Согласно исследованию Аналитического центра «Дом.РФ», завершение льготной ипотеки привело к резкому падению спроса на новостройки. За семь месяцев 2025 г. объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) сократился на 23% г/г, запуск новых проектов снизился на 19%. Это создало риск краткосрочной затоваренности рынка, особенно заметный в регионах. Однако накопленный объем строящегося жилья и ранее сделанные продажи предотвратили системный кризис. Снижение ключевой ставки к 2027 г., по прогнозам экспертов, оживит спрос. На фоне дефицита предложения от сокращения запусков это может привести к новому витку роста цен.
Программа массовой льготной ипотеки на новостройки в России завершилась 1 июля 2024 г. Изначально запущенная в 2020 г. как антикризисная мера поддержки во время пандемии, она была прекращена из-за значительного перегрева рынка: широкое субсидирование ставок привело к резкому росту цен на жилье (на 69—115% за период действия программы), что снизило общую доступность жилья для населения. В настоящее время сохраняются только адресные льготные программы для конкретных категорий заемщиков.
Чтобы оценить последствия этого решения, эксперты Аналитического центра «Дом.РФ» провели исследование, результаты которого демонстрируют, как рынок адаптируется к новым условиям.
Основной реакцией строительной отрасли на снижение спроса после завершения программы стало значительное сокращение объемов запуска новых проектов.
Эта тенденция ярко прослеживается по итогам первых семи месяцев 2025 г., когда было начато строительство всего 21,2 млн кв. метров жилья. Данный показатель на 19% ниже, чем за аналогичный период 2024 г. Отрицательная динамика сохранилась и в августе, когда падение составило 18% в годовом сопоставлении.
Примечательно, что, несмотря на замедление девелоперской активности, общий объем строящегося жилья не сократился, а, напротив, увеличился. На 1 августа 2025 г. портфель строительства достиг 118,4 млн кв. м, что на 3% больше, чем годом ранее. Рост этого показателя объясняется существенным дисбалансом между запуском новых проектов и вводом готовых объектов в эксплуатацию. За последние 12 месяцев застройщики запустили на 19% больше площадей, чем ввели. Для сравнения, годом ранее этот разрыв был еще больше и составлял 38%.
Низкие темпы ввода жилья связаны в том числе с систематическим переносом сроков сдачи объектов. На текущий момент у 2,2 тыс. объектов, что эквивалентно 19,3% от общего количества строящихся домов, запланированная выдача ключей перенесена на шесть месяцев и более. С начала года число таких проблемных объектов увеличилось на 173, а их доля в портфеле строительства выросла на 1,3 п.п.
Эксперты ожидают, что по мере постепенного ввода в эксплуатацию домов, по которым уже зафиксированы переносы сроков, и при условии сохранения запусков новых проектов на низком уровне, дальнейший рост портфеля строящегося жилья будет замедляться.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что текущих запасов незавершенного строительства достаточно для поддержания объемов ввода жилья вплоть до 2029 г., при условии сохранения их на текущем уровне. Показатель обеспеченности строительства, который отражает, на сколько лет хватит существующих объемов стройки при текущей скорости ввода, увеличился до 3,3 года на 1 августа 2025 г. по сравнению с 3,1 года на 1 июля 2024 г. Однако аналитики обращают внимание, что в случае ускорения темпов сдачи готового жилья этот показатель может начать снижаться.
Разрыв между спросом и предложением
Завершение льготной ипотеки в сочетании с сохранением высоких рыночных процентных ставок спровоцировало существенное снижение покупательского спроса на жилье. При этом важно отметить, что падение спроса оказалось значительно более глубоким, чем последующее замедление активности со стороны девелоперов. Сложившийся дисбаланс создал предпосылки для возникновения рисков затоваривания рынка, которые будут оказывать влияние на отрасль до тех пор, пока не произойдет устойчивое восстановление спроса.
Проявлением этой тенденции стали операционные данные за период с января по июль 2025 г. Объем продаж по договорам долевого участия (ДДУ) сократился на 23% в годовом выражении, составив 12,2 млн кв. м. В то же время объем запусков новых строительных проектов уменьшился лишь на 19%, достигнув отметки в 21,2 млн кв. м. В результате такой динамики по состоянию на 1 августа 2025 г. соотношение между запущенными в строительство площадями и проданными квартирами достигло уровня, приблизительно в два раза превышающего объем продаж. Данный показатель существенно отклоняется от исторической нормы, которая находится в диапазоне 1,25—1,7 раза, и наглядно демонстрирует резкость сокращения спроса.
Другим настораживающим сигналом стало замедление скорости продаж. Этот показатель, определяющий, за сколько лет будет распродан текущий объем строящегося жилья, увеличился до 3,7 года против 2,1 года годом ранее. Поскольку комфортным для сбалансированного рынка считается диапазон от двух до 3,5 лет, текущее значение явно указывает на формирование избыточного предложения.
Авторы исследования предполагают, что в среднесрочной перспективе ситуация может кардинально измениться. Ожидается, что в соответствии с текущим прогнозом Банка России ключевая ставка будет постепенно снижаться, достигнув уровня 7,5—8,5% к 2027 г. Это ожидаемое смягчение денежно-кредитной политики будет способствовать оживлению рыночной ипотеки и, как следствие, восстановлению спроса на жилье.
