Потолок неустойки для застройщиков: КС РФ запретил применять нормы о штрафах задним числом

КС РФ подтвердил право законодателя и правительства принимать меры, направленные на стабилизацию финансового состояния застройщиков и на предотвращение их банкротств. По его мнению, принятие таких мер носит временный и продиктованный чрезвычайной обстановкой характер, учитывает баланс интересов сторон, а также публичных интересов. При этом суд подчеркнул, что придание обратной силы закону возможно только в исключительных, прямо указанных в самом законе случаях.

С учетом этого КС РФ пришел к выводу, что новый порядок определения размера штрафа (5%) не имеет обратной силы, так как изменяющий закон не содержит подобной оговорки. При этом суд призвал нижестоящие суды при рассмотрении дел внимательно проверять момент возникновения обязанности по уплате штрафа, учитывая особенности конкретных обязательств, поведение сторон, наличие или отсутствие признаков злоупотребления правом (например, искусственный перенос истцом требования на более ранний срок) и иные имеющие значение обстоятельства.

Следуя той же логике, суд признал не противоречащим Конституции РФ ретроактивное действие положения о расчете размера неустоек исходя из текущей ключевой ставки ЦБ РФ, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 01.07.2023, то есть 7,5%. Таким образом, хотя КС РФ в целом подтвердил конституционность принятых изменений, существенно ограничивших ответственность застройщиков, он разъяснил, что, если иное прямо не указано в законе, применять новый порядок к ранее заявленным требованиям не допускается.

Постановление может стать основанием для пересмотра тех дел, в которых суды необоснованно применили новый порядок расчета штрафа. Кроме того, оно вносит ясность по вопросам расчета финансовых санкций по длящимся требованиям к застройщикам, что делает такой расчет более предсказуемым для обеих сторон и суда.

В постановлении КС РФ сослался на необходимость применения положений о действии закона во времени. В частности, был применен общий принцип — что закон не имеет обратной силы, то есть не распространяется на правовые отношения, возникшие до вступления его в законную силу, если это прямо не предусмотрено законом.

Когда речь идет об обратной силе закона, часто возникает вопрос о том, что считать правоотношениями, относительно которых определяется момент действия нормы. Например, это может быть момент заключения договора, нарушение обязательства или иные юридические факты.

В данном случае КС РФ уточнил нормы вводного закона и указал, что новая ставка не применяется, когда обязанность уплатить штраф возникла до введения в действие новой нормы. Если опираться на мотивировочную часть постановления, то КС РФ понимает под этим моментом отказ застройщика в уплате неустойки.

При этом КС РФ, по всей видимости, дал возможность конкретизации данного момента возникновения отношения по уплате штрафа для каждого отдельного спора с учетом особенностей обязательства и поведения сторон.

В особенности суд сослался на недопустимость злоупотребления участниками долевого строительства своими правами, направленного на применение ранее действовавшего закона и использование повышенной ставки. На данный момент достаточно сложно сказать, в чем может быть выражено такое злоупотребление. Даже напротив, пока можно представить злоупотребление со стороны застройщика, с действием/бездействием которого связывается момент возникновения отношения, а именно — отказ в уплате неустойки.

При неудовлетворении застройщиком в добровольном порядке денежных требований гражданина (если договор участия в долевом строительстве заключен им для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью) суд взыскивает штраф в процентах от присужденной суммы. Размер штрафа составлял 50% от подлежащей взысканию с застройщика суммы, и с 01.09.2024 размер указанного штрафа снижен до 5% (Закон № 266-ФЗ).

При этом ст. 2 Закона № 266-ФЗ определяет действие нормы о штрафах во времени, а именно: 5% штрафа применяется при расчете санкций за периоды, наступившие после 01.09.2024 (дата вступления в силу Закона № 266-ФЗ), включая случаи, когда договор долевого участия был заключен до этой даты.

КС РФ решил, что:

• право на получение штрафа возникает в дату отказа застройщика от добровольной уплаты неустойки (непосредственно выраженного или в форме бездействия). Именно эта дата определяет применимую редакцию ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ.

Ключевое практическое значение имеет то, что точкой отсчета для определения применимого размера штрафа является дата отказа застройщика от добровольного удовлетворения денежного требования участника долевого строительства. Если такой отказ имел место до 01.09.2024, применяется штраф в размере 50%, даже если нарушение обязательства носило длящийся характер и продолжалось после указанной даты. Если же отказ последовал после 01.09.2024 — подлежит применению новый размер (5%).

Очевидно, что квалификация действий застройщика как «отказа» (в том числе в форме бездействия) может быть спорной, например, при отсутствии явного отказа в переписке;

• гражданин должен проявлять разумную активность, не прибегать к попыткам искусственного завышения штрафа и не злоупотреблять правом. Вероятно, не в каждом случае гражданин сможет доказать, что дата предъявления требования не была связана с искусственным затягиванием.

