1. Главная / Консультации 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| консультации | печать | 1315

НДФЛ при обмене квартиры с доплатой

Я приобрела однокомнатную квартиру в августе 2014 г. за 1,1 млн руб. по ипотеке и воспользовалась имущественным налоговым вычетом по НДФЛ на приобретение жилья. На сегодняшний момент ипотека выплачена. Я планирую обменять эту квартиру на трехкомнатную по договору мены с доплатой в сумме 800 000 руб. Надо ли мне будет уплачивать НДФЛ и с какой суммы? Можно ли как-то ее уменьшить?

Определение договора мены содержится в ст. 567 ГК РФ. По такому договору каждая из его сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. При этом к договору мены применяются правила о купле-продаже, и каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

И Минфин России, и ФНС России считают, что для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. При этом доход, получаемый каждой стороной договора мены, определяется исходя из стоимости обмениваемого имущества (письма Минфина России от 02.10.2014 № 03-04-05/49508, от 03.06.2014 № 03-04-05/26663, ФНС России от 30.04.2014 № БС‑3-11/1613@). Чиновники также отмечают, что стороны договора мены могут воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ при покупке и продаже имущества или уменьшить полученный доход на расходы, связанные с приобретением реализованного по договору мены имущества.

Верховный суд поддерживает позицию чиновников (п. 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 21.10.2015).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации доход от реализации по договору мены однокомнатной квартиры составит 1,1 млн руб. Для его уменьшения есть два способа:

1) можно воспользоваться вычетом по НДФЛ, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере полученных доходов, но не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). В этом случае доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13%, составит 100 000 руб. (1,1 млн руб. – 1 млн руб.);

2) вместо получения вычета доход от реализации однокомнатной квартиры можно уменьшить на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В этом случае облагаемого НДФЛ дохода не будет, поскольку расходы на приобретение однокомнатной квартиры также составляют 1,1 млн руб. Кроме того, поскольку в 2014 г. вычет на приобретение жилья был использован не полностью (максимальный размер вычета составляет 2 млн руб.), можно воспользоваться неиспользованным остатком имущественного вычета на приобретение жилья в сумме 900 000 руб. (2 млн руб. – 1,1 млн руб.) (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).