1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 523

На земельном участке планируется возведение легкой конструкции, не обладающей признаками недвижимости. Какие подводные камни в связи с этим могут возникнуть?

Популярность некапитальных строений, сооружений в современном хозяйственном обороте вызвана, прежде всего, их мобильностью и экономичностью. Особенности конструкций таких объектов, состоящих из блок-контейнеров, сборно-разборных и тому подобных элементов, позволяют перемещать их, демонтировать и снова собирать в другом месте без ущерба возможности эксплуатации по назначению, и это не изменит характеристик даже больших помещений. При этом пользоваться ими можно круглый год, благодаря применяемым в настоящее время способам утепления и отопления. Сроки их устройства и демонтажа, как правило, существенно короче, чем у капитальных объектов, что позволяет приступить к использованию по назначению гораздо быстрее. Между тем использование подобных сооружений сопряжено с некоторыми правовыми нюансами, которые важно учитывать. Подробнее — в материале.

Благодаря современным технологиям на практике некапитальные строения используются для решения различных задач: размещения отапливаемых складских помещений, в том числе достаточно большой площади, в металлических или каркасно-тентовых конструкциях; устройства производственных и торговых объектов: сервисов, мастерских, супермаркетов и даже заводских цехов; организации размещения предприятий общественного питания, туризма и отдыха. При этом по комфортности такие временные постройки не уступают капитальным, а порой и внешне от них почти не отличаются.

Некапитальные сооружения эффективны в качестве самостоятельных построек, а также могут использоваться для увеличения полезной площади существующих капитальных строений, например, в виде сезонных или круглогодичных пристроек, надстроек на кровле; для обеспечения строительства и эксплуатации капитальных объектов (административные здания, бытовые городки для персонала).

Правовое регулирование хозяйственного оборота некапитальных сооружений, на первый взгляд, выгодно отличается простотой в сравнении с таковым в области капитальных строений. Так, для возведения временных построек законодательство не требует прохождения сложной и длительной процедуры получения исходно-разрешительной документации, экспертизы проекта, получения разрешения на строительство объектов, на ввод их в эксплуатацию. Объекты некапитального строительства не регистрируются в едином государственном реестре недвижимости, для них не устанавливается кадастровая стоимость, и, как следствие, такая стоимость не используется при исчислении налога на имущество, как это имеет место при налогообложении ряда капитальных объектов. Учитывая тот факт, что кадастровая стоимость в отношении коммерческой недвижимости, к примеру, в Москве в большинстве случаев существенно завышается, что доставляет немало хлопот предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок в судебном порядке, участники хозяйственной деятельности, использующие некапитальные постройки, от подобных временных и денежных затрат освобождены. Тем не менее сооружение и эксплуатация легких конструкций, не обладающих признаками недвижимости, имеет свои юридические тонкости.

Правовые последствия отсутствия прочной связи с землей

Определение некапитальных объектов появилось в Градостроительном кодексе РФ сравнительно недавно — в августе 2018 г. (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ и охватывает строения, сооружения, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения их основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения и сооружения), то есть не имеющие прочной связи с землей как ключевого признака недвижимости, установленного ст. 130 Гражданского кодекса. Открытый перечень некапитальных объектов в Градостроительном кодексе, несомненно, повлечет спорные ситуации в отграничении их от капитальных. Между тем четкое разделение таких видов построек имеет большое практическое значение.

Так, собственнику объекта недвижимости (здания, сооружения), расположенного на чужом земельном участке, принадлежит преимущественное право покупки или аренды такого участка (п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ). Хозяин же некапитального объекта подобными правами не пользуется и будет приобретать землю под ним на общих основаниях, а если она находится в собственности государства или муниципалитета, то с обязательным прохождением процедуры торгов (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Приоритет при заключении договора аренды участка на новый срок он будет иметь, только если иное не предусмотрено условиями сделки или законодательством (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Согласно нормативному запрету невозможно воспользоваться подобным преимущественным правом в отношении аренды государственной и муниципальной земли (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Таким образом, высока вероятность того, что по окончании срока действия аренды земельного участка некапитальный объект будет подлежать демонтажу и вывозу. С этой точки зрения меньше рисков при использовании в хозяйственной деятельности некапитальных построек как альтернативы капитальным зданиям и сооружениям возникает у собственников земельных участков или арендаторов, осуществляющих эксплуатацию легких конструкций в дополнение к имеющемуся или возводимому на участке недвижимому имуществу. Тем не менее размещение отдельных объектов, например постов охраны, бытовок, может быть актуально и на земле, находящейся в краткосрочной аренде.

Поэтому покупателю некапитальной постройки при совершении сделки следует уделить особое внимание одновременному получению прав на часть земельного участка, занятую приобретаемым имуществом, без которой его использование станет невозможным. Права на землю он не получает только лишь в силу закона, как это имеет место при покупке недвижимости на основании п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ.

