Программа льготной ипотеки, принятая в прошлом году на фоне кризиса, привела, по данным Счетной палаты, к стремительному росту цены квадратного метра жилья (на 20,4%) и задолженности по ипотечным кредитам (9,27 трлн руб.). Одновременно увеличилась прибыль строительных организаций (на 16,8%), а доходы населения снизились на 3,5%. Эксперты отмечают, что рынок жилья должен расти за счет наращивания доходов граждан и снижения административных барьеров, а не выдачи кредитов. В противном случае может закачаться вся экономика.
Принятые меры государственной поддержки ипотечного кредитования, по оценке Счетной палаты (СП), позволили существенно поддержать спрос на рынке жилищного строительства в 2020 г. Так, площадь приобретенного гражданами жилья в рамках трех программ (семейной, дальневосточной и льготной ипотеки) увеличилась с 1,4% от объема строящегося жилья в 2019 г. до 19,8% в 2020 г.
«С 2020 г. в Российской Федерации действуют беспрецедентные меры государственной поддержки рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства, — подчеркивает аудитор СП Алексей Саватюгин. — На реализацию всех программ в 2019—2020 гг. были выделены средства федерального бюджета, в том числе Резервного фонда правительства, в общей сумме 89 млрд руб.».
Объем выдачи ипотечных кредитов в России по итогам 2020 г. достиг 4,3 трлн руб. (выдано 1,7 млн ипотечных кредитов), это абсолютный рекорд за всю историю рынка ипотеки.
Меры государственной поддержки ипотечного кредитования запустили рост спроса населения на жилье, что стало существенной поддержкой строительной отрасли. Однако одновременно рынок отреагировал на увеличение спроса бурным ростом цен на заветные метры. В результате средняя цена одного квадратного метра общей площади квартир на первичном рынке жилья в 2020 г., по расчетам СП, выросла на 20,4% по отношению к 2019 г.
Интересная деталь: прибыль организаций строительной отрасли в целом по Российской Федерации за 2020 г., по сведениям СП, выросла по отношению к прошлому году на 16,8%, а объем строящегося жилья снизился с 104,7 тыс. кв. м в 2019 г. до 94 тыс. кв. м в 2020 г. При этом реальные доходы населения, по данным Росстата, сократились на 3,5%.
начало на с. 01
К началу 2021 г. Банк России зафиксировал рекордную долговую нагрузку россиян в размере 11,7%. В частности, у ипотечных заемщиков долговая нагрузка выросла до 1,9%, по другим кредитам — до 9,8%.
«Опыт многих стран показывает, что первоначальный эффект повышения доступности ипотечного финансирования после снижения ставок в конечном счете может приводить к обратному эффекту: снижению ценовой доступности покупки жилья, — комментируют сложившуюся ситуацию аналитики СП. — В связи с этим основным фактором поддержания доступности жилья должен стать высокий и устойчивый рост доходов населения, который будет опережать рост цен на жилье».
Помимо потенциального снижения доступности покупки жилья, форсированный рост ипотечного кредитования, по данным Банка России, может иметь негативные последствия для макроэкономической устойчивости. Как показали исследования, более высокая долговая нагрузка частного сектора повышает вероятность возникновения кризисов. Она усиливает посткризисные рецессии в экономике и их продолжительность.
Например, исследование Drehmann et al. по 17 странам в период c 1980 по 2015 г. продемонстрировало, что пиковые значения нового долга домохозяйств уверенно предсказывают будущие кризисы (с лагом примерно в четыре года), а соответствующие рецессии оказываются более глубокими. При этом увеличение нового долга домохозяйств (к ВВП) на 1 п.п. в первые два года приводит к приросту ВВП на 0,1 п.п. В более долгосрочной перспективе на горизонте пяти-семи лет эффект становится отрицательным (–0,1 п.п. ВВП).
Учитывая, что кредитные бумы в секторе домохозяйств предполагают пиковые значения прироста нового долга, на 5—10 п.п. превышающие нормальные (средние) уровни, потери ВВП после таких бумов составляют около 1 п.п.
К похожим выводам пришли исследователи МВФ. Согласно их оценкам, кризисы на рынках жилья тех стран, где происходило быстрое и значительное накопление долга домохозяйств, сопровождаются более длительным и глубоким снижением ВВП и потребления домохозяйств, а также более продолжительным и существенным ростом безработицы. Избыточное накопление долга домохозяйств имеет большие негативные экономические и социальные последствия.
Для сбалансированного роста рынка жилой недвижимости, не приводящего к формированию ценового «пузыря», темпы ввода новых жилых объектов, по мнению аналитиков МВФ, должны соответствовать росту спроса на жилье.
Еще одним фактором сбалансированной динамики жилищного строительства может стать снижение административных барьеров, которое позволяет существенно сокращать расходы девелоперов на возведение новых объектов и, соответственно, цены.
Сегодня, несмотря на определенные результаты «регуляторной гильотины», по словам общественного омбудсмена по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елены Киселевой, трудностей с оформлением разрешительной документации еще много. Перечень документов, указанный в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т.д., причем многие позиции являются явно избыточными.
В сфере строительства недостаточно развиты цифровые технологии, в частности, нельзя получать разрешительную документацию и проходить все процедуры при строительстве объекта, включая контроль Ростехнадзора, в электронном виде.
В 2017—2020 гг. государство планомерно монополизировало рынок экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. Перечень объектов капстроительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс. Для застройщиков это означает рост финансовых затрат, при том что для большинства проектов, связанных с устройством инженерных коммуникаций, требование о прохождении госэкспертизы является избыточным.
Еще одним барьером на пути успешного развития строительной отрасли становится рост цен на стройматериалы. «Все государственные и муниципальные контракты, которые были заключены в 2020 г., включают в себя затраты на строительные материалы в ценах прошлых периодов, при этом цена контракта изменению не подлежит», — отмечает г-жа Киселева.