Можно ли зарегистрировать компанию по адресу арендованного помещения, если арендодатель возражает?

| консультации | печать
Компания арендовала новое помещение. Уже после заключения договора аренды собственник сообщил, чтобы мы не меняли юридический адрес на новый, то есть на тот, по которому теперь действительно находится компания. Какие могут быть последствия, если компания все-таки поменяет юридический адрес по адресу помещения, которое она арендует?

Это зависит от условий договора аренды помещения. Проблема в том, что собственник помещения может сообщить в налоговый орган о запрете регистрировать кого-либо по адресу этого помещения. Из-за этого регистрирующий орган вправе отказать в регистрации смены юридического адреса. Еще в самом договоре может быть условие о том, что арендатор обязуется не регистрировать свою компанию по адресу арендованного помещения. Также стороны могут предусмотреть санкции за нарушение этого обязательства арендатора.

Государственная регистрация не может быть осуществлена в случае установления недостоверности сведений, включаемых в ЕГРЮЛ (абз. 1 ч. 4.4 ст. 9 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», далее — Закон № 129-ФЗ). Если собственник возражает против регистрации арендатора по адресу помещения, которое он арендует, то регистрирующий орган может признать сведения об адресе, заявленном арендатором, недостоверными.

Наличие у регистрирующего органа подтвержденной информации о недостоверности содержащихся в представленных в регистрирующий орган документах сведений является основанием для отказа в государственной регистрации юридического лица (п. 1 ст. 23 Закона № 129-ФЗ).

В частности, наличие доказательств, указывающих на представление недостоверных сведений юридическим лицом при государственной регистрации, а именно заявление собственника соответствующего объекта недвижимости (иного управомоченного лица) о том, что он не разрешает регистрировать юридические лица по адресу данного объекта недвижимости, свидетельствует о недостоверности сведений, подлежащих включению в ЕГРЮЛ (п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрении споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица»).

Пример из судебной практики: стороны заключили договор аренды помещения в нежилом здании. После этого компания-арендатор подала документы в регистрирующий орган для регистрации изменений, связанных с внесением изменений в сведения о юридическом адресе. Регистрирующий орган отказал в регистрации изменений по основанию, предусмотренному подп. «р» п. 1 ст. 23 Закона № 129-ФЗ. Оказалось, что у регистрирующего органа была информация о недостоверности сведений об адресе: собственник здания в ответ на запрос налогового органа указал, что он возражает против предоставления юридического адреса в качестве адреса местонахождения компании-арендатору. Причем в договоре аренды тоже было указано, что арендатор обязался не использовать адрес здания в качестве своего адреса местонахождения и не указывать его в учредительных документах. Вышестоящий налоговый орган оставил решение в силе.

Тогда компания оспорила в суде решение регистрирующего органа об отказе. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении этого требования. Они отклонили ссылку арендатора о фактическом нахождении и ведении деятельности по заявленному адресу, а также об осуществлении связи с компанией на основании заключенного договора аренды здания. Суды указали, что договор аренды подтверждает факт пользования арендуемым помещением лишь для осуществления деятельности компанией, а именно для организации базы скалолазного центра, но исключает право на включение предоставленного адреса в ЕГРЮЛ в силу условий договора аренды.

При наличии имеющегося ограничения собственника на право регистрации обществу адреса документы, представленные на государственную регистрацию, не отражают достоверных сведений об адресе общества (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2021 по делу № А40-220363/2020, п. 1.2 Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов № 3 (2021) из письма ФНС России от 29.10.2021 № КВ-4-14/15313@).

В то же время если в договоре аренды не содержатся условия о запрете на регистрацию в помещении, которое компания арендует, и собственник изначально давал согласие или не направлял в налоговую инспекцию возражения, то есть шансы сменить адрес.

Пример: компания подала документы в регистрирующий орган для смены юридического адреса. Она приложила к заявлению документ об оплате госпошлины, протокол общего собрания участников общества, договор аренды помещения, акт приема-передачи, письмо от собственника и его свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение. В письме собственник указал, что предоставил помещение в аренду, в том числе для регистрации в качестве адреса местонахождения постоянно действующего исполнительного органа, данный адрес может использоваться во всех официальных документах.

Регистрирующий орган сначала приостановил регистрацию для проверки достоверности сведений о юридическом адресе, а потом вынес отказ. В результате проверки оказалось, что компания не находится по адресу, признаки осуществления финансово-хозяйственной деятельности не обнаружены, вывеска с наименованием компании не найдена. Кроме того, арендодатель направил в налоговую инспекцию новое письмо, в котором указал, что отзывает прежнее письмо и отказывает в юридическом адресе ввиду изменения критериев отбора арендаторов.

Компания-арендатор решила оспорить решение регистрирующего органа. Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование компании. Они отметили, что осмотр проводился в субботу, а компания не работала в этот день.

По поводу отзыва письма собственником суды указали, что наличие на момент рассмотрения регистрирующим органом заявления противоречивых сведений собственника в отношении использования заявителем спорного помещения не может быть поставлено в вину заявителю.

Ни действующее законодательство, ни условия договора аренды не содержат ограничений прав арендатора на использование арендуемого помещения для размещения своих органов управления и для осуществления связи с арендатором. Арендодатель, предоставляя противоречивые сведения в отношении переданного в аренду офисного помещения, от договора аренды не отказывался и исправно получал арендную плату от компании (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2019 по делу № А54-2761/2019). Это дело также включено в письмо ФНС России от 09.04.2020 № КВ-4-14/6053@ «О направлении Обзора судебной практики по спорам с участием регистрирующих органов № 1 (2020)» (п. 1.4).