1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 30

Сделка по покупке участка признана недействительной: последствия по земельному налогу

С какой даты для гражданина, купившего земельный участок, прекращается исчисление земельного налога в ситуации, когда договор купли-продажи участка признан недействительным? С этим вопросом разбирались налоговики в письме от 26.06.2020 № БС-4-21/10425@.

Есть запись в ЕГРН — есть налог

По общему правилу плательщиками земельного налога являются в том числе физические лица, у которых на праве собственности есть земельные участки (п. 1 ст. 388 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оно может быть оспорено только в судебном порядке (п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон № 218-ФЗ). При этом датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости (п. 2 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Таким образом, физическое лицо становится плательщиком земельного налога с момента регистрации права на земельный участок, то есть внесения записи в ЕГРН (письмо Минфина России от 07.12.2012 № 03-05-05-02/120).

Земельный налог, который должны платить физические лица, рассчитывается налоговыми органами (п. 3 ст. 396 НК РФ). При этом сумма налога определяется на основании сведений, представленных органами Росреестра (п. 4 ст. 391 НК РФ).

Налог по недействительной сделке

Как мы уже отметили, зарегистрированное право на объект недвижимости может быть оспорено только в судебном порядке. Стороны договора купли-продажи земельного участка могут обратиться в суд для признания сделки недействительной (ст. 166 ГК РФ). Такая сделка не влечет юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения. При этом каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ).

В письме от 11.10.2017 № Д23и-5890 специалисты Минэкономразвития России дали следующие разъяснения по вопросу признания сделки недействительной и прекращения права собственности.

Если судебным решением сделка была признана недействительной и применены последствия ее недействительности — стороны были приведены в первоначальное положение, в том числе право собственности соответствующей стороны сделки признано отсутствующим, — то в силу ст. 166 и 167 ГК РФ право собственности такой стороны будет считаться отсутствующим с момента вступления указанного судебного решения в законную силу.

Эти разъяснения взяла на вооружение налоговая служба и в письме от 20.10.2017 № БС-4-21/21330@ довела до нижестоящих налоговых органов следующую позицию. Право собственности по недействительной сделке будет отсутствовать с момента вступления судебного решения в законную силу, а не с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН.

В комментируемом письме налоговики разъяснили еще один вопрос, возникающий у физических лиц по уплате земельного налога в случае признания сделки недействительной. От какой даты нужно отталкиваться и признавать право на земельный участок отсутствующим, если из решения суда нельзя определить дату прекращения права собственности на объект налогообложения?

По мнению специалистов ФНС России, в случае возникновения неопределенности заинтересованные лица могут обратиться за разъяснением такого судебного решения в порядке, предусмотренном законодательством о судопроизводстве. А до устранения указанной неясности контролеры порекомендовали налоговым органам руководствоваться общими правилами исчисления суммы налога, предусмотренными ст. 391 и 396 НК РФ. То есть получается, что налог будет рассчитываться на основании сведений из Росреестра.