1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 67

Соглашение об осуществлении деятельности на ТОСЭР: к какому виду договоров относится и какие нормы к нему применяются?

На сегодняшний день в России более 100 территорий опережающего социально-экономического развития (далее — ТОСЭР). Резиденты ТОСЭР работают на основании специального соглашения об осуществлении деятельности на ТОСЭР. Примерную форму этого соглашения правительство утвердило в феврале 2020 г. О том, как квалифицировать такие соглашения, читайте в материале.

Федеральный закон от 29.12.2014 № 473-ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации» (далее — Закон № 473-ФЗ) определяет правовой режим ТОСЭР, меры государственной поддержки и порядок осуществления деятельности на данных территориях. Он регулирует отношения:

  • между органами государственной власти, органами местного самоуправления и организацией, осуществляющей управление ТОСЭР (управляющей компанией), по созданию и управлению такими территориями;

  • между управляющей компанией и резидентами ТОСЭР по осуществлению предпринимательской деятельности на данной территории.

В 2019 г. полномочия по утверждению примерной формы соглашения об осуществлении деятельности на ТОСЭР перешли от уполномоченных федеральных органов к Правительству РФ (ч. 7 ст. 14 Закона № 473-ФЗ). В феврале 2020 г. правительство утвердило примерную форму соглашения (постановление Правительства РФ от 17.02.2020 № 167).

Соглашение об осуществлении деятельности (далее — соглашение) регулирует взаимоотношения ключевых участников экономической деятельности на ТОСЭР:

  • управляющей компании, за которой закреплен широкий перечень различных функций, от обеспечения функционирования объектов инфраструктуры до организации предоставления различных услуг (юридических, бухгалтерских и пр.), и

  • резидентов — ИП или юридических лиц, реализующих инвестиционные проекты на соответствующей территории, в обмен на ряд преференций (налоговые льготы и льготные ставки по арендной плате, применение таможенной процедуры свободной таможенной зоны и пр.).

Соглашение об осуществлении деятельности на ТОСЭР не является новым для российского правопорядка правовым инструментом: во многом оно похоже на соглашение об осуществлении деятельности в особой экономической зоне (глава 5 Федерального закона от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»). Определенное сходство можно также обнаружить при сравнении с договором о развитии застроенной территории (ст. 46.2 ГрК РФ), договором о комплексном освоении территории (ст. 46.4 ГрК РФ). Тем не менее ряд спорных вопросов, в частности, о его правовой природе и применимом к взаимоотношениям сторон законодательстве, все еще остаются нерешенными.

Для правовой квалификации соглашения необходимо определить, является ли оно:

  • гражданско-правовым. В этом случае к отношениям сторон будут применяться положения ГК РФ, если иное не предусмотрено Законом № 473-ФЗ;

  • административным/публично-правовым соглашением. В этом случае субсидиарное применение норм ГК РФ возможно, только когда это предусмотрено специальным законодательством. Стоит отметить, что российское законодательство не оперирует термином «административный договор», однако предусматривает возможность заключения договоров, регламентирующих права и обязанности в сфере публичных правоотношений (договоры о предоставлении субсидий, договоры между территориальными фондами ОМС и страховщиками и др.);

  • либо комплексным соглашением, включающим в себя элементы административно- и гражданско-правового соглашения.

В случае признания соглашения гражданско-правовым либо комплексным также необходимо определить, какие именно нормы ГК РФ применяются к отношениям сторон.

По вопросу о правовой природе соглашений об осуществлении деятельности на ТОСЭР отсутствует судебная практика, однако такая практика может быть обнаружена в отношении государственного контракта, договора о предоставлении субсидий и др.

В научной литературе выделяют следующие признаки, на основании которых соглашения между частной стороной и публично-правовым образованием квалифицируются в качестве гражданско-правовых договоров:

  • юридическое равенство сторон (ни одна из сторон соглашения не вправе предписывать другой стороне совершение любых действий, не вытекающих из соглашения);

  • свобода договора (стороны имеют право заключать или не заключать соглашение);

  • возмездный характер правоотношений;

  • гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств.

Судебная практика в качестве критерия разграничения признает характер обязанностей, определенных договором.

Цитируем документ

Из содержания спорного контракта следует, что у муниципального образования гражданско-правовые обязательства отсутствуют, определенные контрактом обязанности являются публично-правовыми и непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций, и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 № 17043/11 по делу № А41-29131/10

Аналогичного подхода суды придерживались и в других делах (см. Определение ВАС РФ от 20.02.2012 № ВАС-17043/11 по делу № А41-29131/10, постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 № 12444/12 по делу № А32-24023/2011, Определение ВС РФ от 24.09.2015 № 305-КГ15-12151 по делу № А40-170254/2014).

Представляется, что ни один из перечисленных критериев, ни все они в совокупности не учитывают многообразие возможных форм взаимодействия частных лиц и государства, а потому не могут использоваться в качестве общего для всех случаев набора критериев для выявления правовой природы соглашения.