Согласно позиции высших судов (п. 29 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав») на легкие конструкции, не являющиеся недвижимым имуществом, не распространяются положения ст. 222 ГК РФ, связанные с созданием самовольных построек. Конечно, это не дает права сооружать некапитальные строения, нарушающие права собственности или законного владения иных лиц, в противном случае они могут требовать в суде устранения нарушения права, не соединенного с лишением владения на основании ст. 304 ГК РФ. Равно п. 1 ст. 1065 ГК РФ наделяет заинтересованных лиц полномочием на обращение в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации самовольно возведенного некапитального объекта, создающего угрозу жизни и здоровью граждан. Тем не менее владельцу строения, не являющегося капитальным, рекомендуется учитывать обозначенную позицию высших судов с тем, чтобы защитить свои права в случае предъявления к нему иска о сносе самовольной постройки, поскольку неверная правовая квалификация не является основанием для отказа судом в иске, а порой и сами суды дают неверную правовую оценку отношений и квалифицируют некапитальные строения в качестве самовольных построек (см., например, Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 05.07.2016 по делу № 33-7825/2016).

Учитывая природу объектов некапитального строительства, на них не распространяется требование ст. 131 ГК РФ об обязательной регистрации права собственности и иных вещных прав, ограничений, возникновения, перехода и прекращения таких прав в Едином государственном реестре недвижимости, правовые основы которой сформулированы в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». С одной стороны, это упрощает документальную составляющую оборота легких конструкций, прочно не связанных с землей, однако лишает потенциального покупателя дополнительного инструмента подтверждения правомочий продавца в виде выписки из ЕГРН о зарегистрированных правах на приобретаемый объект, а также возможности отследить цепочку перехода прав на него, что имеет значение для снижения рисков истребования имущества у покупателя одним из прежних собственников на основании ст. 301, 302 ГК РФ.

Схема размещения нестационарных торговых объектов

Несмотря на то что на возведение некапитальных построек не распространяется требование о получении разрешения на строительство, установленное ст. 51 ГрК РФ, это не означает, что их сооружение в полной мере отдано на откуп усмотрению владельца. Так, например, согласно ст. 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» нестационарные торговые объекты, размещаемые на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должны располагаться в соответствии со схемой их размещения, которая разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления и публикуется на его сайте в сети Интернет. Правила включения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, в схему размещения нестационарных торговых объектов утверждены постановлением Правительства РФ от 29.09.2010 № 772. И здесь также могут возникнуть свои трудности.

В практике эксплуатации некапитальных торговых павильонов, газетных киосков нередко имеют место случаи произвольного пересмотра органом местного самоуправления ранее утвержденной им схемы размещения. Такое положение дел повлекло многочисленные обращения предпринимателей в Минпромторг России, в связи с чем министерство выпустило письмо от 27.01.2014 № ЕВ-820/08 «О нестационарной торговле», в котором чиновники разъяснили, что подобные схемы, являясь инструментом систематизации размещения объектов исходя из долгосрочных планов развития территорий и создания комфортной среды для граждан, в том числе для удобства осуществления и развития торговой деятельности, не могут пересматриваться без видимых на то причин по смыслу п. 6 ст. 10 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ. Подчеркивая назревшую необходимость внесения системных изменений в сфере законодательного регулирования организации деятельности нестационарных торговых объектов, Минпромторг считает целесообразным при необходимости использования мест размещения объектов для государственных или муниципальных нужд предусматривать предоставление хозяйствующим субъектам в установленном порядке равноценных компенсационных мест и не допускать сокращения или прекращения торгового дела, исходя из принципа «меняется место — сохраняется бизнес». А также максимально содействовать предоставлению новых мест размещения торговых объектов по запросам субъектов малого предпринимательства, тем самым способствуя развитию данного рыночного сегмента, и предварять пересмотр схем принятием мер по недопущению сокращения деловой активности.

Несмотря на рекомендательный характер указанного документа, он цитируется в положительной арбитражной практике по аналогичным делам (см., например, постановления ФАС Центрального округа от 17.07.2014 по делу № А68-8249/2013, АС Московского округа от 10.12.2018 № Ф05-10972/2018 по делу № А41-39621/2017). В связи с этим позицию, сформулированную в письме Минпромторга от 27.01.2014 № ЕВ-820/08, рекомендуется использовать при оспаривании произвольного исключения нестационарных объектов из ранее утвержденных схем их размещения. Недопустимость подобного исключения без правомерных оснований также подтверждал в своих актах Верховный суд (см., например, Определение ВС РФ от 07.02.2019 № 310-КГ18-24621 по делу № А14-1088/2016, Апелляционное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 22.08.2018 № 31-АПГ18-13).

Запрет на продажу алкоголя

В числе юридических особенностей эксплуатации легких конструкций, не признаваемых недвижимостью, можно выделить запрет по общему правилу на розничную продажу алкоголя в нестационарных торговых объектах, закрепленный в подп. 9 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.95 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции». При этом реализация спиртных напитков допускается только в некоторых случаях, приведенных в п. 3 и 6 указанной статьи закона, например, в магазинах беспошлинной торговли либо при продаже их организациями (а индивидуальными предпринимателями — только отдельных видов: пива, пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи), при оказании услуг общественного питания.

