Правительство предложило целый блок изменений в законодательство о государственной кадастровой оценке и госрегистрации недвижимости

Законопроектом устанавливается предельный срок официального опубликования акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости (не позднее 30 ноября года проведения государственной кадастровой оценки) для обеспечения возможности применения новой кадастровой стоимости с 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки (ч. 3 ст. 15 Закона о государственной кадастровой оценке). Данное изменение позволит учесть ограничения, предусмотренные ст. 5 НК РФ.

Также предусматривается обязательное указание сведений о дате размещения в открытых источниках документов, необходимых для проведения и утверждения результатов государственной кадастровой оценки (например, акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости). Предлагаемые изменения заслуживают положительной оценки, поскольку призваны гарантировать права собственников и арендаторов недвижимости на своевременное получение информации об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе для целей налогообложения.

Законопроектом уточняются последствия подачи в региональное бюджетное учреждение заявления об исправлении ошибок, не соответствующего предусмотренным требованиям. Такое заявление будет возвращаться заявителю без рассмотрения (ст. 21 Закона о государственной кадастровой оценке).

Сделано важное уточнение в части срока, в течение которого возможна подача заявления об оспаривании кадастровой стоимости в порядке ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке. В настоящее время такой срок установлен как до внесения в ЕГРН сведений о новой кадастровой стоимости, определенной в результате проведения очередной кадастровой оценки (п. 4 ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке). Такое регулирование приводит к возникновению спорных вопросов о правомерности подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости в течение периода, когда сведения о новой кадастровой стоимости уже включены в ЕГРН, но она еще не применяется в силу законодательных ограничений (например, если сведения о ней внесены в декабре текущего года, но применяются с 1 января следующего года). С принятием закона такое заявление можно будет подать до дня начала применения внесенных в ЕГРН сведений о новой (очередной) кадастровой стоимости, то есть в большинстве случаев до 1 января следующего года. Учитывая, что зачастую многие заинтересованные лица подают заявления именно в декабре текущего года, предлагаемое изменение можно оценить как гарантирующее права заявителей.

Кроме того, законопроектом предусмотрены некоторые технические изменения, связанные с наделением ППК отдельными полномочиями, в частности, по внесению в ЕГРН сведений об установлении кадастровой стоимости региональной комиссией и ведению фонда данных государственной кадастровой оценки.

Законопроект направлен на централизацию управления и устранение дублирования функций между органами регистрации и бюджетными учреждениями через введение ППК «Роскадастр» в существующую систему. Предлагается заменить термин «орган регистрации прав» на «публично-правовую компанию» (ППК «Роскадастр») (например, ст. 38 Закона № 218-ФЗ, ч. 11, 26, 28, 29 ст. 14 Закона № 237-ФЗ) и ППК «Роскадастр» наделить полномочиями по:

• ведению ЕГРН (ч. 1 ст. 17 Закона № 237-ФЗ);

• формированию перечня объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке (ч. 6 ст. 13 Закона № 237-ФЗ);

• ведению фонда данных кадастровой оценки (ч. 1, 2, 6 ст. 23 Закона № 237-ФЗ).

Кроме того, предусматривается цифровизация процессов с помощью введения государственной информационной системы (ГИС) на базе национальной системы пространственных данных для обработки данных кадастровой оценки (ст. 12, 14, 15 Закона № 237-ФЗ), а также обязательного использования ГИС для:

• передачи проектов отчетов и решений (ст. 14, 15 Закона № 237-ФЗ);

• подачи заявлений и уведомлений (ст. 20—22.1 Закона № 237-ФЗ);

• ведения фонда данных кадастровой оценки (ст. 23 Закона № 237-ФЗ).

Законопроект заменяет физические носители на электронные форматы, вводит обязательное использование ГИС для передачи данных и исключает ручной ввод за счет автоматизации процессов. Из плюсов можно выделить сокращение сроков — например, передача материалов в ППК через ГИС занимает один календарный день (ст. 14 Закона № 237-ФЗ), а также минимизацию ошибок из-за человеческого фактора.

В законопроекте уточняются процедуры оспаривания кадастровой стоимости (ч. 2, 4, 9 ст. 18 Закона № 237-ФЗ): добавлены реестровые ошибки как основание для пересмотра.