Так, согласно Закону № 473-ФЗ стороны свободны в определении условий соглашения, однако его заключение является обязательным для управляющей компании (УК) в соответствии со ст. 13 Закона № 473-ФЗ, при этом возможность применения норм гражданского законодательства (в частности, гражданско-правовой ответственности) прямо не предусмотрена.

Предложенный судебной практикой критерий является наиболее практичным и позволяет ограничиться оценкой отдельных обязанностей сторон на предмет наличия в них элемента исполнения властно-распорядительных функций.

С учетом изложенного проанализируем Закон № 473-ФЗ и условия примерной формы соглашения на предмет наличия элементов властно-распорядительной деятельности, оценим возможность применения норм гражданского законодательства к отношениям сторон и на основании этого попробуем определить правовую квалификацию соглашения.

Публично-правовые обязательства управляющей компании

Управляющая компания является акционерным обществом (ст. 2 Закона № 473-ФЗ), что, по мнению ряда исследователей, само по себе является препятствием для квалификации договора в качестве публично-правового. В то же время УК выполняет ряд публично-правовых функций (ст. 8, 10 Закона № 473-ФЗ), в их числе:

  • организация транспортного обслуживания, электроснабжения, теплоснабжения на территории ТОСЭР и пр. (по сути это публично-правовые функции, относящиеся к вопросам местного значения);

  • выполнение функций многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг;

  • ведение реестра резидентов.

Кроме того, согласно ч. 4 ст. 10 Закона № 473-ФЗ УК может получить ряд полномочий от городского или сельского поселения, а ст. 23 Закона № 473-ФЗ указывает на возможность отнесения к компетенции управляющей компании некоторых полномочий субъектов РФ и органов местного самоуправления.

В соответствии с соглашением управляющая компания обязана соблюдать положения Закона № 473-ФЗ (ст. 114). Отсюда возникает вопрос: становятся ли публично-правовые обязанности УК, вытекающие из Закона № 473-ФЗ, гражданско-правовыми обязательствами по отношению к конкретному резиденту? Например, будет ли неосуществление УК функции по благоустройству территории свидетельствовать о нарушении условий соглашения и сможет ли резидент привлечь ее за это к гражданско-правовой ответственности.

Представляется, что публично-правовая обязанность лица, наделенного властно-распорядительными полномочиями, не может быть обязательством в смысле ст. 307—309 ГК РФ, поскольку она возникает и реализуется в сфере административных правоотношений, а ее регулирование подчиняется административному праву. Порядок, форма и условия реализации публичных обязанностей регламентируются административным законодательством, к которому гражданское законодательство не применяется. Указание в тексте гражданско-правового соглашения на наличие у наделенного властными полномочиями субъекта соответствующего полномочия не превращает его в гражданско-правовое обязательство.

Такое понимание публично-правового обязательства можно обнаружить во множестве судебных решений (см. Определение ВС РФ от 18.05.2016 № 305-ЭС16-3934 по делу № А41-17516/2015, постановления АС Дальневосточного округа от 12.02.2018 № Ф03-121/2018 по делу № А51-6268/2017, АС Московского округа от 13.07.2017 № Ф05-8372/2017 по делу № А40-113585/2016, АС Северо-Кавказского округа от 27.05.2016 № Ф08-2678/2016 по делу № А32-17018/2015). Кроме того, оно соответствует позиции КС РФ, который указывал, что реализация публичных обязанностей не может одновременно рассматриваться и как оказание услуг гражданско-правового характера (Определение КС РФ от 01.03.2011 № 272-О-О).

Следовательно, нарушение УК обязанностей, предусмотренных Законом № 473-ФЗ (например, по выполнению функций МФЦ или по направлению в уполномоченные органы сведений о внесении резидента в реестр), может свидетельствовать о нарушении условий соглашения, однако по своему характеру данные обязательства будут являться публично-правовыми. Аналогичным образом при включении в соглашение публично-правовых обязательств УК они не будут «трансформироваться» в гражданско-правовые. При этом отграничить публичное от частного обязательства можно, оценив его на предмет наличия элемента властно-распорядительной деятельности.

Вместе с тем, несмотря на закрепление за УК ряда публично-правовых функций, большая часть обязанностей сторон соглашения носит явно гражданско-правовой характер. Например, обязанность УК заключить с резидентом договор купли-продажи или аренды имущества, обязанность резидента предоставить проектную документацию. Указанное в ч. 4 ст. 14 Закона № 473-ФЗ право сторон согласовать не предусмотренные законом права и обязанности также является характерной чертой гражданско-правовых договоров (ст. 2, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Таким образом, с одной стороны, законодатель и Правительство РФ используют формулировки и структуру документа (примерная форма соглашения), характерные для гражданско-правовых соглашений, предусматривают возможность сторон самостоятельно определять перечень прав и обязанностей, а предусмотренные соглашением обязанности УК явно носят гражданско-правовой характер. С другой стороны, характерные для частноправовых соглашений признаки присутствуют в соглашении в ограниченном виде, УК выполняет ряд публично-правовых функций, а ее деятельность в рамках соглашения именуется законодателем как «осуществление полномочий». При этом ни Закон № 473-ФЗ, ни примерная форма соглашения не содержат указания на возможность применения к отношениям сторон гражданского законодательства.

