1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 1540

Как рефинансировать жилстрой

Строительный сектор оказался в тяжелейшей ситуации. Возможен ли выход?
Как рефинансировать жилстрой

Наиболее остро финансовый кризис ударил по рынку жилищного строительства. Ожидание падения цен на недвижимость, массовая заморозка уже строящихся объектов в связи с приостановлением банковского кредитования, снижение платежеспособности населения и другие тревожные явления охватили строительный сектор, являющийся одной из ключевых системообразующих отраслей. Оперативному решению этих проблем посвятил Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) совместное заседание Комиссии по банкам и банковской деятельности и Комиссии по строительному комплексу.

Замкнутый круг

Ситуация в сфере строительства и сопряженных секторах ухудшается стремительно. Как отмечает первый исполнительный вице-президент РСПП Александр Мурычев, многие девелоперы полностью остановили строительство объектов в связи с прекращением финансирования со стороны банков, испытывающих проблемы с собственной ликвидностью. Но даже при условии сокращения объемов ввода жилья, ожидаемого как минимум на уровне 20–25%, падение цен на недвижимость все равно неизбежно.

Однако президент Ассоциации строителей России (АСР) и председатель Комиссии РСПП по строительному комплексу Николай Кошман не видит реальных предпосылок для снижения себестоимости жилья, поскольку тарифы на электроэнергию и прочие сопутствующие технические ресурсы строительного процесса, наоборот, растут.

Есть основания полагать, что в самый ближайший период будет заморожена и значительная часть государственных (бюджетных) строек. В особенно жестких условиях окажутся региональные хозяйствующие субъекты, вряд ли могущие рассчитывать на поддержку из центра. При этом некоторые главы регионов и муниципальных образований уже заявили о невозможности погашения задолженностей по действующим обязательствам по той причине, что им отказывают в выдаче новых кредитов.

Не приходится говорить и о дальнейшем развитии ипотеки, которая могла бы стать основным антикризисным инструментом для жилищно-строительного комплекса (ЖСК). Более того, подавляющее большинство банков фактически свернуло свои ипотечные программы, мотивируя это резким ростом просрочек по уже выданным ипотечным ссудам. Замыкается же круг проблем ЖСК тем фактором, что падение цен на недвижимость соответственно удешевляет стоимость жилья, которое является залогом по кредитам, скопившимся на балансах банков.

И Правительство, и Минфин выражают готовность перевести регулирование отрасли, что называется, на ручное управление, но в силу ее специфики не всегда имеют возможность самостоятельно выработать адекватные стратегические решения без привлечения непосредственных участников рынка – как инвесторов, так и самих строителей.

Как оживить рынок

В несколько ином ракурсе проблему кризиса в ЖСК и пути ее преодоления рассматривает глава Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Он считает, что оживление рынка вряд ли возможно без волевого снижения ставки по ипотечным кредитам хотя бы до уровня 15%. Этого можно добиться путем выпуска ипотечных облигаций, обеспеченных государственными поручительствами АИЖК. Необходима и структурная оптимизация самого рынка недвижимости, избалованного возможностью перманентных спекуляций на этапе бурного роста.

В частности, А. Семеняка считает, что следует четко разделить девелоперов и подрядчиков в целях большей прозрачности бизнесов и, как следствие, более адекватного ценообразования. В качестве же компромисса со стороны финансовых институтов следует разработать механизм компенсации потребителю кредитной услуги снижения стоимости залога – возможно, это вообще один из немногих реальных способов возвращения интереса населения к ипотечным кредитам, и все заинтересованные стороны должны это понимать.

Но если строители все же хотят сохранить уровень цен на недвижимость на уровне, близком к нынешнему, то альтернативным решением может стать механизм компенсации банковских ставок по ипотеке с их стороны.

В любом случае можно с уверенностью констатировать, что ЖСК в ближайшие 5 лет вряд ли сможет рассчитывать на долгосрочное финансирование проектов, поэтому нужно основательно пересмотреть схемы взаимодействия и с инвесторами, и с покупателями жилья.

