Название обзора отрасли жилищного строительства в России рейтингового агентства «Эксперт РА» содержит ключевое словосочетание «облигации на смену ДДУ» Аналитики агентства считают, что в нынешней ситуации девелоперам придется искать финансирование на рынке публичного долга.
Объемы текущего строительства снижаются на фоне реформы отрасли, констатируют авторы обзора «Эксперт РА». C 1 июля 2019 г. все новые проекты в жилищном строительстве должны реализовываться по схеме проектного финансирования с участием банков. При этом до внедрения механизма проектного финансирования многие застройщики вообще не имели опыта работы с банковским кредитом. Спустя год после перехода отрасли на новые правила игры объем текущего строительства снизился на 20 млн кв. м, или на 16%. Дополнительное давление на объем рынка оказывает снижающийся спрос на квартиры. Начиная с III квартала 2019 г. объем зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) снижается по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако сокращение спроса, по мнению аналитиков «Эксперт РА», не вынудит застройщиков снижать цены на квартиры. Поддержку уровню цен оказывают снижение конкуренции на рынке, запуск льготной ипотеки в мае 2020 г., а также отсутствие у застройщиков рисков разрыва ликвидности в случае кратковременного падения спроса в проектах, реализуемых через проектное финансирование.
Маржа застройщиков в регионах находится под сильным давлением. Реальные располагаемые доходы населения падают на протяжении последних пяти лет. Вследствие этого девелоперы ограничены в возможностях повышения цен, особенно в регионах. Такая ситуация ощутимо бьет по экономике застройщиков. По оценкам авторов обзора, основанным на данных Союза инженеров-сметчиков, порядка половины регионов в стране на текущий момент характеризуются околонулевой или отрицательной чистой рентабельностью жилищного строительства, а еще у четверти маржа не превышает 5%. При этом для успешного получения проектного финансирования от банков в большинстве случаев маржа проектов должна составлять не менее 15%.
Облигации — важный канал привлечения финансирования застройщиками в новых условиях, делают вывод эксперты рейтингового агентства. Теряя доступ к бесплатным средствам дольщиков, считают они, строительная отрасль не сможет получить в короткой перспективе сопоставимый объем проектного финансирования, поэтому выход на рынок публичного долга — практически неизбежный в нынешних условиях сценарий финансирования для многих участников рынка. Для успешного выпуска облигаций застройщикам придется научиться жить по-новому: структурировать строительные холдинги, радикально повысить прозрачность, наладить системную работу с инвесторами и биржей, получить кредитные рейтинги. При этом, напутствуют авторы обзора, нужно быть готовыми к тому, что строительный сектор воспринимается инвесторами как высокорискованный, а значит, дебютные размещения потребуют даже от надежных эмитентов дополнительной риск-премии.
Повышение прозрачности и надежности отрасли в ходе реформы, структурирование девелоперских групп, создание системного IR и рейтинговой истории должны помочь повысить доверие инвесторов к облигациям строителей и устранить премию за риск сектора, которую эмитенты вынуждены предлагать для успешного размещения в настоящий момент, считают аналитики «Эксперт РА». Они ожидают выхода 10—20 новых эмитентов-девелоперов уже в ближайший год с совокупным объемом до 30 млрд руб.