Важно, что этот рост спроса будет происходить на фоне сокращения предложения новых проектов, обусловленного низкими объемами запусков в 2025 г. Совокупность этих факторов — восстанавливающегося спроса и ограниченного предложения — с высокой вероятностью может привести к новому витку роста цен на жилье и снижению его доступности начиная примерно с 2027 г.
От кризиса спас буфер
Показатель соотношения распроданности и строительной готовности на рынке новостроек продолжает снижаться. По состоянию на 1 августа 2025 г. его значение составило 70%, что находится в пределах условной нормы, определяемой диапазоном от 60 до 80%. Однако текущий уровень демонстрирует значительное ухудшение по сравнению с ситуацией годовой давности, когда на 1 июля 2024 г. этот показатель достигал 88%. Снижение на 18 п.п. отражает кардинальное изменение рыночной конъюнктуры: если год назад рынок характеризовался дефицитом предложения, вызванным активным стимулированием спроса в период с 2020 по 2024 г., то сейчас он движется в сторону баланса.
Несмотря на устойчивую тенденцию к снижению распроданности, системных проблем с реализацией квартир в домах, запланированных к вводу в ближайшие годы, в целом по рынку не прогнозируется. Ключевую роль в этом играет буфер ранее накопленных продаж. Например, проекты, срок сдачи которых намечен на 2025 г., уже распроданы в среднем на 58%, а объекты с вводом в 2026 г. — на 34%. При существующем уровне строительной готовности такие значения распроданности считаются адекватными и не вызывают тревоги у специалистов.
Эксперты считают, что снижение общерыночного показателя распроданности в основном обусловлено не общеотраслевыми, а более локализованными проблемами. Они сконцентрированы в отдельных регионах, а также касаются конкретных застройщиков, которые столкнулись со сложностями.
В группу риска входят компании с большим объемом непроектного долга или с несбалансированной структурой строительного портфеля. Так, признаки избытка предложения и повышенные риски отмечаются в 29 из 87 регионов, где ведется активное жилищное строительство. Кроме того, доля проектов, у которых соотношение распроданности и стройготовности опасно низкое (менее 60%), увеличилась с 18% в июле 2024 г. до 26% к августу 2025 г., что подтверждает усиление проблем в отдельных сегментах рынка.
Удар по эконом-классу
Отказ от льготной ипотеки оказал наиболее сильное влияние на массовый сегмент жилой недвижимости. Это наглядно демонстрирует динамика ключевого показателя — соотношения распроданности и строительной готовности. В сегменте типового и комфорт-класса соотношение распроданности и строительной готовности за год снизилось на 20 п.п., достигнув уровня 69% на 1 августа 2025 г.
В отличие от массового сегмента, высокоценовой рынок бизнес- и элит-класса практически не зависит от государственных льготных программ, поскольку здесь традиционно выше доля покупок, совершаемых за счет собственных средств. Соотношение распроданности и стройготовности в бизнес- и элит-классе уменьшилось лишь на 9 п.п. за год. На высокоценовые сегменты приходится примерно пятая часть всего объема строящегося жилья в стране, причем половина этого объема сосредоточена в двух столичных городах.
Четыре региональных сценария
Анализ ситуации на рынке новостроек в 23 крупнейших регионах России, на которые совокупно приходится три четверти всего объема строящегося жилья в стране, демонстрирует значительную региональную дифференциацию. Снижение ключевого показателя соотношения распроданности и строительной готовности, а также увеличение срока, необходимого для реализации непроданных запасов, происходили крайне неравномерно.
В двух ключевых регионах — Москве и Санкт-Петербурге — по-прежнему сохраняется риск дефицита предложения. Это связано с тем, что уровень распроданности по отношению к строительной готовности здесь остается исключительно высоким, превышая 90%. При этом текущая скорость продаж соответствует равновесному уровню рынка, поскольку весь объем непроданного жилья в стадии строительства может быть реализован за период от 2,5 до 2,7 года, что считается здоровым показателем.
В трех регионах, среди которых можно выделить Хабаровский край и Иркутскую область, рынок достиг состояния баланса. Как показатель распроданности, так и скорость продаж стабилизировались на уровнях, характерных для сбалансированного рынка.
Однако в большинстве крупных регионов, а именно в 11 из 23, ситуация развивается по общероссийскому сценарию. Хотя текущее состояние рынка можно охарактеризовать как сбалансированное, о чем свидетельствует соотношение распроданности и стройготовности в пределах нормального коридора от 60 до 80%, замедление скорости продаж создает потенциальные риски для будущего.
В перспективе это может привести к возникновению затоваренности. Ярким примером служат Свердловская, Ростовская, Тюменская и Ленинградская области, где расчетный срок реализации всего объема непроданного жилья при текущей скорости продаж уже превысил верхнюю границу нормы, составив более 3,5 лет.
Наиболее сложная ситуация наблюдается в семи регионах, где рынок уже находится в состоянии затоваренности. Это обусловлено сочетанием двух негативных факторов: низкого соотношения распроданности и стройготовности (менее 60%) и скорости продаж, которая существенно ниже равновесного уровня. Хроническая нехватка спроса характерна для таких значимых субъектов Федерации, как Краснодарский край, Республика Башкортостан, Приморский край и Воронежская область.