Михаил Церковников, главный консультант Управления частного права ВАС РФ, специально для читателей «ЭЖ» рассказал о том, почему Пленуму ВАС РФ понадобилось дополнительно разъяснять свои же разъяснения, данные в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, и как новые правовые позиции суда повлияют на практику арендных отношений.
«ЭЖ»: Михаил Александрович, почему возникла необходимость дополнить разъяснения ВАС РФ по применению положений ГК РФ об аренде?
Михаил Церковников: Во-первых, у судов появилось много вопросов по поводу арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Их необходимо было дополнительно разъяснить. Во-вторых, сразу после принятия постановления № 73 в законодательство были внесены изменения, которые потребовали подготовки новых разъяснений. Ну и в-третьих, в процессе работы было решено включить в них еще несколько важных и наболевших вопросов, которые требовали разъяснения еще десять лет назад.
«ЭЖ»: Какие из этих разъяснений вы считаете наиболее важными, меняющими существующую практику?
М. Ц.: На мой взгляд, самый главный — п. 14, который разъясняет ситуацию с долгосрочным договором аренды, который не прошел государственную регистрацию, но стороны его исполняют. Этот пункт коснется гораздо более широкого круга случаев, чем все остальные. Ну и огромное практическое значение имеют пункты, касающиеся арендной платы за публичные земли.
«ЭЖ»: Что нового вносит в практику этот пункт 14?
М. Ц.: Долгое время преобладало мнение, что подлежащий государственной регистрации, но не прошедший ее договор аренды недвижимости является незаключенным. Этим часто пользовались недобросовестные стороны арендных отношений, которые при возникновении конфликта заявляли, что никакого договора аренды просто нет. Притом что они могли несколько лет его исполнять.
Поддерживать такое поведение — не самая хорошая практика. К тому же государственная регистрация нужна для защиты прав третьих лиц, а не сторон договора. Например, потенциальных покупателей объекта или лиц, желающих его арендовать, которые могут столкнуться с тем, что у старого арендатора есть преимущественное право на заключение договора.
Учитывая практику, которая складывалась в последнее время, и опыт стран, где также регистрируются договоры аренды, было решено отказаться от идеи о том, что стороны могут взять и заявить, что между ними нет договора, если он не зарегистрирован. Если договор исполняется сторонами без замечаний, значит, он есть. И неустойки, которые упомянуты в этом договоре, — применяются. А вот третьи лица, которые в сделке не участвуют, действительно могут ссылаться на то, что она не зарегистрирована, а значит, не порождает тех последствий, которые действуют против третьих лиц.
«ЭЖ»: Новеллой документа стало разрешение назревшей проблемы с возможностью аренды части вещи, которая отчасти также была связана с процедурой госрегистрации. Как удалось найти ее решение?
М. Ц.: Действительно, были проблемы, связанные с государственной регистрацией аренды части объекта, и проблемы, связанные с устаревшим взглядом юридического сообщества на этот вопрос. На самом деле такие договоры были разрешены и ранее. Но их не называли договорами аренды. Например, у ВАС РФ есть информационное письмо 2002 г. по аренде, в котором говорится, что такие договоры в принципе заключать можно, но это не аренда. Но когда из такой сделки возникает спор, нам нужно применять к нему какие-то нормы. И одних положений об обязательствах и договорах для этого мало. Ведь по существу там происходит пользование объектом, которое является ничем иным как наймом вещи — то есть той самой арендой. Движение к тому, чтобы называть его арендой, началось давным-давно. Например, было постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, п. 7 которого касается именно этой ситуации. Там такие отношения не называются прямо договором аренды, но говорится о том, что к ним применяются правила об аренде. А теперь в постановлении № 13 сказано, что если захочется зарегистрировать такой договор, то это возможно. И не обязательно объект описывать с привлечением специалистов. Достаточно описать каким-то доступным для сторон и для третьих лиц образом, и разумный регистратор должен такой договор зарегистрировать.
«ЭЖ»: А каким образом урегулированы противоречия с госрегистрацией?
М. Ц.: Мы общались с представителями Росреестра, и выяснили, что хотя есть определенные острые моменты, но регистрировать аренду части можно. Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 вызвало намного больше возражений по поводу того, как будет проходить регистрация, но там речь шла об аренде конструктивных элементов зданий. С тех пор прошло много времени, наработана практика, договоры такие регистрируют, и правила ведения Реестра это позволяют (см. комментарий на с. 12).
«ЭЖ»: Почему возможность аренды части земельного участка без кадастрирования исключена для публичного имущества?
М. Ц.: Дело в том, что аренда публичной земли часто влечет ее выкуп. И чтобы не допустить злоупотреблений, было выработано «соломоново» решение о том, что публичные земли кадастрировать обязательно.
