Если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы, то соответствующие изменения не нуждаются в государственной регистрации. Обязанность уплачивать арендную плату в новом размере у арендатора наступает с момента его надлежащего уведомления арендодателем (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 по делу № А40-163021/12).
Суть дела
Между ФГУП (арендодатель) и некоммерческим партнерством (арендатор) был заключен договор аренды в отношении офисных помещений. Помещения были переданы арендатору на основании акта приема-передачи. Также стороны заключили дополнительное соглашение к указанному договору, в п. 2 которого предусмотрели право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, но не чаще раза в год и только при наличии заключения независимой оценочной экспертизы.
Кроме того, п. 5.5. договора была установлена обязанность арендатора уплатить неустойку в размере 0,7% за каждый день просрочки в случае нарушения сроков оплаты.
Арендатор не производил оплату в течение пяти месяцев, в результате чего образовалась задолженность в размере около 3 млн руб. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании основного долга и договорной неустойки. Учитывая положения п. 5.5 договора, на дату подачи искового заявления неустойка составила около 1,5 млн руб.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд исковые требования ФГУП удовлетворил полностью. Ответчик подал апелляционную жалобу, но пропустил месячный срок на ее подачу, установленный ч. 1 ст. 259 АПК РФ. В заявлении о восстановлении срока на подачу апелляционной жалобы ответчик не указал причину пропуска, потому суд отказал в удовлетворении данного заявления.
Затем арендатор подал кассационную жалобу. Суд кассационной инстанции отменил два первых судебных акта и отправил дело на новое рассмотрение. Основанием для этого послужило то обстоятельство, что в соответствии с п. 2 дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы арендодатель обязан направлять сообщение о принятом решении заказным письмом с уведомлением, а обязанность арендатора вносить платежи в новом размере возникает с момента получения арендатором данного письма.
Суд не нашел доказательств направления уведомления об изменении размера арендной платы ответчику, потому счел размер удовлетворенных требований и акты предыдущих инстанций подлежащими пересмотру.
При новом рассмотрении истец ходатайствовал об уменьшении размера исковых требований до 1,5 млн руб. неустойки, поскольку ответчик погасил основную задолженность по аренде.
Истец также предоставил подлинное уведомление об изменении цены с отметкой о получении арендатором. Последний факт получения уведомления не отрицал. В итоге суд удовлетворил измененные исковые требования в полном объеме. Апелляционное обжалование вынесенного решения закончилось для ответчика неудачей.
Ответчик подал кассационную жалобу. В обоснование жалобы ответчик указал, что уведомление об изменении арендной платы в одностороннем порядке не может быть квалифицированно в качестве документа, подтверждающего факт совершения односторонней сделки, поскольку оно не касается изменения размера арендной платы. Таким документом может быть признано лишь двустороннее соглашение сторон, подлежащее государственной регистрации.
Суд в удовлетворении жалобы ответчику отказал, сославшись на ошибочное толкование ответчиком норм права. В частности, судьи отметили, что в соответствии с Определением Конституционного суда РФ от 05.07.2001 № 132 государственная регистрация лишь подтверждает силу правоустанавливающих документов, не затрагивая самого содержания права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Поскольку в данном деле стороны закрепили в договоре право арендодателя на изменение ставки арендной платы и порядок такого изменения, и арендодателем данный порядок соблюден, не было необходимости заключать дополнительное двустороннее соглашение.