Динамика рынка инвестиций в недвижимость России заставляет аналитиков пересматривать прогнозы, данные в начале года. После вялого старта во второй половине года наметился перелом, который изменил картину ожиданий. Что стало катализатором роста и основных тенденций развития сектора — рассмотрим в материале.
Как свидетельствуют данные IBC Real Estate, рынок инвестиций в российскую недвижимость демонстрирует улучшение динамики: на середину ноября 2025 г. совокупный объем вложений составил 712 млрд руб. Таким образом, фактический результат уже практически сравнялся с годовым прогнозом, который оценивался в 750 млрд руб.
Напомним, что начало года было отмечено сдержанными темпами инвестиций, однако ситуация кардинально изменилась после смягчения денежно-кредитной политики. Снижение ключевой ставки Банка России с 21 до 16,5% придало рынку значительный импульс и оживило деятельность инвесторов.
Несмотря на то, что текущий объем инвестиций остается на 33% ниже показателя аналогичного периода 2024 г. (1069 млрд руб.) и на 12% ниже уровня 2023 г. (805 млрд руб.), в динамике рынка наметился важный перелом. Уже в третьем квартале 2025 г. была зафиксирована положительная тенденция: инвестиционная активность заметно возросла, а объем сделок достиг 290 млрд руб., что стало рекордным квартальным значением за последнее десятилетие.
Драйверы спроса и ограничения
Сложившаяся структура инвестиций демонстрирует устойчивость: лидерами остаются сегменты офисной (29%), складской (21%) и жилой (20%) недвижимости, которые в сумме формируют большую часть всех вложений. Однако, в условиях общего спада на рынке, ни одной из этих ключевых категорий не удалось избежать негативной динамики — по сравнению с прошлым годом в каждой из них зафиксировано снижение объемов инвестиций.
Ключевым драйвером спроса на офисную недвижимость продолжает оставаться приобретение компаниями крупных бизнес-центров для собственного использования. На такие сделки пришлось более половины всех инвестиций в сегмент в 2025 г. Примечательно, что, несмотря на снижение объема этих операций на 52% в годовом исчислении, их текущий уровень остается значительно выше — в 1,5—2 раза — показателей допандемийных лет. Эта динамика свидетельствует о сохранении стратегического интереса крупных корпораций к владению офисной недвижимостью, даже в условиях общего охлаждения рынка.
Половина общего объема инвестиций в складскую недвижимость была сформирована за счет приобретения объектов для последующего включения их в состав ЗПИФ. Это подтверждает сохранение интереса институциональных инвесторов к данному классу активов, несмотря на общее снижение рыночной активности.
При этом сокращение вложений в складской сегмент на 27% в годовом выражении обусловлено комплексом факторов. Ключевыми причинами стали изменение инвестиционной стратегии и трансформация рыночных условий. Если ранее инвесторы активно приобретали объекты с нестабильным арендным потоком, рассчитывая на их потенциал роста, то сейчас рынок достиг точки равновесия. Стабилизация арендных ставок и исчерпание возможностей для пересмотра договорных условий снизили инвестиционную привлекательность новых сделок и закономерно привели к сокращению их количества.
Значительное сокращение инвестиций в сегмент жилой недвижимости, достигшее 54% в годовом выражении, стало прямым следствием свертывания государственных программ льготной ипотеки. Их завершение привело к резкому охлаждению покупательского спроса на первичном рынке жилья, что, в свою очередь, вынудило девелоперов приостановить запуск новых проектов из-за значительного роста рыночных рисков и неопределенности.
В сложившейся ситуации на инвестиционном рынке проявилась новая стратегия застройщиков. Она выражается в активной реализации земельных участков с уже полученной разрешительной документацией, а также в продаже проектов, находящихся на стадии активного строительства. Данная тенденция указывает на корректировку подходов: компании стремятся оптимизировать свои портфели, конвертировать имеющиеся активы в ликвидность и минимизировать долгосрочные риски в условиях неопределенности, что говорит об изменении общей рыночной конъюнктуры.
