В связи с уходом иностранных компаний с российского рынка, особенно в области ретейла, наблюдается повсеместное прекращение арендных отношений. Возникает вопрос, как быть с неотделимыми улучшениями. В определенных случаях такое право есть у арендатора. Однако как быть, если улучшения имущества произвел арендодатель и по договору в качестве меры ответственности за его нарушение или как последствие его досрочного расторжения арендатор обязан возместить арендодателю их стоимость, при том что результат улучшений и так остается за последним? В статье проанализируем, как в таком случае соотносятся пределы свободы договора и компенсаторный характер возмещения убытков, и посмотрим, какую позицию при таких обстоятельствах занимает суд.
Если улучшения произвел арендатор, то ст. 623 ГК РФ прямо устанавливает право арендатора требовать возмещения своих затрат (если иное не предусмотрено договором).
Для целей настоящей статьи мы презюмируем, что эти улучшения неизбежно будут использоваться арендодателем и новыми арендаторами (например, системы канализации, вентиляции, кондиционирования, пожаротушения, сигнализации и пр.).
Очевидно, что арендодатель извлек выгоду, улучшая собственное помещение, ведь он может сдавать его в аренду и другим арендаторам. А если арендодатель получит от арендатора возмещение стоимости таких улучшений, то фактически они достанутся ему бесплатно.
По нашему мнению, существует несколько подходов к оценке соотношения пределов свободы договора и компенсаторного характера возмещения убытков.
1. Дозволено все, что не запрещено?
Свобода договора подразумевает, что стороны имели право закрепить в договоре условие, согласно которому при расторжении договора аренды арендатор будет обязан возместить арендодателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных последним.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом (императивными нормами).
Последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).
Вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, нашел свое отражение в законе.
Исходя из того, что неотделимые улучшения, как правило, выгодны арендодателю, по умолчанию он и должен нести соответствующие затраты. А если эти улучшения произвел арендатор и они были согласованы с арендодателем, то арендодатель должен возместить их стоимость.
В силу диспозитивности нормы о возмещении арендатору стоимости неотделимых улучшений стороны вправе установить в договоре и иное распределение затрат.
Так, например, в деле № А78-13876/2018 истец, являясь арендатором, произвел неотделимые улучшения помещений. Однако стоимость произведенных неотделимых улучшений истцу возмещена не была. Суд принял решение отказать истцу в удовлетворении требований (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.12.2020 по делу № А78-13876/2018).
Суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора аренды недвижимого имущества (здания гостиницы) арендатору было известно о его техническом состоянии, что следует из подписанного сторонами договора акта приема-передачи, в котором указано: арендованное здание непригодно к использованию, арендатору необходимо провести его реконструкцию (капитальный ремонт) на основании согласованной с арендодателем сметы. С учетом этого обстоятельства арендатор не вправе был ссылаться на то, что арендодатель предоставил объект недвижимости с существенными недостатками.
Согласно положениям договора аренды арендатор обязан произвести капитальный ремонт объекта с предварительного письменного разрешения арендодателя за счет собственных сил и средств. Более того, договором было предусмотрено, что по истечении срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения (прекращения действия договора) арендатор обязан возвратить объект арендодателю в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа, со всеми неотделимыми улучшениями, произведенными в период аренды, без возмещения их стоимости, в том числе без возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.
Таким образом, стороны согласовали иной, отличный от предусмотренного законом порядок проведения неотделимых улучшений и капитального ремонта арендованного имущества, который подлежит выполнению за счет арендатора. Следовательно, у ответчика не возникло обязанности выплатить истцу стоимость произведенных неотделимых улучшений.
Следует отметить, что подобный подход к свободе определения условий договора подтверждается и судебной практикой (Определение ВС РФ от 25.10.2018 по делу № 310-ЭС17-15675, А84-1117/2016; Определение ВС РФ от 04.08.2015 № 310-ЭС15-4563).
Таким образом, арендодатель может получить неотделимые улучшения, произведенные арендатором, фактически бесплатно.
В силу принципа свободы договора и диспозитивности нормы о возмещении стоимости неотделимых улучшений стороны могут договориться о том, что при определенных условиях соответствующие затраты возлагаются на арендатора.
2. Возмещение стоимости может быть признано недействительным
Для целей настоящей статьи мы затронем и альтернативный подход, согласно которому условие договора, по которому при расторжении договора аренды арендатор будет обязан возместить арендодателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных последним, может быть признано судами недействительным.
