Особенности банкротства застройщиков

| статьи | печать

Банкротство застройщика представляет собой особый порядок банкротства. При этом отдельные случаи вызывают в практике множество вопросов: к кому применяются правила о банкротстве застройщиков, какие требования относятся к требованиям участников строительства, каковы особенности включения требований участников строительства в реестр. В настоящей статье рассматриваются некоторые особенности процедуры банкротства застройщиков на основе имеющейся судебной практики и разъяснений судов.

Главной особенностью законодательства о банкротстве застройщиков является приоритет защиты прав пострадавших граждан. Данный принцип нашел отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010, которое и по сей день приводится в судебных актах: «Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан — участников строительства как непрофессиональных инвесторов».

На сегодняшний день все законоположения и правоприменение в указанной сфере формулируются и толкуются через призму максимальной защиты прав граждан и оказания им режима «наибольшего благоприятствования». Это, в свою очередь, ведет к тому, что для граждан в процедуре банкротства застройщиков предусмотрен ряд «послаблений» ввиду непрофессионализма участников инвестиционной деятельности, тесно связанной с конституционным правом на жилище.

К кому применяются правила о банкротстве застройщиков?

Правила о банкротстве застройщиков подлежат применению к лицам, осуществляющим привлечение денежных средств или иного имущества для целей строительства и имеющим неисполненные обязательства перед участниками строительства, независимо от наличия у застройщика прав на земельный участок или объект строительства (подп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», далее — Закон о банкротстве).

Причем правила о банкротстве застройщиков могут быть применены не только в отношении лица, фактически заключавшего договоры долевого участия, но и в отношении лица, которое реально аккумулировало (использовало) денежные средства вместо застройщика, переданные для строительства (п. 7 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2016), утв. Президиумом Верховного суда РФ 19.10.2016).

Погашение должником всех требований участников строительства до банкротства по сути является основанием для отказа в применении к нему правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве (положения о банкротстве застройщиков).

При этом суд может применить правила о банкротстве застройщиков к должнику как на этапе рассмотрения вопроса о принятии заявления о банкротстве, так и после возбуждения дела (п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве). Однако вопрос о возможности перехода из процедуры банкротства застройщиков в обычную процедуру банкротства уже не столь однозначен.

Согласно подходу, сформулированному Арбитражным судом Волго-Вятского округа, переход из процедуры банкротства застройщиков в обыкновенную процедуру банкротства возможен в случае, если впоследствии выяснится, что должник застройщиком не является (п. 12 Рекомендаций Научно-консультативного совета «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утвержденных решением Президиума Арбитражного суда Волго-Вятского округа, протокол от 19.06.2014 № 3, и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.02.2015 по делу № А11-9028/2011).Также существует противоположный подход, изложенный в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.07.2014 по делу № А73-9221/2013, который основан на том, что законом не предусмотрен обратный переход из процедуры банкротства застройщиков, а «повторное рассмотрение в отдельном производстве вопроса о правилах, применяемых при банкротстве общества (общие или специальные), нарушает установленную процессуальными нормами процедуру пересмотра принятых судебных актов, и такой подход недопустим с позиции принципа обязательности судебных актов».

Какие требования относятся к требованиям участников строительства?

Понятие «требования участника строительства» ограничено определенными характеристиками строящегося объекта и характеристиками его помещений. Так, в силу ст. 201.1 Закона о банкротстве требованием участника строительства является требование о передаче жилого помещения (в частности, квартиры, комнаты в многоквартирном доме, жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (так называемые таунхаусы), а также требование о передаче машино-места и нежилого помещения. При этом под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает 7 кв. м.

В связи с этим, к примеру, за пределами категории требования участника строительства остаются индивидуальные жилые дома и коттеджи, поскольку не являются многоквартирными домами или домами блокированной застройки из нескольких блоков (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.04.2021 по делу № А33-9001/2018). Тем не менее применительно к параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве размер площади машино-мест не ограничен, поэтому ВС РФ в Определении от 21.01.2021 № 307-ЭС20-4804 (7) указал, что в третью очередь реестра в качестве требования участника строительства может быть включено требование о передаче машиноместа, превышающего по площади 7 кв. м.