ППК обязана вносить в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости в течение пяти дней после получения решения комиссии (ч. 7.1 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

Рассмотрение заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости будет осуществляться в соответствии с регламентом, утвержденным уполномоченным органом субъекта РФ, который будет опубликован на официальных сайтах (ч. 10.1—10.3 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Большинство изменений представляются позитивными, направленными на создание единой цифровой экосистемы в сфере кадастрового учета, повышение прозрачности и предсказуемости. В сочетании с изменениями сроков поправки вносят больше ясности и предсказуемости в существующие процессы. Положения в части порядка установления рыночной стоимости (ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ) направлены на увеличение прозрачности и информированности заявителей путем обязательной публикации регламентов и их решений по итогам рассмотрения.

Подготовленный правительством законопроект направлен на совершенствование осуществляемой реформы в сфере регулирования государственной кадастровой оценки. Следует напомнить, что с 01.01.2017 по 01.01.2026 (с учетом изм. Закона от 19.12.2022 № 546-ФЗ) действует переходный период для пересмотра и оспаривания результатов государственной кадастровой оценки в связи с применением с 01.01.2017 Закона № 237-ФЗ.

По этой причине оспаривание:

• результатов определения кадастровой стоимости, проведенной до 01.01.2017, осуществляется по правилам Закона об оценочной деятельности;

• кадастровой стоимости, установленной с 01.01.2017 до окончания переходного периода (до 01.01.2026), осуществляется по правилам ст. 22 Закона № 237-ФЗ, а после 01.01.2026 может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ.

При этом законодательно не определен момент применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости при корректировке (уменьшении) его размера судом. Данный вопрос был предметом рассмотрения Президиума ВС РФ 30.06.2021 (Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2021)), который указал, что при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в порядке ст. 22 Закона № 237-ФЗ рыночная стоимость объектов недвижимости устанавливается на 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

В результате предлагается закрепить в законодательстве норму, согласно которой применение будет осуществляться с 1 января года, в котором в суд или в комиссию подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом такого оспаривания.

Законопроект предусматривает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости на основе установленной рыночной стоимости данного объекта. Им вносятся существенные изменения, которые однозначно повлияют на собственников объектов недвижимости, так как для этого потребуется не только обязательное уведомление собственника недвижимости о проведении оценки рыночной стоимости, но и получение его согласия на установление такой стоимости в качестве кадастровой в тех случаях, когда инициатором подачи заявления является не сам собственник.

После принятия комиссией такого решения и подачи соответствующего заявления в ППК, сведения об обновленной кадастровой стоимости объекта недвижимости должны быть внесены в ЕГРН в течение пяти рабочих дней, а копия указанного решения должна быть направлена заявителю, а также собственнику объекта недвижимости.

Кроме того, собственник самостоятельно может инициировать подачу заявления об определении кадастровой стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости на основе его рыночной стоимости. В случае же если подачу заявления инициирует не собственник (например, комиссия по кадастровой оценке или иной уполномоченный орган), то при подаче заявления обязательно должно быть получено согласие собственника объекта недвижимости на установление кадастровой стоимости на основании его рыночной стоимости.

На практике можно усмотреть как трудности, так и преимущества определения кадастровой стоимости объектов недвижимости исходя из их рыночной стоимости. Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основе рыночной собственники такого имущества будут платить налоги, соответствующие стоимости их имущества. Кроме того, возможно уменьшение налоговых рисков, связанных с завышенной кадастровой стоимостью, что может быть особенно актуально для тех регионов, где кадастровая стоимость значительно выше рыночной стоимости объектов недвижимости. В совокупности это может привести к повышению доверия к системе налогообложения, так как более точная оценка может повысить доверие к системе налогообложения и уменьшить количество споров и жалоб собственников.

Между тем на практике могут возникнуть сложности и дополнительные затраты на проведение оценки, поскольку определение кадастровой стоимости на основе рыночной требует значительных ресурсов и времени для проведения оценок, что может увеличить административные затраты. При этом рыночная стоимость может изменяться чаще, чем кадастровая, что потребует более частых переоценок и может создать дополнительные неудобства для собственников.