1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 3653

Аренда офиса: на какие условия договора важно обратить внимание арендатору?

Среди договоров, заключаемых компанией в процессе своей хозяйственной деятельности, договору аренды офиса можно отвести одно из центральных мест. Необходимость в договоре аренды возникает еще на этапе создания компании, поскольку государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянного действующего исполнительного органа. О том, какие условия договора аренды требуют внимательной проработки со стороны арендатора, чтобы в дальнейшем он мог эффективно защищать свои права, читайте в материале.

Наличие у регистрирующего органа сведений о недостоверности информации об адресе, как в случае указания заявителем адреса массовой регистрации, или отсутствие детального, вплоть до номера офиса (помещения), описания адреса является основанием для отказа в регистрации юридического лица (подп. «р» п. 1 ст. 23 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», постановления АС Московского округа от 28.12.2017 № Ф05-19673/2017 по делу № А41-15858/17, АС Дальневосточного округа от 20.09.2018 № Ф03-3931/2018 по делу № А51-4441/2018). Если арендатор намерен использовать помещение именно с целью указания его адреса в ЕГРЮЛ, ему необходимо убедиться, что проект договора не содержит запрета на использование адреса арендуемого помещения в качестве адреса местонахождения арендатора, а нарушение установленного запрета не влечет для арендатора негативных последствий: от значительных финансовых санкций до права арендодателя в одностороннем порядке отказаться от договора аренды.

Если условия договора аренды нежилого помещения диктует арендодатель, арендатору крайне сложно пересмотреть текст договора целиком, и поэтому важно сконцентрировать внимание на принципиальных моментах.

Описание объекта аренды

Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, причем к договору аренды нежилой недвижимости применяются правила параграфа 4 об аренде зданий и сооружений, а общие положения об аренде (параграф 1 гл. 34 ГК РФ) применяются в случаях, не урегулированных специальными нормами.

По договору аренды арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование определенное недвижимое имущество (п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 ГК РФ), а отсутствие в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, влечет незаключенность договора (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время в судебной практике и законодательстве сформировался подход, что, если стороны приступают к исполнению договора с несогласованным условием об объекте, они лишаются возможности ссылаться на его незаключенность (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения ГК РФ о договоре аренды» (далее — Постановление № 73), п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Если речь идет об аренде части помещения, например отдельной комнаты, то в указанном Постановлении № 73 Пленум ВАС РФ дал положительный ответ на вопрос о возможности арендовать только часть помещения (п. 9). Судебная практика исходит из того, что арендуемая часть помещения должна быть конкретизирована: договор должен содержать «графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи)».

Применительно к нежилым помещениям в договоре аренды части помещения следует указать этаж, площадь, номер офиса, а на плане помещения следует графически выделить арендуемую часть. Впоследствии это позволит арендатору нивелировать риск признания договора незаключенным, риск отказа в его государственной регистрации, отказа в государственной регистрации юридического лица по приведенному выше основанию, а также избежать споров с арендодателем о том, какое именно имущество должно быть передано по акту приема-передачи.

Согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду

Арендатору следует проверить помещение на наличие обременений и прямо указать в договоре аренды их наличие или отсутствие. Диспозитивная норма п. 1 ст. 40 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) позволяет залогодателю сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя, если срок аренды не превышает срок обеспеченного ипотекой обязательства и имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению данного имущества. В то же время риск арендатора помещения, находящегося в залоге, заключается в том, что при отсутствии согласия залогодержателя на заключение договора аренды, при обращении взыскания на имущество все права аренды, предоставленные залогодателем после заключения договора об ипотеке, прекращаются (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке).

Если при наличии обременений арендодатель не предупредит о них арендатора, арендатор в силу ст. 611 ГК РФ вправе будет потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Право собственности арендодателя на сдаваемое в аренду имущество

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право на сдачу имущества в аренду принадлежит его собственнику или уполномоченному им лицу. Разъяснения данной норме даны в п. 10 Постановления № 73: арендодатель должен обладать правом собственности на вещь в момент передачи вещи арендатору либо выступать законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи).

Разъяснения, содержащиеся в п. 11 Постановления № 73, актуальны для арендаторов офисов в офисных центрах, не введенных в эксплуатацию. Не секрет, что на практике оформление документов для ввода здания в эксплуатацию, а затем регистрация арендодателем права собственности может занять довольно много времени (порой более года), в то время как арендодатель заинтересован как можно скорее начать извлекать прибыль от сдачи имущества в аренду. Соответственно, арендатору, заинтересованному в аренде офиса в здании, еще не введенном в эксплуатацию, необходимо будет убедиться, что именно его контрагент является законным владельцем помещения, а само здание не является самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ). При этом, как разъяснил ВС РФ, если арендатор будет фактически пользоваться вещью по договору, впоследствии признанному недействительным, суд обяжет арендатора вернуть недвижимость арендодателю и присудит оплатить все время фактического использования помещения (если оно не было оплачено на соответствующий момент) либо откажет арендатору в возврате ранее внесенной арендной платы (п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»).

