1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1150

Расходы по аренде земельного участка

Наша организация по договору аренды пользуется земельным участком. У нас есть подписанный договор и передаточный акт. Однако договор аренды не зарегистрирован. Мы пока даже не передали соответствующие документы для его государственной регистрации в учреждение юстиции. Подскажите, можем ли мы учитывать в целях налогообложения расходы по уплате арендных платежей до момента госрегистрации данного договора?

 

Договоры аренды земельных участков, заключенные на срок не менее одного года, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента их регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Договоры аренды земельных участков, подписанные после 01.01.2000, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) в учреждениях юстиции, после чего считаются заключенными и вступают в силу.

В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок.

Действующим законодательством установлена необходимость представления на регистрацию планов недвижимого имущества, являющегося объектом регистрируемых вещных прав или сделки. Поэтому имейте в виду, что обязательным приложением к документам, требующимся для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка (ст. 17 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

До государственной регистрации договора аренды земельного участка в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемый в аренду участок.

Согласно подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ арендные платежи по договору аренды включаются в состав прочих расходов налогоплательщиков. При этом каких-либо условий для признания данных расходов в целях налогообложения по налогу на прибыль организаций Налоговый кодекс РФ не содержит.

В течение многих лет Минфин России считает, что договоры, не прошедшие государственной регистрации (если такая регистрация обязательна в силу гражданского законодательства РФ), не считаются заключенными, соответственно расходы по таким договорам в целях налогообложения по налогу на прибыль не учитываются (письма Минфина РФ от 12.07.2006 № 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 № 03-03-04/3/3, от 01.11.2005 № 03-03-04/1/325). Аналогичного мнения придерживается и ФНС РФ (Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).

В своем недавнем Письме Минфин РФ подтвердил свою точку зрения в отношении учета в целях налогообложения расходов по аренде земельных участков. Он считает, что обязательным условием учета расходов в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок по договору аренды в составе расходов для целей налогообложения по налогу на прибыль является государственная регистрация такого договора. Поэтому затраты организации в виде арендных платежей за арендуемый земельный участок до государственной регистрации договора аренды учитывать в налоговом учете неправомерно (Письмо Минфина РФ от 06.03.2008 № 03-03-06/1/152).

По мнению автора, рассматриваемая позиция финансового ведомства противоречит действующему налоговому законодательству, поскольку:

·         норма подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ не обусловливает право налогоплательщиков учитывать в целях налогообложения фактически произведенные затраты по оплате арендных платежей с обязанностью по государственной регистрации договоров аренды земельных участков;

·         к налоговым правоотношениям гражданское законодательство не применяется (п. 3 ст. 2 ГК РФ).

Учитывая мнение Минфина и ФНС, если налогоплательщик учтет расходы по аренде до госрегистрации договора, то скорее всего ему придется конфликтную ситуацию с проверяющими решать в суде. В этой связи отмечаем, что арбитражные суды, как правило, в рассматриваемых спорах поддерживают налогоплательщиков.

Из многочисленных постановлений приведем лишь 2 недавних решения арбитров, в которых судьи пришли к выводу, что налоговое законодательство не связывает право уменьшать доходы на фактически произведенные затраты по оплате арендных платежей с обязанностью по государственной регистрации договоров аренды. Поэтому отсутствие госрегистрации прав по договорам аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль (постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2008 по делу № А56-30518/2006, ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2008 № Ф08-1297/08-464А по делу № А32-10750/2007-19/274).

В заключение обращаем внимание, что налогоплательщики не должны забывать, что для учета арендных платежей по земельному участку в налоговом учете должны выполняться иные условия, предусмотренные налоговым законодательством. В частности, земельный участок должен использоваться в деятельности налогоплательщика, направленной на получение дохода, у него должны быть в наличии договор и передаточный акт (п. 1 ст. 252 НК РФ).