Среднесрочные стратегии

В рамках Программы поддержки строительного сектора экономики и сферы недвижимости РСПП, которую планируется направить на рассмотрение в Правительство РФ и Госдуму, предложен ряд комплексных мер по сокращению влияния финансового кризиса на ЖСК.

В частности, одной из приоритетных задач согласно данной программе является переоценка текущих государственных инвестиционно-строительных проектов исходя из сложившейся ситуации и принятие решений о целесообразности либо нецелесообразности их дальнейшей реализации. Это позволит высвободить денежные средства из тех проектов, которые в нынешних кризисных условиях, очевидно, неосуществимы, и направить их на более перспективные.

Также необходимо реальное внедрение механизма финансирования строительства новых домов за счет развития цивилизованного института коммерческого найма жилья – ныне пустующие из-за общей стагнации рынка квартиры можно было бы сдавать в аренду по ценам ниже рыночных, в том числе и в рамках государственного социального найма, при условии их выкупа в пользу муниципалитетов.

Несмотря на то что само понятие «секьюритизация» после ипотечного кризиса 2007 года в США, ставшего первопричиной нынешнего мирового финансового кризиса, вызывает опасение у многих даже вполне компетентных специалистов различных секторов экономики, именно инструмент секьюритизации мог бы быть задействован в процессе рефинансирования стройкомплекса.

Для этих целей РСПП предлагает задействовать государственные корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (ФСР ЖКХ) и «Банк развития и внешнеэкономической деятельности» (ВЭБ), а также привлечь к процессу частных институциональных инвесторов. Коммунальные платежи и средства из формируемых фондов социального найма предполагается сконцентрировать в ФСР ЖКХ и секьюритизировать их посредством эмиссии и размещения ценных бумаг через специальные проектные компании. В свою очередь, ВЭБ и другие инвесторы могут быть задействованы как финансовые институты, осуществляющие такую секьюритизацию. Заинтересованы строители и в привлечении для рефинансирования пенсионных средств так называемых «молчунов», саккумулированных ВЭБ. Однако с учетом все более частых утверждений аналитиков о фактическом провале отечественной пенсионной реформы и возможном возвращении к старой, полностью регулируемой пенсионной системе на это вряд ли стоит рассчитывать.

Надеются девелоперы и на существенные налоговые послабления, например, в рамках проектов строительства социального жилья экономкласса. Согласно действующим положениям Налогового кодекса получение налоговых кредитов в таких случаях крайне затруднительно. Оптимизировать конечное формирование цен в секторе позволило бы и замораживание повышения тарифов естественных монополий. В РСПП полагают, что это нужно сделать хотя бы в течение наиболее проблемного периода первой половины 2009 г.

Другая существенная проблема ЖСК – высокая лизинговая нагрузка. Предоставление отсрочек по лизинговым платежам за технику как минимум российского производства, используемую в строительной индустрии, позволило бы не только улучшить положение самих строителей, но и косвенно стимулировать конкурентоспособность отечественных производителей соответствующего оборудования.

Высоко оцениваются и перспективы возрождения системы жилищно-строительных кооперативов. Опыт многих европейских стран, в том числе Германии, где по договорам строительного вклада жилье приобретает каждый третий житель, показал, что фактический отказ от механизма жилищных кооперативов и касс взаимопомощи, который успешно работал в СССР, в пользу более рыночных инструментов был одной из ошибок российской экономики в 90-е гг. Создание института строительных сберкасс способно сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости и, что самое главное, наконец-то сделать реальной мечту многих семей страны приобрести собственное жилье.

Вполне понятно, что для всего многообразия предлагаемых РСПП мер необходимы соответствующие изменения в действующем законодательстве. В качестве основного разработчика поправок в Гражданский и Налоговый кодексы, а также в 7 федеральных законов, регулирующих как ипотеку, так и инвестиционно-строительную деятельность в целом, привлекли Ассоциацию российских банков (АРБ). Насколько заинтересуют данные предложения законодательную и исполнительную ветви власти – время покажет. Но именно времени в нынешних условиях как никогда мало, и оперативность принятия решений уже сама по себе является важнейшим элементом выхода из кризиса.