Кто рассматривает вопрос о включении требований участников строительства в реестр?

Режим наибольшего благоприятствования гражданам в процедуре банкротства застройщиков также связан с «упрощенным» (по замыслу законодателя) порядком рассмотрения требований участников строительства — заявление о включении в реестр рассматривает не арбитражный суд, а конкурсный управляющий (п. 3 ст. 201.4 Закона о банкротстве).

Однако согласно буквальному содержанию п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве понятие «требование участника строительства» не включает в себя неустойки, штрафы, пени, моральный вред и судебные издержки, связанные с требованием по передаче помещения. Ввиду этого указанные требования формально подлежат рассмотрению не конкурсным управляющим, а арбитражным судом. Это приводит к тому, что вместо планируемого упрощения порядка включения в реестр гражданин вынужден обращаться с заявлением как к управляющему, так и в арбитражный суд.

С целью смягчить указанное неудобство в судебной практике складывается подход, который расширительно толкует компетенцию конкурсного управляющего, указывая на допустимость рассмотрения последним требований участников строительства по неустойке и штрафам в порядке, предусмотренном п. 3—11 ст. 201.4 Закона о банкротстве (например, Определение ВС РФ от 30.04.2020 № 305-ЭС20-4897 по делу № А40-27892/2018).

Тем не менее требования по компенсации морального вреда и возмещению судебных расходов по-прежнему остаются вне компетенции управляющего. Кроме того, согласно п. 4 ст. 201.4 Закона о банкротстве полномочия по восстановлению пропущенного срока на включение в реестр предоставлены только арбитражному суду. В связи с этим участнику строительства, пропустившему срок для включения в реестр, необходимо обратиться в арбитражный суд за восстановлением срока.

Нельзя не отметить, что на практике суды нередко игнорируют данное правило закона ввиду излишней сложности и рассматривают одновременно вопрос об обоснованности требования участника строительства и о наличии оснований для восстановления срока.

Примечательно также то, что при рассмотрении требования участника строительства о передаче помещения, заявленного после закрытия реестра (при отсутствии восстановления срока судом), на основании п. 5 ст. 142 Закона о банкротстве данное требование признается подлежащим удовлетворению в денежном эквиваленте за счет имущества, оставшегося после расчета с кредиторами третьей очереди, заявившими свои требования в установленный срок (Определение ВС РФ от 23.07.2019 № 301-ЭС19-10685 по делу № А82-230/2015).

Также параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве предусмотрено самостоятельное (без заявления) включение конкурсным управляющим требований участников строительства на основании данных, передаваемых Росреестром в единую информационную систему жилищного строительства (п. 3.1 ст. 201.4 Закона о банкротстве). Но, судя по всему, у Росреестра отсутствует техническая возможность по выгрузке данных в указанную систему, что парализует возможность самостоятельного включения конкурсным управляющим требований участников строительства в реестр.

Особенности включения требований участников строительства в реестр

Одним из элементов «благоприятствования» пострадавшим гражданам в процедуре банкротства застройщиков является привилегированное положение их требований по отношению к другим кредиторам. В отличие от обычной процедуры банкротства у застройщиков третью очередь реестра занимают участники строительства, а остальные кредиторы удовлетворяются в четвертой очереди (п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Причем в отличие от ординарного банкротства в процедуре банкротства застройщиков требования участников строительства по общему правилу включаются в реестр в виде требования о передаче помещения, а в случае расторжения договора долевого участия в строительстве — в виде денежного требования.

При этом если из договора участия в долевом строительстве прямо следует, что его предметом является нежилое помещение, то требования подлежат трансформации в денежные (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2020 № Ф05-5006/2018 по делу № А41-26468/2017). Более того, в судебной практике сформировался подход, в соответствии с которым участник строительства с целью максимальной защиты своих интересов вправе самостоятельно выбрать форму учета требования в реестре — требование о передаче помещения или денежное требование. То есть за участником строительства закреплено право на трансформацию вида требования (постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12 по делу № А71‑13368/2008).

