С 1 января 2026 г. расчет арендной платы за государственные и муниципальные земельные участки будет производиться исключительно на основании их кадастровой стоимости. Росреестр опубликовал методические рекомендации, разъясняющие новый порядок, который призван сделать систему более прозрачной и предсказуемой (приказ от 31.10.2025 № П/0398/25). Несмотря на императивное правило использования кадастровой стоимости, документ сохраняет принцип экономической обоснованности платежа и содержит ряд мер, направленных на защиту интересов арендаторов, в том числе при переоформлении прав. Юристы обращают внимание на рекомендательный характер документа и советуют компаниям заранее проанализировать свои риски.
Принятие Закона № 321-ФЗ повлекло за собой необходимость приведения подзаконных нормативных актов в соответствие с новой редакцией ЗК РФ. Кроме того, действующие сейчас основные принципы определения арендной платы допускают использование как кадастровой, так и рыночной стоимости земельного участка (п. 16), содержит развернутый перечень случаев, при которых применений рыночной оценки было рекомендовано (п. 19), и позволяет отступать от кадастровой стоимости при значительном расхождении результатов расчета (п. 20) (приказ Минэкономразвития № 710 от 29.12.2017). Вместо этого обновленные рекомендации провозглашают императивное правило определения арендной платы исключительно на основании кадастровой стоимости.
Несмотря на провозглашение принципа упрощения и прозрачности расчетов через использование кадастровой стоимости, приказ Росреестра сохраняет требование соблюдения принципа экономической обоснованности при расчете арендной платы.
При установлении порядка определения размера арендной платы необходимо достигать баланса интересов арендатора и арендодателя. Это означает, что даже при использовании кадастровой стоимости как базового показателя, органы власти должны:
-
учитывать доходность земельного участка с учетом его категории и разрешенного использования;
-
принимать во внимание государственное регулирование тарифов организаций, осуществляющих деятельность на земельном участке;
-
учитывать предоставляемые субсидии и меры государственной поддержки.
Такой подход соответствует целям реформы — создание прозрачной и предсказуемой системы расчета, одновременно обеспечивающей справедливый уровень арендных платежей с учетом экономических реалий.
Важно подчеркнуть, что в соответствии со ст. 3 Закона № 321-ФЗ новый порядок расчета применяется исключительно к договорам аренды земельных участков, заключенным после 01.01.2026. Это создает переходный период, который арендаторы могут эффективно использовать для подготовки к изменениям.
С учетом этого арендаторам важно:
1. Провести анализ действующих догоров аренды, оценить их сроки. Для соглашений, истекающих в 2026—2027 гг., уже сейчас следует начинать работу по оценке потенциального изменения арендной платы при их перезаключении.
2. Заблаговременно провести анализ кадастровой стоимости для земельных участков, аренда которых планируется после 01.01.2026, необходимо провести расчет будущих платежей на основе актуальной кадастровой стоимости.
3. При завышенной кадастровой стоимости возможно инициировать процедуру ее оспаривания до заключения новых договоров аренды.