Магазины и гостиницы как точки роста
На фоне общего снижения рынка торговый и гостиничный сегменты стали точками роста, продемонстрировав уверенный прирост инвестиций. Динамика в этих категориях кардинально отличается от тенденций, наблюдаемых в офисном, складском и жилом сегментах.
Объем транзакций в торговой недвижимости вырос на 86% в годовом выражении. Такой резкий скачок был обеспечен заключением нескольких крупных сделок, что сигнализирует о возвращении интереса стратегических инвесторов к качественным ретейл-активам.
Гостиничный сегмент показал еще более впечатляющий результат, привлекая рекордные инвестиции. Объем вложений здесь увеличился более чем в два раза, достигнув исторического максимума в 65 млрд руб. за весь период наблюдений. Этот беспрецедентный показатель свидетельствует о полном восстановлении доверия инвесторов к рынку гостиничной недвижимости после предыдущих кризисных периодов и подтверждает его значительный потенциал для долгосрочных вложений.
По словам Микаэла Казаряна, члена совета директоров, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate, четыре снижения ключевой ставки Банком России с июня 2025 г. позитивно повлияли на активность компаний-инвесторов и розничных покупателей. Это позволило аналитикам пересмотреть первоначальные прогнозы в сторону повышения.
«Мы пересмотрели прогноз начала года и ожидаем, что суммарный объем вложений в недвижимость России по итогам 2025 г. достигнет 800—850 млрд руб., — сообщил эксперт. — В 2026 г., с общим курсом на стабилизацию, мы прогнозируем возвращение инвестиционного рынка к сбалансированному состоянию — до 600—650 млрд руб.». Аналитики полагают, что объем транзакций с крупными офисными проектами под собственные нужды и количество сделок по продаже объектов от иностранных собственников сократятся, а жилые застройщики продолжат занимать выжидательную позицию до дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики.
Комментируя решение о пересмотре прогноза, эксперты также обратили внимание, что московский регион, традиционно формирующий ядро российского рынка инвестиций в недвижимость, также демонстрирует уверенное приближение к целевому показателю. Годовой прогноз, сформированный в первой половине 2025 г., был оценен в 550 млрд руб. По состоянию на середину ноября этот рубеж практически достигнут — объем вложений уже составил 538 млрд руб. Особенно впечатляет динамика второго полугодия: всего за неполные пять месяцев его результат превзошел итоги всего первого полугодия, что красноречиво свидетельствует об ускорении инвестиционной активности.
Близкую оценку итогов текущего года дает и консалтинговая компания CORE.XP, которая прогнозирует годовой объем инвестиций в диапазоне 800—1000 млрд руб., что, по данным компании, использующей свою методику оценки рынка, на 30% ниже показателей 2024 г. Ее аналитики подсчитали, что за девять месяцев 2025 г. общий объем инвестиций в российскую недвижимость составил 633 млрд руб., снизившись на 20% в годовом выражении.
Таким образом, динамика рынка инвестиций в недвижимость России в 2025 г. отличается двойственностью. С одной стороны, рынок продемонстрировал яркий импульс к восстановлению во второй половине года, превысив пессимистичные ожидания и показав рекордные квартальные результаты благодаря смягчению денежно-кредитной политики. С другой — общий объем инвестиций остается существенно ниже допандемийных и прошлогодних значений, что указывает на продолжающийся период адаптации и структурной перестройки.
Ключевым трендом года стало смещение фокуса: если традиционные лидеры — офисный, складской и жилой сегменты — переживают спад, то точки роста обнаружились в торговой и гостиничной недвижимости. Ожидания на 2026 г. связаны не с дальнейшим ростом, а со стабилизацией на более низком, но устойчивом уровне, что знаменует собой новую фазу в жизни рынка, где осторожность и избирательность инвесторов будут главными определяющими факторами.
