1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 84

НДФЛ с продажи квартиры, образованной при разделе дома

Гражданин по договору купли-продажи от 27 мая 1988 г. приобрел 1/2 долю целого домовладения, состоящего из жилого бревенчатого строения, расположенного на земельном участке. Договор был удостоверен нотариусом.
Определением городского суда от 10 августа 2012 г. домовладение было разделено на две квартиры, а объект права в виде совместной долевой собственности на домовладение признан подлежащим ликвидации. По Определению суда в собственность гражданину выделяется часть домовладения, приобретенная им по договору купли-продажи от 27 мая 1988 г. Право собственности на квартиру зарегистрировано 4 августа 2017 г. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости квартира принадлежит гражданину на основании Определения городского суда от 10 августа 2012 г., вступившего в законную силу 27 августа 2012 г.
По договору купли-продажи от 29 сентября 2017 г. квартира была продана. Нужно ли уплачивать НДФЛ с доходов, полученных от реализации квартиры?

Доходы от продажи недвижимости не облагаются НДФЛ в том случае, если она находилась в собственности гражданина в течение минимального предельного срока владения и более (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для объектов, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г., этот срок в общем случае составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ). Если же право собственности возникло ранее этой даты, применяется старый порядок, в соответствии с которым для освобождения от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, необходимо было нахождение ее в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г., письма Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951, от 13.01.2017 № 03-04-05/955). Таким образом, для ответа на поставленный вопрос нужно определить, с какого момента гражданин являлся собственником проданной недвижимости.

Из текста вопроса следует, что квартирой признана та часть домовладения, которая ранее принадлежала гражданину на основании права совместной долевой собственности. То есть раздел домовладения на квартиры не привел к изменению границ помещений, принадлежащих гражданину. Согласно позиции Минфина России (письма от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 23.08.2012 № 03-04-05/7-993) в случае разделения объекта недвижимости без изменения его внешних границ моментом возникновения права собственности на вновь образованные объекты нужно считать дату первоначальной регистрации права собственности на разделенный объект недвижимости.

Аналогичного мнения придерживается и Верховный суд РФ. В Определении от 11.05.2011 № 67-В11-2 высшие арбитры рассмотрели следующую ситуацию. Гражданин приобрел нежилое помещение в 2004 г. Право собственности на него было зарегистрировано 7 мая 2004 г. В дальнейшем он разделил помещение на десять частей. Полученные в результате раздела нежилые помещения были поставлены на кадастровый учет, и на каждое из них 16 ноября 2007 г. было выдано свидетельство о государственной регистрации права. Эти десять помещений 25 декабря 2007 г. были проданы. Полагая, что помещения находились в собственности с 2004 г., гражданин не уплатил НДФЛ с доходов, полученных от их продажи. Но налоговый орган посчитал помещения вновь созданными объектами недвижимости, которые на момент продажи находились в собственности гражданина менее трех лет, и привлек его к ответственности за неуплату налога.

Рассмотрев спор, Судебная коллегия по административным делам Верховного суда РФ указала следующее.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право распоряжаться иным образом, не связанным с его отчуждением или передачей во владение другим лицам (п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ). Основания прекращения права собственности приведены в ст. 235 ГК РФ. К ним относятся: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет. В соответствии с п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектом недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах реестра и новых делах делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объекту недвижимого имущества, в результате действий с которым были образованы новые объекты.

Исходя из вышеприведенных положений законодательства, высшие арбитры пришли к выводу, что факт регистрации гражданином прав на объекты недвижимости, возникшие после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения его права собственности, которое зарегистрировано в установленном законом порядке в 2004 г. Высшие арбитры отвергли довод налоговиков о том, что спорные объекты являются вновь созданным имуществом, указав, что право собственности на созданный объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. А такие документы в материалах дела отсутствуют.

Отметим, что в настоящее время регистрация прав на недвижимость осуществляется посредством внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (п. 4 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Согласно п. 46 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделом, выделом, объединением, перераспределением) сведения о частях объекта недвижимости переносятся в записи об объектах недвижимого имущества, образованных в результате такого преобразования, в тех же границах. То есть в запись реестра о квартире переносятся сведения о домовладении, в результате раздела которого она была образована. Таким образом, принцип ведения записей реестра при разделе объекта недвижимости остался прежним, и выводы, сделанные Верховным судом РФ, актуальны и сейчас.

Итак, факт регистрации 4 августа 2017 г. права собственности на квартиру, полученную в результате раздела домовладения без изменения границ помещений, принадлежавших гражданину, не означает, что право собственности на нее возникло с этой даты. В рассматриваемой ситуации срок владения проданным объектом недвижимости нужно отсчитывать с 1988 г. При этом неважно, что факт государственной регистрации права на 1/2 доли в домовладении отсутствует. Ведь в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 г., признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Что касается указанного в выписке из Единого государственного реестра недвижимости Определения городского суда от 10 августа 2012 г., то оно является только основанием для государственной регистрации прав на образованный в результате раздела домовладения объект недвижимости (подп. 4 п. 8 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ), а не документом, подтверждающим возникновение права собственности на этот объект.