1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать

Слиться в едином объекте никак не могут земля и стоящая на ней недвижимость

Проблемы, связанные с действием Земельного кодекса РФ, затрагивают практически всех и давно беспокоят как граждан, так и предприятия. Разговоры о «едином объекте» недвижимости пока остаются словами. Практика выявила большое количество пробелов в области регулирования земельных отношений. Огромное число нормативно-правовых актов затрудняет их понимание населением, а специалистам существенно осложняет правоприменение. Законодатели до сих пор бьются над «полноценным» Кодексом. Об очередной попытке — в сегодняшнем материале.

Давно назрел вопрос о внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс (далее — ЗК РФ) и Федеральный закон о введении его в действие. Комитет по собственности Госдумы рассмотрел проект, направленный на ликвидацию пробелов и недостатков нормативного регулирования земельных отношений, выявленных в результате анализа правоприменительной практики.

Прежде всего одна из поправок призвана разрешить ситуацию нестыковки норм Гражданского и Земельного кодексов. Например, ЗК установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок сними регулируются гражданским законодательством, если множеством других нормативных актов не предусмотрено иное.

Именно это положение необоснованно расширяет полномочия органов власти субъектов Федерации в регулировании гражданско-правовых отношений, что в силу Конституции является исключительной компетенцией России. Поэтому законодатели внесли уточнение в п. 2 ст. 3 ЗК, который теперь четко гласит, что вышеуказанные отношения регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным.

Разные судьбы?

Будем надеяться, что депутаты наконец-то разрешат набившую оскомину проблему закрепления принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Ведь для полноценного использования объектов недвижимости и упорядочения оборота важно, чтобы лицо, обладающее недвижимым имуществом, имело определенное право на земельный участок (вещное или обязательственное).

Поправка вводит правило, согласно которому, в случаях когда участок и расположенный на нем объект недвижимости находятся в собственности одного лица, они не подлежат раздельному отчуждению.

Что касается граждан, являющихся предпринимателями без образования юрлица, а также ведущих фермерское хозяйство, то законопроект исключает для них возможность однократного бесплатного приобретения в собственность земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или в пожизненном наследуемом владении.

Теперь об участках из земель поселений в составе жилых зон. Предусматривается возможность их использования для дачного строительства.

Режим благоприятствования

  • Чтобы устранить противоречия Кодекса и ФЗ о введении его в действие, возникающие в связи с дополнением п. 1 ст. 24 ЗК, законопроект вносит изменение, предусматривающее возможность переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования направо безвозмездного срочного пользования в случаях, когда это допускается Земельным кодексом.
  • Практика показала и необходимость увеличения сроков принятия уполномоченными органами власти решений о предоставлении земельных участков. Предлагается удлинить его с двух недель со дня обращения до одного месяца.
  • Наконец-то законопроект четко определяет нормы ст. 34 Кодекса, поскольку земельные участки, находящиеся в госсобственности, для целей, не связанных со строительством, могут быть предоставлены не только гражданам, но и юридическим лицам.

Один в поле… воин

Новации призваны разрешить приведшую к множеству судебных исков проблему. А именно: согласно действующей редакции п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельные участки граждане и юрлица должны совместно обращаться в орган власти с заявлением о приобретении прав на данный участок.

Однако на практике соблюдение этого условия затруднительно, так как получить согласие всех владельцев и собственников помещений не всегда возможно, поэтому и нередки иски к фонду имущества, городской администрации о продаже доли в праве на участок собственникам нежилого помещения, находящегося в жилом доме (к примеру — магазин, расположенный в многоэтажке).

Теперь же законопроект предлагает дополнить указанный пункт условиями, при которых один или несколько собственников помещений вправе самостоятельно обратиться в орган власти для переоформления прав на земельный участок. Кроме того, устанавливается порядок переоформления прав на землю в случае невозможности совместного обращения.

  • Также из ст. 66 Кодекса предлагается исключить п. 3, устанавливающий, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается в процентах от рыночной.

Однако такой подход представляется ошибочным, поскольку рыночная стоимость может колебаться в зависимости от конъюнктуры рынка и других внешних факторов, в то время как кадастровая является базой земельного налога и должна носить более постоянный и прогнозируемый характер.

  • Еще один важный вопрос, который пытается решить законопроект — опять же в целях соответствия норм ЗК Гражданскому, — внесение уточнения в ст. 82ЗК. По ныне действующей ее редакции участки из земель сельхозназначения могут быть предоставлены в собственность государственным и муниципальным унитарным предприятиям. Но это не соответствует положениям ст. 113 ГК РФ, согласно которой унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество, в том числе земельные участки. В этой связи в ст. 82 Кодекса путем исключения оборота «в собственность» вносится соответствующее уточнение.

Словом, поправок законодатели предлагают немало. Удастся ли с их помощью сделать Кодекс эффективно работающим?