1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2037

Порядок расчета арендной платы за госземлю должен быть одинаковым для всех

Изменение актом органа власти субъекта РФ методики расчета арендной платы за землю, согласованной в договоре аренды, не является нарушением. Но принятый акт не должен противоречить принципу запрета необоснованных предпочтений, потому расчет платы у разных арендаторов идентичных земельных участков должен быть одинаковый (постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 9707/13 по делу № А73-16475/2012).

Суть дела

Постановлением правительства субъекта РФ (далее — правительство края) было утверждено положение о порядке исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности этого субъекта (постановление Правительства Хабаровского края от 27.04.2004 № 20-пр, далее — постановление № 20-пр). Через несколько лет правительство края установило новую методику исчисления указанной арендной платы в постановлении с аналогичным названием (постановление Правительства Хабаровского края от 30.12.2011 № 460-пр, далее — постановление № 460-пр). Постановление № 460-пр было введено в действие с 1 января 2012 г. Однако пунктом 2 постановления № 460-пр было установлено, что по действующим на дату его вступ­ления в силу договорам аренды земельных участков расчет арендной платы за использование земельных участков до 1 января 2014 г. производится согласно постановлению № 20-пр.

Индивидуальный предприниматель по договору с правительством с 2009 г. арендовал земельный участок, находившийся в собственности Хабаровского края. Арендатор счел, что п. 2 постановления № 460-пр не соответствует антимонопольному законодательству, поскольку создает дискриминационные условия в отношении арендаторов, заключивших до­говор до 1 января 2012 г., то есть до момента вступления в силу постановления № 460-пр. Расчет суммы годовой арендной платы по двум разным методикам — согласованной сторонами в догово­ре и новой, измененной постановлением № 460-пр, — отличался на 870013,73 руб. На эту сумму размер арендной платы, рассчитанный по новым правилам, был меньше прежнего размера, который предприниматель обязан был уплачивать еще два года. В связи с этим он обжаловал спорное положение в суд.

Судебное разбирательство

Суд первой инстанции удовлетворил иск.

Вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничение государственной собственности, земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (подп. «в», «г» и «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ). По предметам совместного ведения издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы, а также правовые акты субъектов РФ (ч. 2 ст. 76 КРФ). Пользование землей в России возможно только за плату, в том числе и за арендную плату, порядок определения которой устанавливается Правительством РФ и органами власти субъектов РФ (п. 1, 3 ст. 65 ЗК РФ).

В данном случае правительство Хабаровского края как высший орган исполнительной влас­ти субъекта РФ было правомочно принять постановление № 460-пр (п. 36.1 ст. 36 Устава Хабаровского края, подп. «д» п. 2 ст. 21 Федерального закона от 06.10.99 № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации»).

Тем не менее, антимонопольными правилами запрещено принятие нормативных актов, приводящих к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за некоторыми исключениями. В частности, правительство не могло своим актом создавать дискриминационные условия, то есть ставить хозяйствующие субъекты (арендаторов, заключивших договоры аренды в разное время) в неравное положение по отношению друг к другу (п. 8 ст. 4, п. 8 ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № ­­135-ФЗ «О защите конкуренции»).

Суд указал, что оспариваемым пунктом постановления № 460-пр правительство нарушило принцип запрета необоснованных предпочтений (постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», далее — постановление № 582). Данный принцип заключается в том, что порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

Постановлением № 460-пр же был установлен отличный от существующего порядок расчета размера арендной платы. В итоге все арендаторы, заключившие договор аренды земли до 1 января 2012 г., должны были до 1 января 2014 г. пользоваться для расчета арендной платы постановлением № 20-пр, несмотря на то что использовали землю уже после вступления в силу новой методики, утвержденной постановлением № 460-пр. И соответственно те, кто заключил договор аренды аналогичных участков после 1 января 2012 г. и пользовался ими в тот же период — до 1 января 2014 г., должны были исчислять размер арендной платы уже по новой методике.

Фактически одновременно должны были использоваться разные методики расчета арендной платы на одни и те же земельные участки, но для разных арендаторов. При этом расчеты годовой арендной платы по двум этим методикам существенно отличались друг от друга, в том числе и по подсчетам заявившего иск предпринимателя. В данном случае не имело значения, кому из арендаторов оказывается предпочтение.

Довод правительства края о том, что с момента принятия постановления № 460-пр пока не заключен ни один договор аренды, судом был отклонен. Ведь это не исключало заключение таких договоров в будущем.

Кассационный суд отменил внесенное решение и дал указание нижестоящему суду произвести поворот исполнения решения суда в части взыскания с правительства госпошлины в пользу предпринимателя.

Судьи указали, что стороны в договоре аренды от 2009 г. между предпринимателем и правительством согласовали методику определения размера арендной платы на земельный участок по определенной формуле, а возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения методики расчета договором аренды преду­смотрена не была. Постановление № ­­460-пр также не предусмат­ривало возможность пересмот­ра размера арендной платы в одностороннем порядке, а потому не являлось основанием для изменения согласованной сторонами в действующем договоре аренды методики расчета арендной платы, а значит и ее размера.

Таким образом, вывод суда о нарушении оспариваемым пунктом постановления № 460-пр принципа запрета необоснованных предпочтений и создании дискриминационных условий для арендаторов не был подтвержден имеющимися в деле доказательствами.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе решение по делу суда первой инстанции.

Судьи напомнили, что установленные в постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, поскольку такая арендная плата является регулируемой (п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», далее — постановление Пленума № 73). Данная позиция ВАС РФ применима и к договорам аренды, заключенным после введения в действие ЗК РФ, и к случаям, когда размер такой платы не определен на торгах и не предписан федеральным законом, а должен определяться уполномоченными органами власти, к которым относится правительство субъекта РФ. Рассматриваемый договор аренды был заключен после введения в действие ЗК РФ, поэтому постановление № 460-пр влекло изменение установленной в этом договоре методики расчета арендной платы, хотя и не требовало внесения изменений в сам договор.

Поэтому доводы предпринимателя о нарушении требований антимонопольного законодательства и, как следствие, его прав в сфере предпринимательской деятельнос­ти, были обоснованы.

В деле имеется оговорка о возможности пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по новым обстоятельствам на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.

к сведению

Правовую позицию ВАС РФ в отношении цен, регулируемых актами органов власти, изложенную в постановлении Пленума № 73, судам рекомендовали применять сравнительно недавно (абз. 32 и 43 п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 „Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды“», абз. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 62 «О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации»). Руководствуясь этим разъяснением, суды стали направлять дела на новое рассмотрение (см., например, постановления ФАС Московского округа от 23.01.2014 № Ф05-17550/2013 по делу № А40-21194/13-41-207, Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу № А39-1710/2012, Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу № А53-19427/2011). Однако и преж­де суды часто высказывали схожее мнение в отношении изменения методики определения арендной платы (постановления Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 № 2404/09 по делу № А58-2302/2008, от 17.04.2012 № 15837/11 по делу № А47-7623/2010, Определение ВАС РФ от 24.12.2012 № ВАС-16526/12 по делу №А57-14531/2011). Вероятно, сложившаяся практика и стала основанием для формирования такой правовой позиции и ее закрепления в постановлении Пленума № 73.