Арбитражный суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования земельного участка, и может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника участка, в отношении которого устанавливается сервитут (постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 № 11248/11).
Суть дела
Общество являлось собственником земельного участка и двух расположенных на нем зданий. Отдельного подъезда к участку не было. Поэтому автотранспорт сотрудников общества и его клиентов мог подъехать к зданиям только по участку, находившемуся в собственности смежного землепользователя. Общество обратилось к предприятию-смежнику с просьбой предоставить право ограниченного пользования частью земельного участка. Ответа не последовало. Тогда общество обратилось в суд и заявило иск об установлении бессрочного сервитута на часть земельного участка предприятия для обеспечения беспрепятственного прохода, а также проезда автотранспортных средств сотрудников и клиентов на территорию участка. Кроме того, общество предложило зафиксировать в судебном решении плату за сервитут, маршрут прохождения автотранспорта общества по чужому участку и запрет смежнику препятствовать ограниченному пользованию своим участком путем установки ограждений, шлагбаумов и прочих сооружений. Выдвижение подобных условий общество мотивировало тем, что не имеет иного подъезда к своему участку, кроме как через участок смежника, а он реально препятствует движению транспорта общества, так как установил забор и шлагбаум.
Смежник с такой позицией был категорически не согласен, поскольку считал, что предложенный обществом маршрут противоречит правилам дорожного движения, нарушит сложившийся порядок движения транспортных средств самого предприятия и затруднит подъезд к его собственным зданиям. Оспаривало предприятие и предложенную обществом плату за сервитут.
Судебное разбирательство
Арбитражный суд отказал обществу в установлении сервитута, сославшись на отсутствие всех необходимых условий для его установления и руководствуясь следующими аргументами.
Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через смежный земельный участок (ст. 274 ГК РФ). При этом осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен (п. 5 ст. 23 ЗК РФ). Из этого суд сделал вывод: общество должно доказать, что не имеет возможности реализовывать права собственника в отношении принадлежащих ему зданий без установления сервитута. То есть следовало подтвердить:
- необходимость установления сервитута;
- невозможность нормального хозяйственного использования своего земельного участка без обременения смежного;
- тот факт, что данный сервитут будет наименее обременительной мерой для предприятия;
- факт обращения к предприятию и факт отказа на обращение.
Рассматривая дело, суд счел, что препятствий для проезда автотранспорта общества через территорию предприятия нет, поскольку общество не доказало их наличие. Предприятие-смежник, по мнению суда, вправе устанавливать на своей территории контрольно-пропускные пункты, заборы и шлагбаумы. Суд пришел к выводу, что забор предприятия мешает не столько проезду автотранспорта общества, сколько его погрузочно-разгрузочной деятельности. Таким образом, опасения общества о невозможности проезда относятся к будущему времени и до реального наступления не могут служить основанием для возникновения прав и обязанностей в настоящем.
Суд посчитал, что условия сервитута, предложенные обществом, нарушат права и законные интересы предприятия-смежника. А это недопустимо, ведь произвольное вмешательство в чьи либо дела, равно как и нарушение или ограничение прав других лиц, запрещено законом (ст. 1 ГК РФ). Кроме того, общество не доказало, что предприятие препятствовало проходу и проезду через свой участок на территорию общества.
Наконец, суд учел доводы предприятия, что между ним и обществом уже заключен договор водоснабжения и водоотведения. Он среди прочего устанавливает и плату, которую общество обязано вносить за пользование территорией предприятия. Следовательно, установление сервитута в судебном порядке не требуется, поскольку эти отношения уже отрегулированы.
Апелляция и кассация позицию суда первой инстанции поддержали.
Общество не согласилось с таким исходом дела. Не имея собственного прохода и проезда к своим зданиям и земельному участку, оно считало, что имеет полное право на сервитут. Тем более что закон однозначно говорит об этом. Дело дошло до высшего суда.
Позиция ВАС РФ
Коллегия передала дело на рассмотрение Президиума ВАС РФ, считая, что суд не был лишен возможности разрешить данное дело по существу, так как мог самостоятельно определить условия предоставления сервитута при отсутствии согласования сторон. Арбитры мотивировали свою позицию так.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или по решению суда, вынесенному по заявлению лица, требующего установления сервитута (ст. 274 ГК РФ), с целью установления правовой определенности в отношениях собственников смежных земельных участков, если один из собственников имеет доступ на свой участок только через землю смежника. Закон содержит лишь примерный перечень случаев, когда возможно установление сервитута. Кроме того, закон вводит понятие иных потребностей, наличие которых дает право собственнику требовать права пользования частью участка смежника. Фактически сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда нет другого способа обеспечить осуществление правомочий собственника недвижимости, который просит установить сервитут. Поэтому при становлении сервитута подлежат доказыванию:
- наличие между участниками спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте;
- факт невозможности использовать имущество без установления сервитута.
Если существуют иные требования, прямо не оговоренные в ст. 274 ГК РФ (то есть проход, проезд и т.п.), суд должен оценить, насколько эти требования соответствуют целям установления сервитута.
Высший суд установил, что суды нижестоящих инстанций неправильно определили круг обстоятельств, которые должен доказать истец для установления сервитута. Суды требовали от истца доказать факт чинимых ему ответчиком препятствий в пользовании земельным участком и недвижимостью. Однако общество не должно было доказывать эти обстоятельства. Ведь проезд и проход к недвижимости прямо отнесены к потребностям собственника, при наличии которых возможно предоставление сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Нижестоящие суды отказали в установлении сервитута и из-за отсутствия согласованных условий по его действию. Но стороны и обратились в суд вследствие того, что не смогли самостоятельно урегулировать спор.
Из системного толкования норм ГК РФ о сервитуте высший суд сделал вывод, что суд не лишен возможности самостоятельно определить условия его предоставления в случае, когда стороны имеют разногласия по данному вопросу. Суд может назначить проведение экспертизы, руководствуясь ст. 82 АПК РФ, если для оценки возможности принятия отдельных условий сервитута необходимы специальные знания, например знания оценщика, специалиста по правилам дорожного движения.
Высший суд отметил, что суды могут самостоятельно разрешать и спор сторон относительно конкретных пространственных характеристик сервитута и его границ, инициировав в рамках землеустроительной экспертизы проведение кадастровых работ. Это обеспечит включение в резолютивную часть судебного акта точных пространственных характеристик сервитута, необходимых для его госрегистрации. Таким образом, отсутствие согласованных условий сторон по сервитуту не может являться безусловным основанием для отказа в иске об установлении сервитута.
Еще один момент. Президиум ВАС РФ отказался признать договор водоснабжения и водоотведения, содержащий условия о плате за проезд, сервитутом. Суд счел, что такой договор не может быть надлежащим средством правового регулирования отношений сторон по вопросу прохода и проезда персонала, а также транспортных средств общества через земельный участок, принадлежащий предприятию.
В результате Президиум ВАС РФ полностью отменил решения нижестоящих судов и обязал суд пересмотреть дело с учетом толкования норм закона о сервитуте, приведенного высшим судом в комментируемом постановлении. Кстати, в нем содержится оговорка, что судебные акты со схожими обстоятельствами, принятые на основании иного толкования норм о сервитуте, чем в настоящем постановлении, могут быть пересмотрены по новым обстоятельствам в соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ.