1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1749

Земля под строительство: все решают формальности

Как органы власти должны рассматривать заявление на предварительное согласование места размещения объекта, в какие сроки, в какой форме отвечать заявителю — эти вопросы законодатель не разъяснил. В такой ситуации потенциальный застройщик может ориентироваться только на позицию судов. А они, как правило, занимают его сторону.

Процедурные вопросы

Итак, будущий застройщик подал в администрацию муниципального образования заявление на предварительно согласование места размещения объекта строительства. Начнем с процедурных моментов, о которых должен знать застройщик, а также о том, как реагировать на те или иные действия властей.

Что органы власти вправе делать с заявлением. В статье 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено только две формы ответа муниципалитета на обращение заявителя: согласование места расположения объекта или отказ от согласования. Никакой иной формы, например возврата заявления по причине недостаточности представленных документов или оставления его без движения, законодательством не установлено.

. В статье 31 Земельного кодекса РФ предусмотрено только две формы ответа муниципалитета на обращение заявителя: согласование места расположения объекта или отказ от согласования. Никакой иной формы, например возврата заявления по причине недостаточности представленных документов или оставления его без движения, законодательством не установлено.

Интересно в этой связи постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 № Ф04-1089/2009(2973-А27-6). На заявление о предварительном согласовании места расположения объекта муниципалитет письмом ответил заявителю о непредставлении необходимых документов. Подождав какое-­то время, предприниматель отправился в суд с требованием о признании бездействия муниципалитета незаконным. И суд поддержал заявителя, указав, что муниципалитет обязан был принять решение на основе представленных документов. Если документов действительно не хватает, муниципалитет мог отказать в согласовании.

Итак, любое заявление (в любой форме и с любыми документами) должно быть рассмотрено и по нему муниципалитет обязан принять одно из двух возможных решений. Отказ или уклонение от рассмотрения заявления всегда незаконны.

Что орган власти должен указать в своем решении. Судебная практика исходит из того, что решение о согласовании места размещения объекта может содержать простую констатацию такого факта. А вот решение об отказе в согласовании обязательно должно содержать мотивировку со ссылкой на фактические обстоятельства. Иначе такое решение суд признает незаконным. Например, как в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2008 № Ф04-7682/2008(17312-А46-6). Иными словами, отказ всегда должен быть мотивирован.

. Судебная практика исходит из того, что решение о согласовании места размещения объекта может содержать простую констатацию такого факта. А вот решение об отказе в согласовании обязательно должно содержать мотивировку со ссылкой на фактические обстоятельства. Иначе такое решение суд признает незаконным. Например, как в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 09.12.2008 № Ф04-7682/2008(17312-А46-6). Иными словами, отказ всегда должен быть мотивирован.

В какой форме и кто должен принимать решение о согласовании. Решение согласно п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Это императивное требование.

. Решение согласно п. 6 ст. 31 Земельного кодекса РФ принимает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Это императивное требование.

Рассмотрим случай, приведенный в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 27.12.2007 по делу № А28-6262/2007-305/30. На обращение о предварительном согласовании места расположения офиса (в городе Кирове) заявителю письмом ответило Управление архитектуры и градостроительства города. В письме было сказано, что на основании Положения о комиссии по выбору земельных участков заявление рассмотрено именно ею и вынесено решение об отказе в согласовании. Заявитель обратился в суд, посчитав, что местная администрация своего решения не приняла (то есть бездействовала), поскольку комиссия по выбору земельных участков является совещательным органом и ее решения не относятся к муниципальным правовым актам.

Суд поддержал заявителя. Согласно ч. 1 ст. 11 Устава муниципального образования «Город Киров» муниципальные правовые акты администрации г. Кирова принимаются в форме постановлений и распоряжений главы администрации города, распоряжений и приказов руководителей отраслевых (функциональных) и территориальных органов администрации города. Суд решил, что по этой причине письмо управления архитектуры и градостроительства не является ответом уполномоченного органа на заявление о предварительном согласовании выбора земельного участка.