Можно смело утверждать, что к нестационарным торговым объектам законодательство и судебная практика относят некапитальные строения. Так, п. 6 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ» определяет их через отсутствие ключевого признака недвижимости — прочной связи с землей. А Верховный суд в своих актах приходит к выводу о наличии в действиях предпринимателей вины в совершении правонарушения и правомерном привлечении их к ответственности на основании ч. 3 ст. 14.16 КоАП РФ за торговлю алкогольной продукцией в киоске, торговом павильоне в нарушение подп. 9 п. 2 ст. 16 Федерального закона от 22.11.95 № 171-ФЗ (см., например, определения ВС РФ от 20.02.2019 № 310-АД18-25569 по делу № А36-138/2018, от 12.07.2018 № 306-АД18-8939 по делу № А57-20010/2017).

Помимо ответственности, предусмотренной ч. 3 ст. 14.16 КоАП РФ, реализация спиртных напитков в нестационарных объектах в нарушение законодательства об обороте алкоголя может повлечь и иные отрицательные юридические последствия. Так, например, Верховный суд в Определении от 25.04.2017 № 302-ЭС17-4085 по делу № А33-6747/2016 поддержал отказ администрации от исполнения договора на размещение временного сооружения, заключенного с предпринимателем, на основании, предусмотренном условиями такого договора, а именно по причине несоблюдения бизнесменом при эксплуатации павильона требований законодательства об обороте алкогольной продукции, не допускающих розничную продажу алкогольной продукции в нестационарных торговых объектах.

Налоговые аспекты

Нестационарные торговые объекты следует отличать от объектов нестационарной торговой сети, определение которой приведено в ст. 346.27 Налогового кодекса. Интересно, что с точки зрения налогового законодательства некапитальные постройки, в которых ведется торговая деятельность, с большей долей вероятности будут отнесены как раз к стационарной торговой сети. В отличие от торгового законодательства, выделяющего прочную связь с землей как основной признак стационарного торгового объекта, налоговики при определении объектов стационарной сети делают упор на осуществление торговли в зданиях, строениях и сооружениях в противовес продажам на принципах развозной и разносной торговли, то есть капитальность объектов в данном случае не имеет решающего значения. В подтверждение тому в ст. 346.27 НК РФ в качестве примеров стационарной торговой сети приводятся киоски, крытые рынки, которые в п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ используются как примеры объектов некапитального строительства.

Правовое значение различия объектов стационарных и нестационарных торговых сетей, прежде всего, состоит в том, что п. 3 ст. 346.29 Налогового кодекса устанавливает для них разные физические показатели и размеры базовой доходности. Так, для стационарной розничной торговли (при наличии торгового зала) физическим показателем является площадь торгового зала, а базовая доходность равна 1800 руб. в месяц. Для нестационарной торговли в качестве физического показателя используется торговое место при базовой доходности 9000 руб. в месяц либо количество работников, включая индивидуального предпринимателя, с базовой доходностью 4500 руб. в месяц.

Далее, под обложение ЕНВД подпадает и сдача в аренду (субаренду) земельных участков для размещения объектов стационарной и нестационарной торговой сети (подп. 14 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Поэтому логично, если арендодатель при определении условий использования сдаваемого в аренду земельного участка будет пользоваться терминологией налогового законодательства. При этом важно не допустить путаницы между понятием нестационарной торговой сети, закрепленным в ст. 346.27 НК РФ, и определением нестационарного торгового объекта, сформулированным в п. 6 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в РФ», во избежание риска предъявления претензий к арендатору при исполнении договора вплоть до досрочного расторжения договора по требованию арендодателя на основании ст. 619 ГК РФ. При получении участка в аренду для эксплуатации некапитальных строений, рассматриваемых в настоящей статье, в торговых целях в договоре аренды следует указать, что участок будет использоваться для размещения объекта стационарной сети или же для размещения нестационарного торгового объекта, но неправильно будет ссылаться на объект нестационарной торговой сети.

***

На примере вышеизложенного очевидно, что сравнительную простоту возведения, эксплуатации, демонтажа и перемещения на земельных участках легких конструкций, не обладающих признаками недвижимости, может омрачить ряд юридических сложностей.

Разумеется, в рамках одной статьи невозможно охватить все подводные камни, влекущие неблагоприятные правовые последствия для хозяйственного оборота некапитальных объектов, поэтому отдельные аспекты данной темы мы продолжим рассматривать в последующих публикациях, а на этапе планирования ведения бизнеса с использованием сооружений, не относящихся к недвижимости, рекомендуем привлечь квалифицированного юриста для индивидуальной оценки юридических рисков с тем, чтобы разработать механизм защиты применительно к конкретному случаю и в кратчайшие сроки начать получать доход от инвестиций.