начавшимся снижением ставок. Как следствие, рост совокупного ипотечного портфеля ускорился по всем макрорегионам, причем самыми высокими темпами он увеличивался на юге, где велика доля инвестиционных покупок.
Несмотря на сохраняющееся доминирование «Семейной ипотеки», ее доля в общем объеме выдач заметно сократилась: если годом ранее она достигала 73%, то в январе — апреле 2026 г. составила 56%. Это произошло после ужесточения условий программы в феврале. Высвободившийся спрос частично перетек в рыночную ипотеку на фоне снижающихся ставок, а частично ушел на вторичный рынок, где средний ценник ощутимо ниже. Сами застройщики ответили на эти сдвиги расширением стимулирующих инструментов: субсидированная и траншевая ипотека, разнообразные программы рассрочек и трейд-ин (обмен старой квартиры на новую). Примечательно, что доля договоров долевого участия, оформленных вообще без привлечения кредитных средств, осталась на высоких 30%. В апреле — мае девелоперы оценивали ближайшие перспективы спроса более оптимистично, ожидая продолжения тренда на снижение рыночных ставок.
Застройщики выходят из паузы
Параллельно с активизацией покупателей наращивало обороты и предложение. За январь — апрель 2026 г. объем запусков новых проектов МКД увеличился на 18% в годовом выражении и приблизился к среднему уровню 2023—2024 гг. Подъем охватил все макрорегионы за исключением Дальневосточного — там сказалось снижение активности федеральных игроков. Максимальный рост зафиксирован на юге: Ставропольский и Краснодарский края, а также Ростовская область стали лидерами по выводу на рынок новых площадок.
В начале 2026 г. заметно изменилась внутренняя структура запусков. Если предыдущие два года наращивали долю проекты бизнес-класса, то теперь произошел разворот в пользу экономкласса. Причина — активизация небольших региональных компаний, которые в период пиковых ставок откладывали старты. Наибольший прирост обеспечили малые застройщики с портфелем не более 50 тыс. кв. м. Кроме того, рост запусков сместился из городов-миллионников в средние города — в Москве и Санкт-Петербурге количество новых строек даже сократилось.
Ввод готового жилья в январе — апреле также прибавил 10% в годовом измерении. Отчасти это результат переноса плановых сроков с прошлых периодов, отчасти — эхо активных запусков 2023—2024 гг. Дополнительным стимулом послужила отмена с начала 2026 г. моратория на штрафы за просрочку ввода объектов: теперь девелоперы прилагают больше усилий для завершения строек в срок. Более чем в половине регионов страны зафиксирован прирост ввода. Особо отличились Свердловская область, где сдали крупные проекты, и Республика Татарстан, куда перешел ввод с конца 2025 г. Москва же нарастила темпы строительства и ввода по программе реновации вдвое, сохраняя лидерство по абсолютным объемам.
Общая жилая площадь строящихся МКД на 1 мая 2026 г. достигла свыше 119 млн кв. м, что на 2,4% превышает прошлогодний показатель. Все более заметную роль играет механизм комплексного развития территорий (КРТ). Его доля в общем объеме текущего строительства выросла с 4,5 до 7,3%. Основной прирост жилья по КРТ обеспечили Сибирский, Южный и Уральский макрорегионы, тогда как на Северо-Западе этот показатель немного сократился. Самыми высокими долями КРТ-строительства среди всех регионов страны обладают Республика Адыгея (42%), Московская (31%) и Нижегородская (25%) области.
Цены: инфляционный импульс на обоих рынках
Оживление рынка не могло не отразиться на ценах. На первичном рынке в I квартале 2026 г. годовой рост ускорился до 12,1%, а квартальный — до 3,9%. Среди ключевых факторов такого разгона — ажиотажный январский спрос в рамках «Семейной ипотеки», постепенное вымывание наиболее доступных бюджетных лотов и вывод новых проектов с более высокими стартовыми ценниками. Почти все макрорегионы показали ускорение годового роста цен на новостройки. Исключением стал Урал: там высокий объем ввода нового жилья сдерживал ценовое давление. Самый заметный рост традиционно отмечен в Центральной России, и главным образом за счет Москвы.
Вторичный рынок также не остался в стороне: годовой рост цен достиг 4,5%, квартальный — 1,8%. Поддержали эту динамику два обстоятельства: переток части покупателей с более дорогой первички и постепенная реализация отложенного спроса по мере снижения рыночных ипотечных ставок. Ускорение затронуло большинство макрорегионов, и лишь на Дальнем Востоке темпы удорожания готового жилья сохранились на низком уровне.
Вместе с тем факторы, толкающие цены вверх, отчасти уравновешиваются стабилизацией издержек застройщиков. Годовое удорожание строительных материалов замедлилось, а средняя ставка проектного финансирования начала осторожное снижение. По данным мониторинга предприятий Банка России, доля компаний, указывающих на рост затрат как на ключевой ограничитель деятельности, сократилась с 39% в I квартале 2025 г. до 35% в I квартале 2026 г.
Таким образом, первые четыре месяца 2026 г. показали, что рынок жилья вступил в фазу роста сразу по нескольким направлениям: увеличились и продажи, и запуски новых проектов, и объемы ипотечного кредитования. Правда, за это приходится платить ускорением цен на первичное и вторичное жилье. Тем не менее краткосрочные ожидания застройщиков остаются оптимистичными — они рассчитывают, что дальнейшее снижение рыночных ставок сможет поддержать как покупательский спрос, так и доступность квадратных метров.
Мнение экспертов
Оптимизм с оговорками
Опрошенные «ЭЖ» эксперты считают, что рынок жилья вступил в фазу структурной трансформации. На первый взгляд, позитивная динамика продаж (+8,5% за январь — апрель) и рост ипотечных выдач в 1,6 раза не должны вводить в заблуждение: восстановление носит хрупкий характер. Главный риск аналитики видят в сворачивании льготных программ. Падение доли «Семейной ипотеки» с 73 до 56% уже спровоцировало переток клиентов на вторичный рынок, где жилье доступнее, но этот ресурс не безграничен. Настораживает и ускорение роста цен на новостройки до 12,1% — оно зачастую нивелирует эффект от снижения рыночных ставок, оставляя ежемесячный платеж высоким. В то же время эксперты приветствуют разворот застройщиков от бизнес-класса к экономсегменту и активизацию малых компаний. Именно эти игроки способны насытить рынок доступным предложением.