Также судебной практикой признана возможность передачи в процедуре банкротства участнику строительства готового помещения по расторгнутому договору, если это не нарушает притязаний других лиц на него. Если конкурсным управляющим будет принято такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий (Определение ВС РФ от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179 (2) по делу № А65-24332/2017).

При этом в случае, если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства (п. 28 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2018), утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018).

Кроме того, в судебной практике с учетом непрофессионального характера инвестиционной деятельности граждан в долевом строительстве сложился следующий подход. Основанные на зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве требования дольщика считаются обеспеченными залогом независимо от того, было им заявлено о необходимости установления залогового статуса при предъявлении денежного требования или нет, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте (определения ВС РФ от 06.05.2019 № 302-ЭС18-24434 по делу № А58-476/2016, от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 по делу № А53-7967/2017).

Еще одной особенностью включения в реестр требований граждан — участников строительства является пониженный стандарт доказывания факта оплаты договора долевого участия в случае приобретения гражданином прав на основании договора уступки от юридического лица. В основном данный стандарт доказывания сводится к тому, что на основании ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрация уступки прав по договору долевого участия в строительстве возможна при наличии доказательств оплаты по договору, в противном случае регистрации подлежит также перевод обязанности участника строительства по оплате.

На основании этого суды исходят из презумпции оплаты по договору долевого участия в строительстве при наличии регистрации уступки прав по нему (например, постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.04.2021 по делу № А79‑65/2020, Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2021 по делу № А41-34148/2020).

Допустима ли субординация требований аффилированных участников строительства?

Также небезынтересным является вопрос о возможности субординации требований участников строительства о передаче помещений в связи с предоставлением компенсационного финансирования аффилированными лицами на основании Обзора судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих должника и аффилированных с ним лиц (утв. Президиумом Верховного суда РФ 29.01.2020).

Согласно п. 5 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Поволжского округа от 21.07.2021 требования аффилированных кредиторов, предоставивших компенсационное финансирование при заключении договоров о передаче помещений, также могут быть субординированы. Такие требования подлежат трансформации в денежные и удовлетворяются в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты.

Однако если заявителем требования является гражданин-цессионарий, в отношении которого не представлено доказательств недобросовестности и заинтересованности по отношению к должнику или первоначальному участнику строительства, оплативший право требования о передаче жилого помещения до введения в отношении должника процедуры банкротства, основания для отказа во включении его требования в реестр о передаче жилых помещений отсутствуют.

И напротив, «при наличии признаков того, что договор уступки права требования между юридическим лицом и физическим лицом заключен исключительно с целью повышения очередности удовлетворения требований (в частности, в случае заключения договора после возбуждения производства по делу о банкротстве либо непосредственно перед возбуждением производства по делу о банкротстве при наличии очевидных признаков неплатежеспособности застройщика), требование гражданина-цессионария включается в четвертую очередь реестра требований кредиторов должника (п. 1 ст. 10 ГК РФ)» (Рекомендации Научно-консультативного совета при Арбитражном суде Уральского округа «Часть I. Вопросы применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», по итогам заседания, состоявшегося 19—20 октября 2017 г. в г. Перми).

Однако существует ряд судебных актов, в которых апелляционные суды аргументируют отказ в субординации требований аффилированных кредиторов застройщика со ссылкой на отсутствие в Законе о банкротстве норм о субординации требований о передаче помещений и права у суда самостоятельно трансформировать такое требование в денежное (постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2020 по делу № А41‑65911/2019, Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2021 по делу № А53-20548/2020).

Представляется, что указанная позиция судов не может быть признана обоснованной, поскольку возможность субординации требований аффилированных кредиторов на основании Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 29.01.2020 также является результатом развития судебной практики.

Кроме того, отказ в применении правил о субординации к требованиям о передаче помещений не соответствует ключевой цели банкротства застройщиков — защите интересов пострадавших граждан в приоритетном порядке.

День
Неделя
Месяц