В письме от 20.07.2012 № 03-04-05/7-893 Минфин России рассмотрел вопрос гражданина о порядке налогообложения дохода, полученного в 2012 г. от продажи квартиры, которая была приобретена по договору уступки права требования в 2007 г. При этом свидетельство о праве собственности на жилье владелец оформил только в 2010 г.
Чиновники указали, что право собственности на недвижимость (в том числе его возникновение, переход и прекращение) подлежит госрегистрации. Право собственности на вновь созданные объекты недвижимого имущества возникает с момента, когда такая регистрация произведена. Это следует из положений ст. 131 и 219 ГК РФ.
От обложения НДФЛ освобождаются доходы, полученные при продаже движимого и недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Поскольку право собственности на квартиру зарегистрировано в 2010 г., то на момент продажи в 2012 г. квартира находилась в собственности налогоплательщика менее трех лет. Значит, полученный доход не освобождается от налогообложения в соответствии с приведенной нормой.
При определении налоговой базы по НДФЛ граждане имеют право на получение имущественных вычетов в суммах, полученных от продажи жилой недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб. (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ). Вместо использования права на получение этого вычета налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, полученных от реализации жилья, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением недвижимости. И в том, и в другом случае сумма дохода, превышающая размер примененного вычета, облагается НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.