Например, арендатор принимает имущество, использует его и уплачивает за это арендную плату, а после прекращения договора аренды — возвращает имущество. Почему тогда арендатор должен еще и платить за подготовку (капитальный ремонт, неотделимые улучшения) этого имущества к аренде, если он мог просто арендовать имущество у любого другого арендодателя?
И если в ситуации, когда арендатор арендует имущество на долгий срок и уплачивает арендную плату в меньшем размере, принятие на себя расходов по ремонту и подготовке помещений к аренде экономически обоснованно, то в случае, если арендная плата будет рыночной, а арендатор все равно возмещает арендодателю стоимость улучшений, арендодатель обогащается за счет арендатора, ведь арендатор мог взять в аренду уже готовое помещение и платить такую же рыночную арендную плату без возмещения стоимости неотделимых улучшений арендодателя.
В соответствии с п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» императивность нормы может вытекать из существа законодательного регулирования определенного вида договора. Поэтому, несмотря на тот факт, что отсутствует прямой запрет на установление условия договора, в соответствии с которым при расторжении договора аренды арендатор будет обязан возместить арендодателю стоимость таких неотделимых улучшений, существо законодательного регулирования может указывать на то, что могли бы иметься основания для признания подобного условия недействительным.
Во-первых, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, пригодном для нормального использования и соответствующем назначению имущества (ст. 611 ГК РФ). Помещение должно быть подготовлено к аренде и не иметь недостатков (ст. 612 ГК РФ). Соответствующие затраты по умолчанию возлагаются на арендодателя.
Действительно, арендодатель сдает в аренду готовое отремонтированное помещение и получает арендную плату за владение и пользование готовым помещением. Почему тогда арендатор обязан платить за имущество дважды, ведь он и так уплачивает арендную плату за использование готового помещения?
Иное толкование этого положения лишает арендные отношения всякого смысла, ведь арендатор просто не смог бы использовать имущество в соответствии с его назначением и целью аренды.
Во-вторых, капитальный ремонт имущества по умолчанию производит арендодатель (ст. 616 ГК РФ).
Да, эта норма является диспозитивной, и у сторон есть право на установление иного порядка по несению расходов на ремонт помещения. Однако законодательное регулирование возлагает по умолчанию обязанность по проведению капитального ремонта на арендодателя, как собственника помещения.
В-третьих, при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть имущество в том же состоянии, в котором получил его от арендодателя в начале аренды (ст. 622 ГК РФ).
Если презюмировать, что арендатор получил помещение в состоянии «бетона», то как арендатор может вернуть арендодателю помещение в состоянии «бетона» после прекращения аренды?
В-четвертых, арендодатель производит такие улучшения в отношении собственного имущества. Арендодатель, как собственник имущества, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), что также вытекает из правомочий собственника по владению, использованию и распоряжению своим имуществом.
Производство неотделимых улучшений является не чем иным, как инвестированием в свое же имущество. Результат таких неотделимых улучшений после аренды остается за арендодателем, как собственником имущества, в любом случае.
Очевидно, что арендодатель извлек выгоду, улучшая собственное помещение, ведь он может сдавать его в аренду и другим арендаторам, получать арендную плату.
Получение арендодателем от арендатора возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных самим же арендодателем, повлечет неосновательное обогащение1, ведь арендодатель получит и результат неотделимых улучшений, и компенсацию их стоимости.
Следует отметить, что нам не встречались на практике случаи, в которых суд высказывался бы по вопросу законности условия договора о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендодателем как собственником имущества. Это может быть обусловлено тем, что закон в принципе не содержит такого механизма.
Однако существуют косвенные судебные акты, которые указывают, что неотделимые улучшения могут признаваться неосновательным обогащением.
В деле № А40-29633/2006-209 суд установил, что ответчик-арендодатель не обеспечил выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик-арендодатель допустил истца-арендатора в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика-арендодателя приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Суд пришел к выводу, что, не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик-арендодатель тем самым неосновательно обогатился за счет истца-арендатора, что повлекло удовлетворение исковых требований (постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 № 3056/07 по делу № А40-29633/2006-209).
В еще одном рассматриваемом деле № А40-184200/2020 суд пришел к выводу, что неосновательное обогащение на стороне ответчика-арендодателя образовалось в результате того, что затраты арендатора на производство неотделимых улучшений не были зачтены в счет подлежащей уплате арендной платы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.08.2022 № Ф05-26402/2021 по делу № А40-184200/2020).
Более того, судебная практика указывает и на то, что собственник имущества обязан нести расходы на его содержание. Это касается и неотделимых улучшений имущества.
