1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 68

Квартира в аренду: кто платит НДФЛ?

Физическое лицо, сдающее в аренду квартиру, получает доход в виде арендной платы. Этот доход облагается налогом на доходы физических лиц (подп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Кто должен исчислять и перечислять в бюджет такой налог — арендодатель или арендатор? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто является арендатором жилья.

Гражданин может сдавать квартиру в аренду как физическому лицу, так и организации или индивидуальному предпринимателю. При этом делать это он может как напрямую, так и через агента.

Посмотрим, как эти обстоятельства влияют на порядок уплаты НДФЛ.

Арендатор — российская организация или ИП

Российские организации или индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми гражданин-налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ в бюджет. Это установлено п. 1 ст. 226 НК РФ. Такие организации и индивидуальные предприниматели именуются налоговыми агентами.

Таким образом, российская организация или индивидуальный предприниматель, выплачивающие физическому лицу арендную плату за арендуемое у него имущество, признаются налоговыми агентами в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должны исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ. (См. письма Минфина России от 11.07.2017 № 03-04-06/43981, от 21.04.2016 № 03-04-06/23195, от 27.08.2015 № 03-04-05/49369, ФНС России от 24.03.2016 № БС-4-11/5110@.)

Арендатор — физическое лицо

Если гражданин сдает квартиру физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, он обязан исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы самостоятельно. Такое требование следует из подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Согласно этой норме исчисление и уплату налога производят физические лица исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Пунктом 3 ст. 228 НК РФ установлено, что такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

В письме от 14.05.2018 № 03-04-05/31937 Минфин России проинформировал, что налогоплательщики, уклоняющиеся от исполнения налоговых обязательств, выявляются в результате контрольной работы налоговых органов. Контрольная работа по привлечению указанных лиц к декларированию полученных доходов от сдачи в аренду недвижимого имущества ведется на постоянной основе в установленном порядке.

Аренда через агента

Гражданин может поручить сдачу своего жилья в аренду третьему лицу. Такое поручение, как правило, оформляется агентским договором. Напомним, что согласно п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В ситуации, когда агентом по такому договору выступает организация или индивидуальный предприниматель и арендная плата поступает гражданину через агента, может возникнуть вопрос об удержании и перечислении НДФЛ в бюджет агентом.

Однако обращаем внимание, что налоговым агентом по правилам главы 23 НК РФ являются организация или индивидуальный предприниматель — источник дохода. А источником дохода физического лица — арендодателя являются наниматели (арендаторы) жилых помещений, находящихся в собственности этого физического лица.

Организация или предприниматель, действующие в качестве агента физического лица, источником доходов налогоплательщика не являются и, соответственно, не признаются налоговым агентом по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц.

Такие разъяснения содержатся в письме Минфина России от 21.06.2018 № 03-04-06/42656.