1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1091

Хозяин дорогого оборудования из субарендатора здания превратился в его собственника

Находящееся в здании производственное оборудование, демонтаж которого повлечет причинение вреда как оборудованию, так и зданию, является ограничением права собственнос­ти на здание. В таком случае здание и оборудование вместе являются неделимой вещью, и если принадлежат разным лицам, то им предстоит совместно определить дальнейший порядок владения, пользования и распоряжения такой «единой» вещью (постановление Президиума ВАС РФ от 24.12.2013 № 12505/13 по делу № А71-572/2011).

Суть ­дела

Здание пивоваренного завода было введено в эксплуатацию в 1972 г. вместе с установленным в нем оборудованием для производства пивоваренной продукции.

Здание не раз покупали и перепродавали, но конечным собственником стал паевой инвестиционный фонд, доверительным управляющим которого являлась управляющая компания (далее — компания, истец). Предшествующим собственником здания был индивидуальный предприниматель, заключивший договор аренды нежилых помещений — производственного корпуса в здании пивоваренного завода с общест­вом с ограниченной ответственностью. А оно передало здание по договору субаренды (на срок больше, чем договор­ аренды) другому обществу (далее — субарендатор, ответчик).

Договор субаренды был признан судом недействительным, последствия недействительности сделки не применены. Тем не менее суб­арендатор продолжал использование помещений, выполнял обязанности по внесению арендной платы, предлагал компании заключить договор аренды помещений, выкупить их, компенсировать издержки, связанные с эксплуатацией помещений и оборудования.

Производственное оборудование было установлено субарендатором с согласия предыдущего собственника и принадлежало субарендатору на праве собственности.

Компания сочла, что субарендатор необоснованно занимает помещения производственного корпуса в здании завода, направила письмо с требованием об их освобождении. Однако требование выполнено не было.

Компания обратилась в суд с иском к субарендатору об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выразившемся в обязании освободить занимаемые помещения.

Судебное ­разбирательство

Суд первой инстанции иск компании удовлетворил и обязал ответчика освободить занимаемые помещения в течение полугода со дня вступления решения в законную силу.

Собственник, от имени которого выступала компания, имел право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (п. 1, 4 ст. 209, ст. 301 ГК РФ). Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом были отклонены.

Суд апелляционной инстанции оставил в силе принятое решение.

Он указал, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также зло­употребление правом в иных формах (п. 1 ст. 10 ГК РФ в действовавшей на момент возникновения отношений редакции). Но таким злоупо­т­реблением со стороны компании не могли быть признаны обстоятельства, на которые указывал субарендатор. К ним он относил наличие опасных производственных объектов, назначение производственного комплекса — он был спроектирован и построен именно под пивоваренный завод с размещением в нем соответствующего оборудования и др. Удовлетворение иска, по мнению ответчика, привело бы к уничтожению принадлежащего ему оборудования и ликвидации завода. Отказ же в удовлетворении иска мог бы повлечь лишение собственника помещений соответствующего права в отсутствие к тому правовых оснований.

В ходатайстве о назначении строи­тельно-технической экспертизы субарендатору было отказано.

Суд кассационной инстанции акты нижестоящих судов отменил и направил дело на новое рассмотрение. По мнению судей, заявленное субарендатором ходатайство о проведении экспертизы было отклонено необоснованно. Ответчик представил в дело документы (акт экспертизы территориальной торгово-промышленной палаты, документы о стоимости имущества) и снова просил назначить соответствующую экспертизу.

Документы свидетельствовали об установке оборудования для пивоварения задолго до приобретения производственного комплекса истцом с согласия предыдущего собственника — при введении в эксплуатацию пивоваренного завода. Принадлежащее истцу здание было спроектировано только под размещение в нем оборудования и сдано в эксплуатацию как пивоваренный завод с имеющимся в нем технологическим оборудованием. Демонтаж оборудования мог бы повлечь причинение вреда как зданию в целом, так и оборудованию ответчика, поскольку невозможен без повреждения стен и межэтажных перекрытий данного здания, цена которого намного меньше стоимости оборудования согласно представленным ответчиком расчетам.

Истец, как и предыдущие собственники помещений, в момент их приобретения располагал необходимой информацией об ограничении своего права, поскольку у него отсутствовала возможность использовать данные объекты в иных целях, нежели производство пивоваренной продукции.

В помещениях помимо оборудования, по утверждению ответчика, находились опасные производственные объекты, для ликвидации которых необходимы специальный проект и положительное заключение экспертизы промышленной безопасности проектной документации.

Также суды не дали оценку иным обстоятельствам по делу:

  • какое право истца нарушается и будет восстановлено при удов­летворении иска;
  • является ли целью подачи иска защита нарушенного права собственности или необходимость урегулирования возникших у сторон спора разногласий относительно условий дальнейшего пользования имуществом. Ведь истцу могли предложить наиболее выгодные условия использования помещений;
  • ни судом, ни истцом не было конкретизировано, каким образом ответчик должен произвести освобождение помещений.

При новом рассмотрении в удов­летворении виндикационного иска компании было отказано.

Суд установил, что истец к моменту приобретения спорного имущества знал об ограничении своего права. Кроме того, истец был осведомлен и о том, что находящееся в здании завода оборудование принадлежит иному лицу и демонтировать его без ущерба не только оборудованию, но и зданию не представляется возможным. Поэтому право компании заявленным иском никак не могло быть восстановлено. Обратное истец доказать не смог.

Необходимость подачи иска возникла из-за разногласий между компанией и субарендатором по поводу размера арендной платы. Собственного оборудования у компании не было, соответственно, демонтаж существующего оборудования привел бы к остановке пивоварения на заводе.

Получается, что задачей истца было не извлечение прибыли, что является основной целью его предпринимательской деятельности, а досадить ответчику, что, безусловно, является злоупотреб­лением правом, и суд правомерно отказал в защите права собственности компании (п. 2 ст. 10, п. 1 ст. 50 ГК РФ в действовавшей на момент возникновения отношений редакции).

Суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам.

Судьи также исследовали заключение судебной экспертизы, согласно которому демонтаж оборудования действительно причинил бы вред и зданию, и оборудованию. Кроме того, его стои­мость более чем в два раза превышала стоимость здания.

Суд кассационной инстанции оставил в силе судебные акты нижестоящих судов, посоветовав компании обратиться за разрешением ситуации к арендатору, а не суб­арендатору. Ведь договор аренды являлся действующим.

Позиция ВАС РФ

Президиум ВАС РФ оставил в силе акты нижестоящих судов, хотя и применил иные нормы права.

Судьи согласились с тем, что компании было известно о существующем обременении права собственности на помещения в здании завода. Да и вред, причиненный компании, был явно несоразмерен защищаемому праву, что свидетельствовало о злоупотреблении последней своим правом.

Тем не менее нижестоящие суды не учли, что спорные помещения находились в незаконном владении субарендатора, с которым у компании не было обязательственных отношений. Суды не прос­то отказали истцу в защите его права, а по существу лишили его как собственника недвижимости возможности вернуть владение и пользование спорными помещениями, то есть лишили собственника соответствующих вещных правомочий.

Также суды не определили на будущее ни характер взаимоотношений между собственником и владельцем недвижимости, ни судьбу спорного имущества, а также не учли правовых последствий своих актов. Суды признали за суб­арендатором неограниченное по времени право владеть и пользоваться чужим имуществом в отсутствие какого-либо основания для такого владения и пользования, ведь субарендатор также знал о том, какие последствия его ждут при установке своего оборудования в не принадлежащих ему помещениях.

Таким образом, суды не учли, что собственник здания имеет право истребовать его у незаконного владельца. Нахождение в данном здании принадлежащего незаконному владельцу оборудования, которое при его установке было прочно соединено с этим зданием и которое имеет значительную ценность, само по себе не может служить основанием для лишения собственника прав в отношении принадлежащего ему имущества, наделения этими правами незаконного владельца и не может быть основанием для отказа в удовлетворении виндикационного требования собственника.

В рассматриваемом случае здание и оборудование были созданы не как самостоятельные объекты, а как единая неделимая вещь.

Несмотря на формальное сущест­вование двух собственников, отношения между ними могут быть квалифицированы как отношения между сособственниками неделимой вещи, между которыми сложился определенный порядок пользования этой вещью, попыткой оформления которого могут быть признаны подписанные ими договоры аренды и субаренды.

Поэтому компания и субарендатор могут требовать признания права общей долевой собственности на спорное здание завода с оборудованием как на неделимый объект. Кроме того, они могут определить размер принадлежащих им долей в праве собственности на него и внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ, а также определить порядок владения, пользования и распоряжения этим объектом (п. 1, 4 ст. 133). Причем к данным отношениям применимо правило о том, что преимущественное право на неделимую вещь будет принадлежать тому, кто ей постоянно пользовался, как при определении преимущественного права на наследование неделимой вещи несколькими наследниками (п. 2 ст. 1168 ГК РФ).