1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 150

Новые правила игры предлагают установить для застройщиков по долевому строительству

Законопроект, внесенный в Госдуму в ноябре, предполагает изменения в порядок и сроки внесения сведений в проектную декларацию, предусматривает обязанность размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства, вводит дополнительные возможности и ограничения по расходованию денежных средств с расчетного счета — и не только.

В Государственную Думу 20 ноября внесен законопроект № 841216-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законопроект достаточно объемный и касается различных положений федеральных законов от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), а также Градостроительного кодекса РФ.

Новая обязанность застройщиков — раскрытие информации в ЕИСЖС

Одно из значимых нововведений для застройщиков, которые привлекают деньги дольщиков, заключается в том, что их обяжут размещать проектную документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Сделать это нужно будет до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства путем заполнения электронной формы проектной декларации по предусмотренной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи.

Корректировка положений о внесении сведений в проектную декларацию

Также предусмотрен специальный порядок для внесения изменений в проектную документацию. Предлагается скорректировать обязанности застройщика вносить определенные сведения в проектную декларацию (ч. 4 ст. 19 Закона № 214-ФЗ). Так, согласно законопроекту застройщик обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию. В действующей редакции закона такие изменения нужно вносить в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Однако внесение изменений в проектную декларацию не потребуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.

При этом ч. 1 ст. 19 Закона № 214-ФЗ планируется исключить из закона, тем самым исключив обязанность застройщика вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.

Изменится перечень допустимых и недопустимых операций с использованием расчетного счета застройщика

Одновременно с этим предлагается дополнить ч. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ положением о том, что денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться в том числе на:

  • подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства, реконструкции в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (технологического присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к данным сетям инженерно-технического обеспечения (новый п. 3.1 ч. 1 ст. 18);

  • подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства или реконструкции объектов инженерно-технической, социальной и транспортной инфраструктуры в случае безвозмездной передачи объектов транспортной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность (новая редакция п. 9 ч. 1 ст. 18).

Кроме того, изменится в сторону увеличения перечень операций, совершение которых не допускается с использованием расчетного счета. К ним будут относиться выплаты по исполнительным документам, за исключением следующих:

  • перечисления для удовлетворения требований о возмещении вреда жизни и здоровью;

  • выплаты выходных пособий, оплаты труда работников (бывших и действующих);

  • взыскания денежных средств в доход РФ.

Отдельным положениям закона о банкротстве придадут обратную силу

Поправки коснутся и Закона о банкротстве. Так, в пояснительной записке к законопроекту особо отмечается, что в настоящее время есть ряд дел о банкротстве, в которых к делам о банкротстве застройщиков, возбужденным до 01.07.2018, не применяются все изменения, внесенные в Закон о банкротстве после указанной даты, что привело к невозможности реализовать в делах о банкротстве застройщиков механизмы защиты, которые были предусмотрены, в том числе в связи с созданием публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд). Законопроектом предлагается распространить Закон о банкротстве в действующей редакции на дела о банкротстве застройщиков, возбужденные до 01.01.2018 (до вступления в силу положений Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Еще один интересный аспект, связанный с деятельностью Фонда, также отражен в изменениях к Закону о банкротстве. Статью 201.13, которая посвящена расчетам с участниками строительства, предлагается дополнить п. 3 следующего содержания: «к Фонду, осуществившему выплату, в том числе по требованиям, возникшим после даты принятия заявления о признании должника банкротом, переходит право требования по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, которое участник строительства имел к застройщику».

Расширены возможности субсидиарной ответственности при банкротстве ЖСК

Статью 201.15-4 Закона о банкротстве предлагается дополнить положением о субсидиарной ответственности в случае, если в нарушение ч. 1 ст. 111 ЖК РФ количество членов кооператива, требования которых включены в реестр требований участников строительства, превышает количество жилых помещений в объекте строительства или после завершения строительства при погашении требований участников строительства путем передачи им жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений либо урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства в соответствии со ст. 201.11 и 201.15-1 Закона о банкротстве не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства, при наличии требований нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений в указанном объекте строительства.

Субсидиарную ответственность будут нести лица, указанные в ч. 1 ст. 201.15-4 Закона о банкротстве, к которым, по всей видимости, будут относиться контролирующие должника лица (так как об ответственности этих субъектов в отношении ЖСК дана в названной норме в виде отсылки к главе III.2 Закона о банкротстве), а также члены жилищно-строительного кооператива, являющиеся членами правления, членами контрольно-ревизионного органа ЖСК, член ЖСК — его единоличный исполнительный орган (прямо перечислены в ч. 1 ст. 201.15-4). Предусмотрено, что пределы субсидиарной ответственности ограничиваются суммами паенакоплений (паев), подлежащих возврату или возвращенных при прекращении членства в жилищно-строительном кооперативе.