Как отозвался спрос на ипотеку с ростом ставок и изменением госпрограммы

| новости | печать

Аналитики лаборатории «СберИндекс» рассмотрели это в исследовании «Рынок жилья: есть ли риск падения цен?».

Они констатируют, что после изменения программы господдержки ипотеки рост стоимости жилья продолжился, но более медленными темпами. Замедление темпов роста особенно заметно для жилья на первичном рынке. Цены на квартиры на вторичке, наоборот, продолжают расти почти такими же быстрыми темпами, как ранее, закрывая выросший разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках.

Авторы исследования делают вывод, что изменение госпрограммы и рост ставок пока привели только к временному снижению спроса на ипотеку: после краткосрочного падения объем заявок на ипотеку восстановился, но спрос сместился на вторичный рынок. Несмотря на снижение объемов выдач, в октябре объем заявок на ипотеку был даже выше на 7% по сравнению со средним их уровнем за пять месяцев 2021 г. Объем заявок на ипотеку на готовое жилье растет быстрее, чем на строящееся. Это говорит аналитикам СберИндекса о смещении спроса на вторичный рынок, который в среднем характеризуется меньшими ценами на квартиры.

Они отмечают, что в 2020 г. доступность покупки квартиры в ипотеку резко выросла благодаря падению ставок, но к концу 2021-го вернулась к уровням начала прошлого года вследствие роста цен.

За счет госпрограммы и общего снижения ставок в 2020 — 21 гг. проникновение ипотеки выросло во всех доходных группах, даже среди менее обеспеченных групп населения. Среди людей с зарплатами до 40 тыс. руб. проникновение ипотеки выросло более чем на 30%.

Ипотечные заемщики с невысокими зарплатами в среднем покупают относительно недорогие квартиры стоимостью 2,4—2,7 млн руб. Невысокая стоимость приобретаемого жилья объясняется тем, что более 80% таких ипотечных заемщиков живут в регионах.

У менее обеспеченных ипотечных заемщиков самые высокие первоначальные взносы, для которых часто используется маткапитал. Кроме того, среди этих людей наибольшая доля тех, у кого крупный первоначальный взнос (более 50%). Это может частично объясняться тем, что многие из этих ипотечников продают старую квартиру и берут ипотеку на сумму, не хватающую для покупки нового жилья в более хорошем доме или большей площадью.

Кроме того, низкодоходные ипотечники активно гасят кредиты досрочно, хотя и в 1,5 раза медленнее, чем богатые, и проявляют себя как надежные заемщики. Несмотря на то, что средний срок ипотечного кредита составляет около 20 лет, заемщики всех доходных групп гасят их гораздо быстрее. Через три года после взятия ипотеки заемщики с зарплатой до 40 тыс. руб. успевают досрочно выплатить около 37% своего основного долга, а заемщики с зарплатой более 500 тыс. руб. — около 62%.

Исследователи указывают, что проблема России не в недостатке квартир (их больше, чем домохозяйств), а в низкой обеспеченности квадратными метрами. При этом, в отличие от многих развитых стран, в России большинство квартир приватизировано — и даже самые бедные семьи имеют в собственности жилье, что обеспечивает их средствами для первоначального взноса и требует лишь доплаты улучшения жилищных условий.

В последние годы ситуация с обеспеченностью квадратными метрами улучшается во многом за счет того, что именно низкодоходные группы покупают квартиры все большей площадью. Сильнее всего площадь покупаемых квартир растет среди людей с доходом до 40 тыс. руб. В 2020 г. у них на фоне введения госпрограммы и низких ставок произошел существенный рост средней площади приобретаемой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке.

При этом спрос смещается в сторону более качественного жилья: квартиры в панельных и блочных домах становятся менее востребованными — все доходные группы населения увеличили спрос на жилье в монолитных и кирпичных домах. Более 70% квартир, которые покупают высокодоходные заемщики, находятся в домах с монолитными или кирпичными стенами, среди менее обеспеченных доля покупок квартир в таких домах — более 50%, что больше, чем доля таких квартир на рынке.

Аналитики СберИндекса отмечают, что в целом спрос на жилье остается стабильным и это поддерживает высокий уровень цен. Наибольший их рост демонстрирует небольшая группа регионов с миграционным притоком населения. В регионах с оттоком жителей цены на квартиры также растут, что авторы исследования объясняют низкими объемами нового строительства, поэтому стабильный уровень предложения поддерживает цены.

Ситуация в регионах «второго эшелона» с относительно богатым населением заметно отличается: в этих регионах строится довольно много нового жилья, но его покупатели стремятся продать имеющуюся квартиру в «старом фонде», на который нет покупателей из-за низкого прироста населения, что ведет к стагнации цен в этом сегменте рынка.

Авторы исследования считают, что разнонаправленное движение цен в таких регионах может создавать определенные риски для рынка недвижимости и привести к проблемам строительной отрасли. Они отмечают, что на уровне государства растут аргументы в пользу распространения программы реновации на все города-миллионники (и не только), чтобы решить проблему формирования «навеса» неликвидных квартир, которая будет мешать новому строительству.

День
Неделя
Месяц