«ЭЖ»: Еще одна новелла связана с возможностью аренды будущей вещи. Если не ошибаюсь, она тоже легитимизирует сложившуюся практику, направленную на обход ситуации, не позволявшей арендовать объекты, не введенные в эксплуатацию?
М. Ц.:. Да, здесь также приводится в цивилизованный вид практика, которая была допустимой, но требовала заключения вместо договора аренды цепочки из нескольких различных договоров. Сначала заключался предварительный договор, по которому, по сути, уже начиналось арендное пользование, например, арендатор ремонтировал объект под себя. Затем на период между регистрацией права собственности на введенный в эксплуатацию объект и регистрацией долгосрочного договора аренды заключался договор аренды краткосрочный. И только после регистрации сделки начинал действовать договор долгосрочной аренды.
Эта громоздкая схема создавала множество проблем. Прежде всего с предварительным договором аренды, согласно которому получалось, что псевдоарендатор ремонтировал объект, на который вообще нет никаких прав (он не введен в эксплуатацию, не зарегистрировано право собственности). А когда возникал конфликт, надо было понять: как произвести расчеты, связанные с ремонтом, а для этого определить, что действительно происходило на объекте, у кого какие на него права. Предварительный договор нормально решить эту ситуацию не позволяет.
Логика того, что написано в постановлении № 13, такая: даже до ввода объекта в эксплуатацию можно заключить договор аренды. Если же арендатор начнет эксплуатировать объект, который в эксплуатацию не введен, осуществляя обычную деятельность, которая пока не разрешена, тогда он может быть привлечен к административно-правовой ответственности. Таким образом, проведено разграничение: одно дело — соглашение частных лиц, а другое — нарушение публичного порядка, такого, например, как публичный порядок в строительстве.
Отношения частных лиц теперь можно урегулировать договором аренды еще до того, как объект будет построен. И если объект будет четко описан, то это может быть не только предварительный договор, а непосредственно договор аренды. А арендное пользование начнется тогда, когда объект будет построен. Это дает хозяйствующим субъектам возможность нормально планировать свою деятельность и не быть зависимым от предварительного договора, который создает больше проблем, чем удобств.
Теперь не нужно заключать несколько сделок, пока объект строится, вводится в эксплуатацию и на него регистрируется право собственности. Тот же самый договор, который был на период ремонта до введения объекта в эксплуатацию, можно зарегистрировать, если стороны хотят заключить долгосрочную аренду. В результате у арендатора будет максимально прочная позиция. И если отношения между ним и арендодателем будут расторгнуты, это позволит решать вопрос стоимости сделанных улучшений не абы как, а на основании правил о договора аренды.
«ЭЖ»: В пункте 23 постановления № 13 предусмотрено, что погашение арендатором задолженности по арендной плате не лишает арендодателя права заявить об одностороннем расторжении договора в разумный срок. Какими критериями следует руководствоваться при определении этого срока?
М. Ц.: Это вопрос оценки; в такого рода делах судья определяет разумность при рассмотрении конкретной ситуации. Из действий арендодателя может оказаться очевидным, например, что, не расторгнув договор, он молчаливо простил арендатору оплошность с арендной платой и тем самым лишился права расторжения договора. Или что вспомнив об этом через год, он решил взять арендатора в кабалу, поставив его под угрозу выселения. В этом случае судья может сказать, что разумный срок давно прошел.
Такой подход соответствует и западным образцам, и тому, что заложено в проекте реформы гражданского законодательства. Я не уверен, что решения всегда будут в пользу арендатора, но самые явные злоупотребления мы этим разъяснением сможем закрыть. Напомню, что до сих пор практика шла по пути прекращения права арендодателя расторгнуть договор в случае погашения долга арендатором. Но это тоже не очень справедливо. Представьте, что вы арендодатель и уже собираетесь подавать иск на задолжавшего арендатора, а он быстренько перечисляет задолженность и дальше сидит, копит долги. Вы снова с иском — он опять перечисляет. И вы от такого контрагента никогда избавиться не сможете. Хочется предотвратить злоупотребления и с одной, и с другой стороны, и привести все к какому-то разумному знаменателю.
«ЭЖ»: При изучении текста постановления № 13 в целом создается впечатление, что политика ВАС РФ направлена на сохранение арендных отношений любым способом. Чем это обусловлено?
М. Ц.: На самом деле то, что написано в постановлении № 13, уже делалось на практике, но для этого использовались громоздкие конструкции, создающие видимость того, что это не аренда, направленные на то, чтобы избежать признания договора незаключенным. Надо было уже честно признаться, что это арендное пользование, чтобы дать этим отношениям нормальный правовой режим.