СберИндекс выпустил исследование по итогам и перспективам государственной программы субсидируемой ипотеки под 6,5%. Ее переформатирование, считают авторы исследования, приведет к сокращению доли субсидируемой ипотеки в выдачах, но это будет компенсировано ростом семейной ипотеки.
Отмеченный практически со старта программы льготной ипотеки под 6,5% рост цен на недвижимость аналитики СберИндекса обусловливают несколькими факторами.
После длительного падения цен на квартиры в реальном выражении рост цен в 2020—2021 гг. вывел реальную цену квадратного метра лишь на уровень 2013 г.
Противоположная динамика объемов стройки и продаж, сложившаяся в 2020 г., привела к ускорению роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках. В 2020 г. жилая площадь строящихся многоквартирных домов снизилась на 12%, до 94 млн кв. м, а объем продаж в стоимостном выражении, напротив, вырос (+4%). В целом по России, по данным авторов исследования, цены на первичку с начала 2021 г. по май выросли на 14%, а на вторичку — на 9%, с января 2020 г. — на 26 и 17% соответственно.
На дефицит предложения многоквартирного жилья повлияли также структурные изменения на строительном рынке. В регионах с наиболее активным строительством девелоперы стали запускать проекты с использованием счетов эскроу заметно позднее, чем в целом по России. Так, для Московской и Петербургской агломераций и Краснодарского края, на которые приходится 49% всего многоквартирного строительства в стране, девелоперы, работающие с эскроу, могли предложить в январе 2020 г. лишь 26% своих проектов и даже в январе 2021-го — всего 36%.
Это, по мнению аналитиков СберИндекса, означает, что на период 2020—2021 гг. спрос на новостройки в этом макрорегионе мог быть удовлетворен только проектами, не использующими эскроу, количество которых неуклонно снижалось. Приток покупателей в сужающийся рынок жилья, строящегося без использования счетов эскроу, создал эффект бутылочного горлышка. Самые ходовые предложения (как по площади жилья, так и по региональному принципу) были быстро разобраны, и цена на них выросла.
Авторам анализа очевидно, что госпрограмма помогла многим улучшить жилищные условия. Доля сравнительно низкодоходных категорий выросла с 5 до 21%. Но госпрограмма больше способствовала росту спроса не на само жилье, а на ипотеку как удобный инструмент его приобретения. По оценкам экспертов СберИндекса, объем собственных средств в структуре спроса на жилье на первичном рынке в 2020 г. снизился с 1,6 до 1,1 трлн руб., а объем ипотеки, напротив, вырос с 0,9 до 1,5 трлн руб.
Первоначально госпрограмма снизила расходы на приобретение новостроек, но уже в 2021 г. ипотечный платеж превысил уровень начала 2019 г. в 40% регионов, в выигрыше осталось всего 20% регионов. После запуска госпрограммы в апреле 2020 г., а также снижения ключевой ставки произошло уменьшение ипотечного платежа по новостройкам в среднем на 15%, но в результате последующего роста цен экономия для заемщика начала сокращаться.
Изменение условий по программам поддержки ипотеки, считают авторы исследования, приведет к сокращению доли субсидируемой ипотеки в выдачах, но это будет компенсировано ростом семейной ипотеки. С одной стороны, сокращение лимита выдач по госпрограмме с 1 июля 2021 г. до 3 млн руб. снизит выдачи по основной программе примерно на 60%. С другой — решение распространить программы льготной семейной ипотеки на семьи с первым ребенком, рожденным после 1 января 2018 г., увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза, заключают аналитики СберИндекса.