К сведению
Рост цен на жилье набирает обороты
Рынок недвижимости показывает одновременное ускорение на всех направлениях. Новостройки демонстрируют максимальный рост стоимости с начала года, в то время как цены на вторичное жилье увеличиваются еще более высокими темпами. Основной причиной тренда эксперты называют устойчивую активизацию спроса, длящуюся уже несколько месяцев подряд.
По данным «ДОМ.РФ», в октябре новостройки подорожали на 1,2% м/м. Такой месячный прирост стал максимальным с начала года. Как пояснили в компании, ускорение темпов роста цен на строящееся жилье обусловлено активизацией спроса: начиная с июля, продажи квартир по договорам долевого участия превышают 2 млн кв. м, а в октябре увеличились до 2,6 млн кв. м (+20% м/м и +38% г/г).
Всего за 10 месяцев 2025 г. новостройки подорожали на 6,4%, а в реальном выражении (при инфляции 4,8%) — на 1,5%. При этом удорожание квартир типового и комфорт- классов (+6,6%) опережает рост цен в бизнес- и элитном сегментах (+5,6%).
Выше среднероссийских значений в январе — октябре цены выросли в 23 из 68 субъектов, охваченных индексом «ДОМ.РФ». Среди топ-10 регионов по объему строящегося жилья опережающий рост зафиксирован в Москве (+16,3%) и Московской области (+7,2%).
Аналитики «Домклик» и «СберИндекс» в совместном исследовании отметили основные тенденции на рынке недвижимости в октябре 2025 г. Первое, на что обратили внимание эксперты, — высокий спрос на жилье ускорил рост цен. За 12 месяцев новостройки и готовое жилье прибавили 5,2 и 7,6%. Этот процесс связан с активизацией спроса: количество сделок на первичном и вторичном рынках растет пять месяцев подряд: с июня по октябрь.
При этом если на первичном рынке цены ниже инфляции, то на вторичном они уже превысили ее уровень, компенсируя отставание, начавшееся ранее с запуском льготных программ. Разрыв в стоимости квадратного метра между новостройками и готовым жильем последних 10 лет постройки составил 8,2%. При этом цены на такое жилье выросли за год на 8,7%.
Еще один актуальный тренд — разрыв между первичным и вторичным рынком. По данным «Домклик», медианная стоимость квадратного метра в жилье, построенном не более чем за 10 лет до продажи на вторичном рынке, составила в октябре 163,4 тыс. руб., но в целом этот сегмент растет быстрее новостроек (+8,7% г/г против +5,2% г/г). Разрыв цен между квадратным метром в новостройках и вторичкой последних 10 лет постройки составил 8,2%. Стоимость готовой недвижимости до 1991 г. постройки выросла до 106,1 тыс. руб. за квадратный метр, обратили внимание эксперты.
Первичный рынок
Согласно данным центра финансовой аналитики Сбера (ЦФА), основанным на заключенных ипотечных сделках, в октябре продолжилось удорожание квадратного метра на первичном рынке России. Средняя цена выросла на 0,6% и достигла 177,9 тыс. руб., причем темпы роста ускорились уже второй месяц подряд.
Самой высокой стоимость строящегося жилья остается в Москве (373,3 тыс. руб./кв. м), Санкт-Петербурге (245,4 тыс. руб./кв. м) и Московской области (195,7 тыс. руб./кв. м). В первую пятерку наиболее дорогих регионов также вошли Республика Татарстан и Ленинградская область. При этом в Санкт-Петербурге зафиксировано снижение цен четвертый месяц подряд, хотя скорость этого снижения начала замедляться.
Среди крупнейших российских регионов наиболее доступное жилье на первичном рынке продолжает предлагаться в Пензенской области, Удмуртской Республике, Воронежской и Самарской областях. Согласно статистике ипотечных сделок «Сбера», в октябре стоимость квадратного метра в этих регионах составила 102,4 тыс. руб.,123,3 тыс. руб., 123,7 тыс. руб. и 127,5 тыс. руб. соответственно. Примечательно, что во всех перечисленных субъектах Федерации отмечается положительная ценовая динамика — цены демонстрируют рост.
Отдельного внимания заслуживает увеличивающийся разрыв между заявленной и фактической стоимостью жилья. Сравнительный анализ данных ЦФА и сервиса «Домклик» показал, что в октябре разница между ценой квадратного метра в объявлениях застройщиков и реальной ценой по сделкам на первичном рынке достигла 13,0%. Этот показатель продолжил восходящий тренд, увеличившись с 12,4% в сентябре, что может свидетельствовать о растущей гибкости застройщиков в вопросах ценообразования и усилении переговорных позиций покупателей.
Наблюдаемый рост разрыва между заявленными и фактическими ценами может сигнализировать о формировании новой рыночной тенденции. После снижения, зафиксированного в июне 2024 г., данный показатель на протяжении более года стабильно находился в коридоре 10–12%. Однако текущее повышение до 13% уже не выглядит единичным случаем — аналогичная тенденция к росту намечалась ранее, в июле — августе текущего года, что может указывать на устойчивое изменение ценовой политики застройщиков.
Наиболее значительный разрыв между ценами в объявлениях и в сделках сохраняется в регионах с высокой стоимостью квадратного метра. Абсолютным лидером по этому показателю остается Москва, где заявленные цены в среднем на 29,0% превышают фактические. Значительная разница также характерна для рынков Санкт-Петербурга (21,4%) и Нижегородской области (19,3%). Такая ситуация в ключевых регионах свидетельствует о повышенной конкурентности рынка и существенных скидках, которые вынуждены предоставлять застройщики для стимулирования продаж.
Вторичный рынок
Согласно информации, подготовленной экспертами ЦФА на основе ипотечных сделок «Сбера», в октябре средняя стоимость квадратного метра на рынке вторичного жилья достигла 118,3 тыс. руб.
Традиционно самая высокая стоимость квартир в сегменте готового жилья зафиксирована в Москве и Санкт-Петербурге, где цена за квадратный метр составила 320,0 тыс. руб. и 215,3 тыс. руб. соответственно. Состав регионов с наиболее дорогостоящей недвижимостью остается неизменным: в первую пятерку также вошли Московская область (150,8 тыс. руб./кв. м), Краснодарский край (144,1 тыс. руб./кв. м) и Ленинградская область (131,9 тыс. руб./кв. м). Во всех перечисленных субъектах Федерации отмечен рост цен.
На противоположном конце ценового спектра находятся Саратовская, Челябинская и Кемеровская области, где сложился наиболее доступный рынок вторичного жилья. При этом в Челябинской и Кемеровской областях зафиксировано снижение цен после двухмесячного периода роста.
Согласно статистике объявлений на «Домклик», средняя цена предложения на рынке вторичного жилья России в октябре восстановилась после сентябрьского снижения и достигла 135,0 тыс. руб. Соотношение цены предложения к цене сделок несколько увеличилось — с 13,5 до 14,1%.
Говоря о том, как меняется стоимость готовой недвижимости, эксперты обратили внимание, что данные ЦФА демонстрируют дальнейшее ускорение темпов роста цен на готовое жилье: в октябре прирост составил 0,7% после 0,6% в сентябре. Восходящий тренд сохраняется с сентября 2024 г. За 12-месячный период цены увеличились на 7,6%, что превышает показатели роста на первичном рынке (5,2%).
Сложившаяся динамика свидетельствует о том, что рынок вторичного жилья продолжает компенсировать отставание, сформировавшееся в период активного действия льготных ипотечных программ в 2020—2024 гг. При сохранении тенденции к снижению рыночных ставок готовое жилье может стать более серьезным конкурентом для новостроек.