Итак, решение о предварительном согласовании или отказе от согласования места расположения объекта должно быть оформлено исключительно в форме правовых актов исполнительных органов власти или органов местного самоуправления.

Срок рассмотрения заявления

Удивительно, но Земельный кодекс РФ не предусматривает срок рассмотрения заявления о предварительном согласовании места расположения объекта. А в таких условиях сложно квалифицировать бездействие администрации как незаконное: когда оно становится таким — через неделю бездействия, через месяц?

Часто этот срок устанавливается местным нормативным актом. Но что делать, если и его нет?

В такой ситуации, например, ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 02.07.2008 по делу № А28-9128/2007-480/16 пришел к следующему выводу. Поскольку ст. 30 и 31 Земельного кодекса РФ не содержат сроков рассмотрения заявлений, в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ по аналогии закона подлежит применению Федеральный закон от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

В пунктах 1 и 2 ст. 12 этого закона установлено, что письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного ч. 2 ст. 10 названного закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.

Таким образом, максимальным сроком рассмотрения заявления о предварительном согласовании места размещения объекта можно считать 30 дней с момента регистрации заявления. По истечении этого срока бездействие администрации становится незаконным.

Срок действия решения о согласовании

У потенциальных застройщиков возникает два вопроса, связанных со сроками действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, — о минимальном и максимальном сроке действия.

Минимальный срок действия решения о согласовании. Согласно п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта — три года. Данный срок не может быть изменен органом власти, уполномоченным распоряжаться публичными землями. На практике этот срок часто уменьшают.

. Согласно п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта — три года. Данный срок не может быть изменен органом власти, уполномоченным распоряжаться публичными землями. На практике этот срок часто уменьшают.

Во­-первых, это возможно, когда на местном или региональном уровне принят нормативный акт, не соответствующий федеральному законодательству. Например, в распоряжении правительства Ленинградской области от 21.06.2005 № 218-р «О предварительном согласовании места размещения морского портового терминала с комплексом береговых сооружений и подъездной железной дорогой в Кингисеппском районе» срок действия решения составляет два года.

Во­-вторых, срок действия решения может быть фактически уменьшен с помощью установления минимальных сроков действия технических условий. Согласно п. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ срок действия предоставленных технических условий и срок платы за подключение устанавливаются организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей инженерно­технического обеспечения, не менее чем на два года. Очевидно, что в данном случае можно требовать установления трехгодичного срока действия технических условий.

Можно ли продлить трехлетний срок. До 29 мая 2007 г. (даты вступления в силу поправок в Земельный кодекс РФ, введенных Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ), правоприменительная практика основывалась на буквальном анализе текста абз. 3 п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ. Эта норма гласила: если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. И суды приходили к выводу, что продление возможно (см., например, ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2009 № Ф04-2149/2009(4324-А46-31)).

. До 29 мая 2007 г. (даты вступления в силу поправок в Земельный кодекс РФ, введенных Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ), правоприменительная практика основывалась на буквальном анализе текста абз. 3 п. 8 ст. 31 Земельного кодекса РФ. Эта норма гласила: если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 настоящего Кодекса и принявших такое решение, понесенных убытков независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта. И суды приходили к выводу, что продление возможно (см., например, ФАС Западно-Сибирского округа от 14.04.2009 № Ф04-2149/2009(4324-А46-31)).

Но Федеральным законом от 10.05.2007 № 69-ФЗ фраза «независимо от продления срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта» исключена из указанной нормы. Это изменение можно расценивать как запрет на продление трехлетнего срока. Так же думают и суды. Например, в ВАС РФ (см. Определение от 30.04.2009 № ВАС-4722/09) не стал передавать в президиум дело по заявлению о признании незаконным отказа в продлении срока действия акта о предварительном согласовании места размещения объекта и обязании продлить срок его действия. Аргумент: возможность и порядок продления срока действия спорного акта закон не предусматривает.