Так, в рассматриваемых делах суды пришли к выводу, что осуществление одним из сособственников неотделимых улучшений означает реализацию им правомочий владения и пользования таким помещением, а также одновременно и способ несения издержек по содержанию и сохранению помещения в состоянии, пригодном для проживания (Определение ВС РФ от 13.03.2018 № 11-КГ17-37; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.10.2021 № Ф10-4449/2021 по делу № А54-10022/2019).
При этом суды мотивировали свои выводы следующим.
Согласно договору долевого участия в строительстве переданная сторонам спора квартира предоставлена без отделки.
Истец-сособственник за свой счет с даты передачи ему квартиры по акту произвел неотделимые улучшения для приведения указанного помещения в состояние, пригодное для проживания, то есть использования жилого помещения по назначению.
В связи с изложенным то обстоятельство, что истец-сособственник и ответчик-сособственник не достигли соглашения по характеру и объему произведенных истцом неотделимых улучшений, не могло исключать обязанности ответчика по участию в издержках по содержанию и сохранению жилого помещения в результате производства неотделимых улучшений.
В результате суд удовлетворил требования истцов в обоих рассматриваемых делах о взыскании затрат, понесенных на производство неотделимых улучшений пропорционально доле в праве общей долевой собственности.
Оценивая перспективность подхода, описанного в данном разделе, следует отметить, что для признания судом какого-либо условия договора недействительным необходимо противоречие такого условия прямым положениям закона.
В свою очередь, нельзя не отметить, что все приведенные положения закона, указывающие на перспективность признания недействительным условия договора, в соответствии с которым при расторжении договора аренды арендатор будет обязан возместить арендодателю стоимость таких неотделимых улучшений, не содержат прямого запрета и не исключают свободы сторон в установлении такого условия.
Более того, по смыслу ст. 1102 ГК РФ под неосновательным обогащением понимается увеличение имущественной массы лица без установленных законом или договором оснований. Однако если основанием для увеличения имущественной массы арендодателя является договор аренды, который прямо предусматривает механизм возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендодателем, то такое обогащение не будет считаться неосновательным.
А потому мы считаем применение такого подхода судами на практике маловероятным.
3. Возмещение стоимости неотделимых улучшений может быть признано неустойкой
Условие договора, закрепляющее обязанность арендатора при расторжении договора аренды возместить арендодателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных последним, будет признаваться неустойкой, сумма которой равна стоимости таких неотделимых улучшений.
Как мы указывали, закон не содержит правовой конструкции, устанавливающей порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендодателем. Это, по нашему мнению, является существенным пробелом.
При этом рассмотренные выше подходы являются прямо противоположными.
Мы же предполагаем, что суд при рассмотрении данного вопроса может занять позицию посередине.
С учетом сложившейся практики, в силу которой суды чаще оставляют условия договоров в силе, мы предполагаем, что возмещение стоимости неотделимых улучшений могло бы трактоваться следующим образом.
Условие договора, в силу которого при расторжении договора аренды арендатор обязан возместить арендодателю стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендодателем, является не чем иным, как договорной неустойкой2, сумма которой равна стоимости таких улучшений.
Указанное означает, что деньги взыскиваются не как стоимость понесенных арендодателем на неотделимые улучшения затрат, а как санкция за неисполнение обязательства. В частности, при такой квалификации подобного условия договора речи о неосновательном обогащении со стороны арендодателя быть не может.
Однако в случае, если договором определена и иная неустойка, встает вопрос о двойной ответственности за неисполнение одного и того же обязательства (неустойка плюс возмещение стоимости неотделимых улучшений).
В частности, следует отметить, что не подлежит применению двойная ответственность за неисполнение одного и того же обязательства. Такой подход подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.01.2019 № Ф05-22715/2018 по делу № А40-3015/2018).
В таком случае суд вправе как зачесть обе неустойки, так и уменьшить общую сумму взыскания как явно несоразмерную последствиям нарушения обязательства3, ведь получение арендодателем двойной выплаты за нарушение одного и того же обязательства является его необоснованной выгодой.
Таким образом, данный подход тоже не лишен недостатков.
Подводя итог, отметим, что на практике вопрос о возмещении арендатором арендодателю стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендодателем, остается нерешенным. При этом пока неясно, какого подхода будут придерживаться суды. Поэтому, по нашему мнению, при принятии решения суды будут оценивать обстоятельства каждого отдельного дела.
1 Статья 1102 ГК РФ: «Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)».
2 Статья 330 ГК РФ: «Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения».
3 Статья 333 ГК РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку».