Инвестиции в недвижимость сократились более чем на треть

| статьи | печать

В 1-м полугодии 2018 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости в России снизился на 36% в годовом сопоставлении. Расширение санкций США в отношении России и, как следствие, повышенная волатильность финансовых рынков снизили инвестиционную активность. Тем не менее, по прогнозу аналитиков, к концу года рост рынка восстановится и инвестиционный объем в 2018 г. составит 5 млрд долл.

По данным JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости сократился до 1,4 млрд долл. Сектор жилой недвижимости (участки под строительство жилья) стал наиболее популярным в 1-м полугодии 2018 г.: доля транзакций составила 34% от общего объема. Офисы оказались на втором месте — 32%, торговая недвижимость на третьем — 21%.

В региональном разрезе наиболее востребованными стали московские активы: 55% сделок было заключено на столичном рынке. Доля Санкт-Петербурга сохранилась на высоком уровне — 40%. Доля сделок с участием иностранных игроков составила 27%, что соответствует уровню 1-го полугодия 2017 г. По последним данным Росстата, объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в июне 2018 г. составил 693,1 млрд руб., или 98,7% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года. Недавний основной драйвер отрасли — жилищное строительство — завершило свою июньскую программу по вводу общей площади жилых помещений с результатом 83,1% к июню прошлого года.

Стоимость жилья поднимется на четверть

Согласно данным бюллетеня «Деловой климат в строительстве во II квартале 2018 г.», подготовленного Центром конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве во II квартале 2018 г. продолжил снижаться. Значение индикатора уменьшилось на 2 п.п. относительно предыдущего квартала и достигло рекордно низкой за последние десять лет отметки (–22%). Фактически ИПУ в строительстве в отчетном периоде повторил значение индикатора во II квартале 2009 г., то есть в эпицентре финансово-экономического кризиса конца 2008 — начала 2009 гг. Исходя из мнений руководителей строительных организаций, одной из главных причин депрессивного поведения отрасли является слабый внутренний спрос на строительные услуги со стороны трех основных заказчиков — государства, корпоративного сектора и населения (в меньшей степени). Государство, хотя и вышло в 1-м полугодии на профицит бюджета, но груз финансовой ответственности перед социальной, производственной и оборонной сферами пока не дает возможности дополнительно увеличить затраты на строительство. К сожалению, в текущем году не предполагается ввод крупных отраслеобразующих объектов типа АТЭС, Керченского моста или к ЧМ по футболу 2018 г.

Платежеспособность домашних хозяйств и уровень ипотечной ставки пока не позволяют большинству российского населения активно заняться покупкой новой недвижимости в целях улучшения качества своей жизни, хотя в этом направлении в последнее время наблюдаются заметные позитивные тенденции.

«При анализе результатов предпринимательских опросов и официальных количественных данных Росстата складывается впечатление, что строительный рынок живет своей жизнью по своей экономической закономерности, вне зависимости от макроэкономических тенденций, наблюдаемых в стране», — отметили авторы бюллетеня. При этом они подчеркнули, что спросовые ограничения и относительная экономическая неопределенность, в которую постепенно погружается отрасль, в том числе в связи с переходом к проектному финансированию и изменением в правилах долевого строительства, заставляют подрядчиков искать новую модель ведения строительного бизнеса.

По мнению экспертов НИУ ВШЭ, существующие на рынке проблемы дают осторожные основания предполагать, что цена стоимости «квадрата» жилья в ближайшие полтора года может вырасти на 20—25%, интенсифицируя процесс банкротства строительных организаций.

Не стоит забывать, что постоянные демпинги и скидки привели к тому, что рентабельность строительных работ в I квартале (2,4%) была самой низкой среди 18 укрупненных видов экономической деятельности (для сравнения: рентабельность в «рыболовстве и рыбоводстве» за этот период составляла 50,9%). При этом доля убыточных строительных организаций в общем числе организаций в отрасли (35,7%) превышала соответствующий показатель по экономике в целом (34,9%).

Строительный рынок достиг «дна»

Данные статистики показывают, что строительство сейчас находится в резко негативной зоне, однако эксперты НИУ ВШЭ полагают, что рынок уже достиг «дна» и, вероятнее всего, в начале осени начнется постепенный подъем. Данный вывод основывается на следующих заключениях.

Во-первых, исходя из теории экономических циклов, любые спады, впрочем, как и подъемы, не продолжаются вечно, в определенное время всегда наблюдается перелом тенденции. Во-вторых, отдельные операционные показатели подрядной деятельности, не являющиеся компонентами ИПУ, во втором квартале начали улучшаться. В-третьих, у населения за последние четыре года (период падения реальных доходов) образовался заметный навес отложенного спроса на жилье, который в ближайшее время при продолжении роста доходов может «обрушиться» на строителей.

У государства в условиях наблюдаемого профицита бюджета и позитивной ценовой конъюнктуры на основные товары российского экспорта появляется больше мотивации для входа в строительные проекты, особенно инфраструктурные. Корпоративный сектор в связи с очевидной макроэкономической стабилизацией и хотя и слабым, но ростом производства и услуг, начинает постепенно вспоминать о расширении и модернизации своей деятельности за счет строительства новых объектов.

В-четвертых, в последнее время появились некоторые признаки оживления в виде экономической деятельности «производство стройматериалов».

Оптимистичный прогноз представили и аналитики JLL. По их мнению, к концу года рост рынка восстановится и инвестиционный объем в 2018 г. составит 5 млрд долл.

К слову, исходя из результатов опроса строителей, после трех предыдущих кварталов замедления тенденции спада инвестиционной активности в отрасли произошел ее перелом на ускорение. В отчетном квартале баланс оценки изменения данного показателя опустился относительно значения предшествующего квартала на 4 п.п. и составил –6%. Вместе с тем 27% руководителей подрядных организаций сообщили о том, что инвестирование как явление полностью отсутствовало.

На момент опроса средняя обеспеченность организаций отрасли финансированием составила пять месяцев. Наибольшая доля (28%) предприятий была профинансирована на срок от одного до трех месяцев, 7% — более года. По сравнению с I кварталом 2018 г. в отрасли увеличилась доля предпринимателей, сообщивших об уменьшении заимствования финансовых средств. В итоге баланс оценки предпринимателями изменения обеспеченности организаций кредитными и заемными финансовыми средствами снизился на 2 п.п. (–3%). При этом каждый пятый участник строительного бизнеса вообще не пользовался кредитами.

Динамика объема инвестиций (инвестиционные сделки, исключая покупки земельных участков, СП, прямые продажи жилья конечным пользователям), 2017—2018 гг., млн долл.

Период

Объем

II квартал 2018 г.

1376

II квартал 2017 г.

584

1-е полугодие 2017 г.

2131

1-е полугодие 2018 г.

1361

Источник: JLL

К сведению

Россия заняла 4-е место в Восточной Европе по инвестициям в недвижимость

В 1-м полугодии 2018 г. по объему инвестиций в коммерческую недвижимость Россия заняла четвертое место в Восточной Европе. Таковы данные Cushman & Wakefield.

В 1-м полугодии 2018 г. инвестиции в коммерческую недвижимость Восточной Европы составили 7 млрд евро, что на 24% меньше аналогичного периода прошлого года. Из этого объема больше половины пришлось на долю Польши (3,7 млрд евро), которая сохраняет статус крупнейшего инвестиционного рынка региона. На втором и третьем местах — Чехия (675 млн евро) и Румыния (531 млн евро) соответственно. На четвертом — Россия, где в 1-м полугодии инвестиции составили 495 млн евро, из которых более 50% приходится на офисный сегмент (260 млн евро).

«Российский инвестиционный рынок продемонстрировал медленный старт. Мы пересмотрели прошлый прогноз объема инвестиций в 4,5 млрд евро. С учетом того, что в 1-м полугодии было заключено инвестиционных сделок менее чем на 500 млн евро и значительное количество крупных сделок находится в стадии подготовки», — прокомментировал данные рейтинга Денис Соколов, партнер, руководитель департамента исследований по Восточной Европе Cushman & Wakefield. По его оценке, по итогам года Россия достигнет уровня в 4 млрд евро.

В Восточноевропейском регионе инвестиции распределены относительно равномерно между внутренними, внутрирегиональными (европейскими) и внешними (из Америки, Азии, Африки и т.д.). В 2018 г. возросла доля внеевропейских инвестиций с 33 до 49%. В долгосрочной перспективе именно внешние инвестиции демонстрируют наибольший рост по мере того, как этот рынок открывается для новых игроков.

В России по-прежнему доминируют отечественные инвесторы. Такая ситуация сложилась начиная с 2009 г., хотя именно европейские инвесторы сформировали рынок в 2004—2007 гг. По мнению экспертов, доля иностранных инвестиций в России в ближайшие годы не будет превышать 20—25%, пока рынок снова не откроется для иностранного капитала.