Назначение помещения и его техническое состояние

Еще одним положением, на которое арендатору необходимо обратить внимание, является то, как в договоре описано назначение помещения (ст. 611 ГК РФ), поскольку пользование арендатором помещением не в соответствии с его назначением (с нарушением положений п. 1 ст. 615 ГК РФ) влечет право арендодателя потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст. 619 ГК РФ). Помимо этого, арендатору для ведения его деятельности в помещении может потребоваться получение специальных разрешений, поэтому должна существовать объективная (исходя из характеристик помещения) возможность их получить. В частности, особенности или ограничения использования нежилой недвижимости предусмотрены законодательством о противопожарной безопасности, охране объектов культурного наследия, санитарно-эпидемиологическими требованиями.

Пример из практики

В одном из дел арендатор заключил на торгах договор аренды для использования зданий под офисы и предприятия общественного питания, а потом выяснил, что такое использование невозможно в силу санитарно-эпидемиологических требований. Указанные недостатки не позволяли арендатору использовать здания по согласованному сторонами назначению и являлись неустранимыми.

Постановление АС Поволжского округа от 15.02.2018 № Ф06-10972/2016 по делу № А57-13978/2015

Также условие о назначении арендуемого имущества имеет важное значение при решении вопроса о возможности проведения и согласования перепланировки или проведения ремонта в помещении. И здесь риски, связанные с произведенной перепланировкой, полностью лежат на арендаторе, поскольку даже согласие на перепланировку со стороны арендодателя не освобождает арендатора от административной ответственности за несанкционированную перепланировку. Одновременно зафиксированное в договоре согласие арендатора со всеми характеристиками имущества, его особенностями и указание на то, что при заключении договора арендатор осмотрел имущество и не обнаружил каких-либо недостатков, станет препятствием для предъявления требования к арендодателю на основании ст. 612 ГК РФ. При этом данный аспект тесным образом связан с включением в договор условия о праве арендатора требовать компенсации неотделимых улучшений и возможностью для по-следующей реализации такого права.

Пример из практики

В одном из дел суды пришли к выводу, что отсутствие указаний на техническое состояние помещений как на момент заключения договора, так и на момент их передачи арендатору, приемка помещения арендатором без замечаний, отсутствие доказательств того, что перепланировка была проведена предыдущим арендатором, являются достаточными основаниями для взыскания с арендатора убытков, понесенных арендодателем в виде восстановительных работ.

Постановление АС Северо-Кавказского округа от 29.05.2018 № Ф08-3782/2018 по делу № А32-6588/2016

При обнаружении арендатором устранимых недостатков при заключении договора необходимо предусмотреть в договоре срок для их устранения арендодателем и последствия нарушения данной обязанности. А в случае если по соглашению сторон такие недостатки будут устранены арендатором — условия возмещения арендодателем понесенных расходов. Закрепление таких условий впоследствии позволит арендатору требовать соразмерного уменьшения арендной платы за период, когда пользоваться имуществом по назначению было невозможно (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан передать арендатору имущество с документами, необходимыми для его эксплуатации. Поэтому целесообразно перечислить их в договоре и указать, какие именно документы переданы арендатору, или предусмотреть обязанность арендодателя по их получению. При этом в переговорах с арендодателем еще на этапе заключения договора арендатор может выдвигать аргумент о том, что отсутствие документов, необходимых для эксплуатации помещения, является обстоятельством, препятствующим арендатору пользоваться помещением по назначению (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2018 № 13АП-8062/2018 по делу № А21-9234/2017).

Арендная плата и арендные каникулы

В договоре аренды нежилого помещения существенным условием является арендная плата, а отсутствие условия о ее размере или порядке определения влечет незаключенность договора (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Исходя из положений ст. 606, 614, 622 ГК РФ, арендная плата начисляется за все время, пока арендатор пользуется имуществом, то есть с даты приема помещения по дату его возврата. Если в договоре предусмотрена ответственность за просрочку возврата арендатором имущества арендодателю, необходимо учитывать, что наряду с неустойкой арендатор (если иное не будет согласовано в договоре) на основании ст. 622 ГК РФ должен будет оплатить арендную плату за этот период.

В сфере аренды коммерческой недвижимости широко распространена практика предоставления арендатору так называемых арендных каникул, то есть уменьшение или «освобождение» от арендной платы на время проведения ремонта, необходимого арендатору для ведения коммерческой деятельности в помещении. Стороны исходят из того, что в этот период арендатор не пользуется помещением, а только подготавливает и приспосабливает его к соответствующему использованию.

Во избежание риска предъявления арендодателем требования о выплате арендной платы за этот период в договоре целесообразно указать, что в течение указанных «каникул» арендная плата установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества (подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем на практике встречаются ситуации, когда даже в случае прямого указания на освобождение арендатора от оплаты арендных платежей на период ремонта и возложения на него обязанности по оплате только коммунальных услуг, пользование имуществом в этот период не расценивается как безвозмездное (см., например, постановление АС Поволжского округа от 12.10.2016 № Ф06-13131/2016 по делу № А65-30066/2015).

