1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 2412

Постановление Президиума ВАС РФ от 15 июля 2010 г. № 1027/10 (с комментарием)

В настоящее время большинство многоквартирных домов управляются управляющими компаниями (УК). И только в 8% выбрана форма управления — ТСЖ. Собственников помещений в многоквартирном доме может не устроить, как ведет дела выбранная ими УК. Тогда общее собрание собственников принимает решение о заключении договора на управление домом с новой компанией. Но достаточно ли принятия такого решения для автоматического расторжения договора со старой УК? Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10.

Вопрос о порядке расторжения договора управления многоквартирным домом (далее — МКД) важен не только для собственников помещений в этом доме, но и для УК. Дело в том, что п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает УК за 30 дней до прекращения договора управления МКД передать техдокументацию на него и иные связанные с этим документы вновь выбранной УК. Без таких документов новая УК не сможет приступить к выполнению своих обязанностей. Вместе с тем судебная практика насчитывает огромное количество споров между УК, связанных с отказом УК в передаче документации на дом. Отказ обычно мотивируется тем, что, несмотря на решение общего собрания о выборе новой УК, действующий договор на управление МКД не расторгнут и нет оснований для передачи документации на дом.

Правовая природа договора

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и его надлежащего содержания, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем (п. 1 ст. 161 ЖК РФ). Оно может осуществляться либо непосредственно собственниками помещений, либо ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений.

Если избран способ управления домом через УК, каждый собственник помещений в доме заключает договор управления с выбранной УК на условиях, указанных в решении общего собрания.

Предметом договора управления МКД являются оказание УК в течение согласованного срока по заданию собственников помещений в нем (либо органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в нем, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Иными словами, УК по заданию собственников помещений за плату обязуется осуществлять определенные договором действия и деятельность по управлению домом. Но совершение за плату определенных действий и осуществление определенной деятельности по заданию заказчика считаются оказанием услуги и предметом договора возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Таким образом, по своей сути договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и сходен с договором возмездного оказания услуг.

На гражданско-правовой характер правоотношений по договору управления МКД указывает и тот факт, что он изменяется и (или) расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение по ГК РФ

В гражданском законодательстве, чтобы расторгнуть договор, необходимо согласие всех сторон договора. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут только при его существенном нарушении другой стороной, а также если односторонний порядок расторжения допускается условиями договора либо предусмотрен нормами ГК РФ или другими законами (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Глава 39 ГК РФ, регулирующая порядок заключения договоров возмездного оказания услуг, разрешает заказчику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). При этом не нужно указывать какие-либо причины для отказа, достаточно одного лишь волеизъявления.

Из схожести договоров возмездного оказания услуг и управления МКД можно сделать вывод, что гражданское законодательство допускает односторонний отказ от исполнения договора управления МКД.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в МКД, принимая решение о выборе новой УК, выражает волеизъявление на расторжение договора со старой УК. И если она была письменно уведомлена об этом, договор управления МКД считается расторгнутым. Расторжение договоров с прежней УК, равно как и заключение всеми собственниками договоров с новой УК, не имеет определяющего значения, поскольку их действие напрямую зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом (решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2009 № А11-10018/2008).

Такой подход к расторжению договора на управление МКД находит поддержку в решениях окружных арбитражных судов (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.11.2009 № А69-195/2009, Дальневосточного округа от 15.07.2010 № Ф03-4531/2010 и Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 № А46-18726/2009).

Суды отмечают, что способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменен в любое время на основании его решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ). Собственники помещений МКД вправе заявить о расторжении договора управления с УК путем принятия решения на общем собрании. После уведомления УК о принятом решении договорные отношения с ней прекращаются.

Спецправила одностороннего расторжения

В судебной практике существует и иной подход к толкованию норм жилищного законодательства, относящихся к вопросу прекращения действия договора управления МКД по инициативе собственников помещений (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 24.12.2008 № А75-1432/2008, Поволжского округа от 21.10.2009 № А65-4601/2009, Северо-Кавказского округа от 24.12.2009 № А53-12241/2009 и Уральского округа от 01.09.2009 № А71-2593/2008-Г11). Его суть такова.

Положения Жилищного кодекса РФ прямо оговаривают случаи, когда собственники помещений вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД. Так, они могут отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного п. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в МКД принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственники также имеют право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация не выполняет условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Суды считают, что эти нормы ЖК РФ исключают возможность применения к отношениям, возникающим между собственниками помещений и УК, п. 1 ст. 782 ГК РФ, который устанавливает право заказчика в любое время и без указания причин отказаться от договора возмездного оказания услуг.

Кроме того, поскольку собственники помещений вправе отказаться от исполнения договора управления лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения УК принятого на себя обязательства, само по себе заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом при отсутствии доказательств, свидетельствующих о нарушении УК условий договора, не может служить основанием для его прекращения.

Президиум ВАС РФ поддержал данный подход к решению вопроса об одностороннем расторжении договора управления МКД. В постановлении от 15.07.2010 № 1027/10 он отметил, что системное толкование норм жилищного и гражданского законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления МКД по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений только по основаниям, установленным законом, а именно п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон. Причем право на односторонний отказ на основании п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ возникает у собственников помещений лишь при наличии доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения УК принятых на себя обязательств по договору.

Как расторгнуть договор

Если собственников помещений в МКД не устраивает, как ведет дела УК, они должны сначала собрать доказательства ненадлежащего исполнения ею своих обязательств. Это могут быть, например, акты различных надзорных инстанций о нарушении порядка уборки придомовой территории, вывоза мусора, уборки подъездов. И только потом проводить общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на повестке дня которого должны быть вопросы о расторжении договора с УК и заключении договора с новой УК.

Уведомить старую УК о расторжении с ней договора управления должны сами собственники помещений, поскольку именно они являются стороной договора. Для этого на общем собрании нужно выбрать уполномоченное лицо (постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 1027/10). Только после этого новая УК может требовать от старой выполнения условий п. 10 ст. 162 ЖК РФ по передаче ей техдокументации на дом.