1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2303

«Упрощенка»: учитываем расходы на продажу земли

В письме Минфина России от 28.02.2013 № 03-11-06/2/5946 чиновники указали, что организация на «упрощенке» вправе учесть в составе расходов стоимость земельных участков только в том случае, если они приобретены для перепродажи. А как быть, если изначально земля покупалась для продажи, но до заключения сделки купли-продажи использовалась в деятельности компании?

Позиция Минфина

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства пришли к выводу, что в упрощенной системе налогообложения стоимость земельных участков можно включить в состав расходов по подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Напомним, что по этой норме Кодекса учитываются затраты по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также расходы, связанные с их приобретением и реализацией (в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке). Получается, что если земельные участки изначально приобретались как товар, то есть с целью дальнейшей перепродажи, то проб­лем с их учетом не возникнет.

А вот в иных случаях, по мнению финансистов, расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения упрощенной системы не отражаются. То есть в случае, если земля не является товаром, учесть ее стоимость при налогообложении нельзя.

С позицией Минфина России трудно поспорить. Ведь в УСН перечень расходов, приведенный в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, является закрытым, и в нем нет ни одного подпункта, подходящего для учета земельных участков.

Так, например, в перечень расходов входят затраты на приобретение основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). В их составе земельный участок учитывать нельзя, поскольку он не является амортизируемым имуществом (п. 4 ст. 346.16 и п. 2 ст. 256 НК РФ). Аналогичной точки зрения придерживается и финансовое ведомство (письма Минфина России от 15.04.2009 № 03-11-06/2/65, от 18.04.2006 № 03-11-04/2/84).

Не получится включить стоимость земли и в материальные расходы на основании подп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. По этой норме могут учитываться, в частнос­ти, затраты на приобретение неамортизируемого имущества (инструментов, приспособлений, инвентаря и т.п.). Однако стоимость такого имущества списывается на расходы после ввода в эксплуатацию (п. 2 ст. 346.16, подп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ). А понятия «ввод в эксплуатацию земельного участка» законодательство не содержит (письмо Минфина России от 09.03.2006 № 03-03-04/1/201). Несмотря на то что это письмо адресовано плательщикам налога на прибыль, выводы, сделанные в нем, можно распространить и на организации на упрощенной системе налогообложения (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Таким образом, расходы на приобретение земельного участка, учтенного организацией на «упрощенке» в качестве товара, включаются в состав налоговых затрат при одновременном выполнении следующих условий:

  • участок приобретен исключительно для дальнейшей реализации;
  • участок (товар) получен от прежнего владельца и оплачен прежнему владельцу;
  • участок (товар) реализован покупателю.

Подтверждаем назначение

В связи с этим возникает вопрос: каким образом организация может подтвердить, что земельный участок приобретен исключительно для перепродажи?

С этого года это не составит проблем. Дело в том, что организации, применяющие упрощенную систему налого­обложения с 2013 г. обязаны вести бухгалтерский учет (ст. 6 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ). Поэтому, отражая стоимость приобретенных для продажи земельных участков на счете 41 «Товары», компания определяет их дальнейшее назначение. Ведь согласно Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н, этот счет предназначен для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи.

И конечно же за тот период, пока земельный участок находится в собственности компании (например, время, потраченное на поиск потенциальных покупателей), земля не должна использоваться в деятельности организации. В противном случае организация не сможет учесть стоимость такого участка в составе расходов. Ведь в этом случае не будет выполняться одно из названных выше условий — участок не будет считаться приобретенным исключительно для дальнейшей реализации.

И разумеется, нельзя учесть в расходах стоимость земли, если реализуемый участок изначально был куплен не для перепродажи, а для нужд самой компании на «упрощенке».

Сопутствующие затраты

От себя отметим, что продать земельный участок без дополнительных расходов практически невозможно. Как правило, это затраты:

  • на оплату услуг специализированных организаций по изготовлению право­устанавливающих документов на землю и документов о межевании земельных участков;
  • по доведению товара до состояния, в котором он пригоден для реализации (например, на благоустройство земельного участка перед его продажей).

Стоимость услуг специализированных организаций по изготовлению право­устанавливающих документов на землю и документов о межевании земельных участков прямо предусмотрена в закрытом перечне расходов при «упрощенке», а именно — в подп. 29 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Поэтому такие расходы однозначно можно учесть при расчете налоговой базы по единому налогу (письмо Минфина России от 18.04.2006 № 03-11-04/2/84).

Что касается расходов на предпродажную подготовку земельных участков, то с ними все не так однозначно. Минфин России считает, что такие затраты нельзя учесть при налогообложении. Свою точку зрения финансисты обосновывают тем, что стоимость товаров (коими и являются земельные участки) нельзя увеличить на затраты по доведению их до состояния, в котором они пригодны для реализации, поскольку это не предусмот­рено главой 26.2 НК РФ (письмо Минфина России от 08.06.2011 № 03-11-06/2/910). Однако такая точка зрения не бесспорна, что подтверждается следующими аргументами.

Во-первых, расходы на благоустройство земельного участка можно учесть в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16, подп. 2 и 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Во-вторых, согласно подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в составе расходов при УСН учитывается не только стоимость реализованных товаров, но и затраты, связанные с их реализацией.