В интересах арендатора прямо предусмотреть в договоре момент, с которого по завершении «ремонтных каникул» начнет начисляться плата за пользование имуществом. В роли документа, фиксирующего начало начисления арендной платы, нередко выступает предусматриваемый сторонами акт начала коммерческого использования или его аналог.

Следует отметить, что несмотря на то что завершение ремонта и, как следствие, подписание акта начала коммерческого использования полностью зависит от воли арендатора, действующая редакция ГК РФ в ст. 327.1 «Обусловленное исполнение обязательства» позволяет обусловить начало начисления арендной платы совершением арендатором определенных действий. При этом следует учитывать разъяснения Пленума Верховного суда РФ, изложенные в п. 23 постановления от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении», о необходимости добросовестного поведения стороны, которой невыгодно наступление определенного в договоре обстоятельства (см. также постановление АС Восточно-Сибирского округа от 20.06.2017 № Ф02-2504/2017 по делу № А33-15785/2016).

Избежать лишних расходов по арендной плате арендатору поможет тщательная проверка площади арендуемого помещения: в случае определения арендной платы из расчета стоимости квадратного метра арендодатель не вправе включать в площадь помещения общее имущество собственников здания. Наглядно такую ситуацию иллюстрирует спор о взыскании одним из долевых собственников неосновательного обогащения с другого собственника.

Пример из практики

В одном деле суд с учетом позиции, высказанной еще Пленумом ВАС РФ в постановлении от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», посчитал, что поскольку в аренду было передано только имущество, принадлежащее арендодателю, а пользование арендаторами общим имуществом собственников помещений в здании возможно в силу неразрывности прав арендатора на владение и пользование арендуемым помещением и общим имуществом здания, подлежит взысканию в пользу всех собственников здания неосновательное обогащение в сумме полученных арендодателем денежных средств за сдачу им в аренду общего имущества здания.

Постановление АС Московского округа от 07.12.2016 № Ф05-18067/2016 по делу № А40-167799/2014

Зачастую арендодатель настаивает на включении в договор условия о его праве на повышение арендной платы в одностороннем порядке. В таком случае целесообразно предусмотреть порядок предварительного уведомления арендатора и лимит для такого повышения либо критерии, на которые стороны будут ориентироваться при согласовании нового размера арендной платы. Нелишним будет упомянуть, что отсутствие таких критериев обезоруживает арендатора и лишает его возможности возражать против повышения арендной платы. В настоящее время практика исходит из возможности повышения арендной платы один раз в течение года, если такое условие согласовано сторонами в договоре аренды.

Арендатору следует настороженно относиться к формулировкам договора аренды, перекладывающим на него риск повышения налогов или введения новых налогов, взимаемых с арендодателя в связи со сдачей имущества в аренду. Если в отношении арендной платы, выраженной в иностранной валюте, практика давно сложилась не в пользу арендаторов, пытавшихся представить повышение курса иностранной валюты как существенное изменение обстоятельств, то в связи с повышением с 1 января 2019 г. ставки НДС до 20% актуальность приобретает условие о включении в арендную плату НДС по действующей ставке.

Обеспечительный платеж

Предусмотрев в 2015 г. в рамках реформы гражданского законодательства такой способ обеспечения исполнения обязательств, как обеспечительный платеж, законодатель, по сути, закрепил сложившуюся практику. Следует обратить внимание, что норма п. 2 ст. 381 ГК РФ является диспозитивной, и обеспечительный платеж возвращается арендатору, если в договоре не будет согласовано, что он остается в распоряжении арендодателя.

Норма п. 3 ст. 381 ГК РФ позволяет предусмотреть, что обеспечительный платеж не возвращается не только при прекращении договора аренды в связи с нарушением арендатором его условий или в случае нарушения обязанностей арендатором, но и при других обстоятельствах. Функция обеспечительного платежа описывается как возможность арендодателя удержать из его суммы причитающуюся арендодателю арендную плату, компенсацию вреда имуществу, суммы неустоек и т.п. Для защиты своих прав арендатору следует максимально детально расписать порядок осуществления арендодателем удержаний из суммы обеспечительного платежа (см., например, постановление АС Московского округа от 25.08.2017 № Ф05-11940/2017 по делу № А40-164421/2015).

Право арендатора на односторонний отказ от договора аренды

Важно предусмотреть право арендатора на односторонний отказ от договора аренды. При этом необходимо максимально подробно перечислить все основания для возникновения у арендатора такого права, в том числе исходя из специфики коммерческой деятельности арендатора (см., например, Определение ВС РФ от 23.05.2017 № 301-ЭС16-18586 по делу № А39-5782/2015). В противном случае расторгнуть договор будет непросто.

В договоре аренды может быть предусмотрена плата за отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), и довольно часто стороны предусматривают, что арендодатель вправе оставить у себя в счет такой платы обеспечительный платеж. При наличии такого условия в договоре аренды арендатору стоит обратить внимание на соразмерность такой платы за отказ от договора исходя из баланса интересов сторон (см. Определение ВС РФ от 28.06.2017 № 309-ЭС17-1058 по делу № А07-27527/2015).