Таким образом, КС РФ формально встал на сторону граждан применительно к штрафам за период до 01.09.2024, но оставил застройщикам и судам возможность определения применимого процента штрафа в зависимости от обстоятельств, подлежащих индивидуальной оценке в каждом рассматриваемом споре. Судебные постановления о взыскании штрафа по ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ могут быть пересмотрены с учетом постановления, что создает риск увеличения ответственности застройщиков.

КС РФ обратил внимание, на момент возникновения у гражданина права на взыскание штрафа — это момент, когда застройщик отказывает гражданину в удовлетворении его законных обоснованных требований. Таким образом, если факт отказа имел место до вступления в силу Закона № 266-ФЗ, то право участника требовать уплаты штрафа должно считаться возникшим до указанной даты, соответственно, применению подлежит законодательство, действующее на момент возникновения указанного права.

Указанное не исключает, что в случае определения иного момента возникновения обязанности уплатить штраф его размер должен определяться, исходя из актуального регулирования — 5%. Момент возникновения права определяется исходя из особенностей конкретных обязательств, поведения сторон соответствующих правоотношений, наличия или отсутствия признаков злоупотребления правом и иных имеющих значение обстоятельств.

КС РФ в постановлении признал нормы конституционными и разъяснил, как их читать:

1. Закон № 266-ФЗ действует с 01.09.2024, и если застройщик отказал дольщику в выплате до вступления закона в силу, — штраф считается по старым правилам: 50 %, без ретроспективных перерасчетов. Критерий прост: важна дата отказа застройщика — момент, когда возникло само право на штраф. Если до 01.09.2024 — применяется 50 %, а после — 5 %.

Правда, КС РФ сразу предупредил: если дата будет «сдвинута» в удобную сторону, суды обязаны это заметить и пресечь, исключив возможные манипуляции.

2. Статья 2 Закона № 266-ФЗ предписывала применять ст. 10 Закона № 213-ФЗ ко всем ДДУ, включая заключенные до 01.09.2024. Именно по этой причине суды трактовали ее как разрешение пересчитывать штрафы даже для уже возникших обязательств.

КС РФ указал: «ко всем ДДУ» означает «ко всем ДДУ начиная с 01.09.2024», а не «ко всем нарушениям, когда бы они ни произошли». Распространение нового штрафного режима на период до этой даты — это и есть та самая недопустимая обратная сила. Норма конституционна, но только в таком прочтении.

3. С середины 2023 г. по конец 2025 г. неустойка по ДДУ считалась по ставке, зафиксированной на 1 июля 2023 г. КС РФ выдал три самостоятельных аргумента:

— п. 4 ч. 1 ст. 18 Закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ ввел особенности применения санкций по ДДУ в 2022-2025 г.;

— ВС РФ уже отказал в признании п. 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 недействующим (Решение от 25.06.2024 № АКПИ24-313);

— мера была временной, целевой и продиктованной чрезвычайными обстоятельствами.

4. Дела заявителей направлены на пересмотр. Вместе с ними шанс получают и другие дольщики, которым апелляция уже успела пересчитать штраф с 50 % до 5 % по нарушениям, возникшим до 01.09.2024.

Последние изменения законодательства в сфере долевого строительства значительно скорректировали размер санкций к застройщикам: уменьшили ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договоров долевого участия, ограничив ее размер ключевой ставкой ЦБ за период с 1 июля 2023 г. по 31 декабря 2025 г., а также существенно уменьшив с 50% до 5% штраф от суммы требований в пользу дольщика.

КС РФ в своем Постановлении указал, что данные изменения не противоречат Конституции РФ. Суд отмечает: при использовании методов защиты дольщик не должен искусственно увеличивать размер штрафных санкций.

Постановление закрепляет не только снижение размера штрафа, применяемого к застройщику, но и дает возможность применить новые правила порядка определения ответственности исходя из конкретных обстоятельств дела. Суд предлагает сконцентрировать внимание на моменте отказа застройщика от уплаты средств по требованию дольщика. Такой отказ может быть выражен как в непосредственном отказе, так и в бездействии (непредоставлении ответа на требование в течение 10 дней со дня получения претензии).

Если данный момент выпал на период, когда начал действовать Закон № 214-ФЗ (с 1 сентября 2024 г.), то к спору будут применены положения уже этого Закона, несмотря на то, что спорные отношения, в рамках которых возникла ответственность, возникли ранее действия данного закона.

Другими словами, фактором, определяющим размер «потребительского» штрафа, будет момент времени, в который произошло неудовлетворение застройщиком в добровольном порядке требований потребителя-дольщика.

Таким образом, ведь даже если правоотношения по долевому участию в строительстве возникли гораздо ранее 1 сентября 2024 г., «потребительский» штраф будет определен по новым правилам и составит лишь 5%. В то же время это вполне соответствует п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, поскольку «потребительский» штраф является мерой ответственности непосредственно за неисполнение в добровольном порядке требования потребителя, а не за неисполнение самого основного обязательства.