С учетом изложенного соглашение не может быть квалифицировано как публично-правовой (административный) договор, так как стороны обладают существенным уровнем свободы при определении перечня прав и обязанностей, оснований для расторжения и иных условий соглашения, при этом отношения власти-подчинения между ними отсутствуют. В то же время соглашение может содержать в себе элементы публичного обязательства, а УК наделена законом некоторыми властными функциями.

Таким образом, соглашение сочетает в себе элементы как частноправовых, так и публично-правовых обязательств. При этом отношения сторон, не связанные с осуществлением УК публично-правовых обязательств, по своей сути подпадают под понятие регулируемых гражданским законодательством отношений и, соответственно, регулируются гражданским законодательством. Похожую логику можно обнаружить в судебных решениях по спорам, вытекающим из инвестиционных контрактов (см. постановления АС Московского округа от 05.05.2017 № Ф05-5503/2017 по делу № А41-57561/2016, АС Северо-Кавказского округа от 22.02.2017 № Ф08-10228/2016 по делу № А32-12895/2016).

Следовательно, применение норм ГК РФ недопустимо в той части соглашения, в которой речь идет об исполнении УК публично-правовых обязательств, так как в этом случае УК выступает по отношению к резиденту не как частная сторона по смыслу ст. 125 ГК РФ, а как субъект, наделенный властными полномочиями. Как отмечал ВАС РФ, констатация готовности исполнять публично-правовые обязательства не изменяет их публично-правовой природы (постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 4606/13 по делу № А75-4586/2011). С практической точки зрения это означает невозможность привлечения публично-правового образования (в рассматриваемом случае — УК) к договорной ответственности за невыполнение публично-правовых обязательств, в частности применение положений п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ о просрочке кредитора. Кроме того, понуждение УК к выполнению публично-правовых функций (даже если они предусмотрены в соглашении в качестве гражданско-правового обязательства) будет возможно в порядке главы 24 АПК РФ, но не искового производства, а возмещение причиненного неисполнением обязательств вреда будет осуществляться по правилам ст. 1069 ГК РФ, а не 393 ГК РФ. Так, например, в случае невыполнения УК обязательств по осуществлению функций МФЦ резидент не сможет понудить ее к исполнению данной обязанности в порядке искового производства, равно как и применить гражданско-правовые санкции за указанное нарушение. Отметим, что на практике применение ст. 1069 ГК РФ может встретить сопротивление: в то время как в главе 24 АПК РФ прямо указано на возможность оспаривания в порядке данной главы решений и действий организаций, наделенных законом отдельными публичными полномочиями, в ст. 1069 ГК РФ указание на такие организации отсутствует.

Частно-правовые обязательства сторон

Вместе с тем большая часть вытекающих из соглашения обязательств все-таки не связана с осуществлением УК властно-распорядительных функций, а права и обязанности сторон подпадают под содержащееся в п. 1 ст. 2 ГК РФ определение отношений, регулируемых гражданским законодательством, в связи с чем к ним применимы нормы гражданского законодательства.

В соответствии с п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Из буквального прочтения данной нормы следует, что наличие противоречия между положениями ГК РФ и Закона № 473-ФЗ свидетельствовало бы о незаконности последних. Подобное понимание принципов действия федеральных законов вступает в явное противоречие с общеправовым принципом приоритета специальной нормы перед общей, а также существенно ограничивает законодателя в возможности установить специальное регулирование в определенных сферах или для определенных субъектов.

В итоге этот подход был скорректирован: в 1999 г. КС РФ указал, что «ни один федеральный закон не может иметь большую юридическую силу по отношению к другому федеральному закону» (Определение КС РФ от 05.11.99 № 182-О). В последующем основанная на данном понимании соотношения общих норм ГК РФ и специальных норм иных законов практика сформировалась в отношении государственных контрактов: требования Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ являются специальными по отношению к общим нормам ГК РФ о договорах (см. постановления АС Московского округа от 16.07.2019 № Ф05-9842/2019 по делу № А40-92839/2018, АС Поволжского округа от 13.07.2016 № Ф06-10222/2016 по делу № А49-9838/2015, решение Приморского УФАС России от 20.11.2019 № 025/06/50-1061/2019). Аналогичные решения выносили ВС РФ и ВАС РФ в отношении федеральных законов от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Определение ВС РФ от 16.10.2018 № 14-КГ18-27), от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (Определение ВС РФ от 16.11.2016 по делу № 309-ЭС16-9488, А60-16685/2015) и пр. Данная позиция также нашла отражение во внесенных в 2015 г. изменениях в ст. 307.1 ГК РФ, в соответствии с которыми в контексте обязательственного права приоритет отдается специальному законодательству (даже если в нормах ГК РФ отсутствует специальное указание на это). Таким образом, предусмотренное в Законе № 473-ФЗ регулирование является специальным по отношению к нормам ГК РФ, а значит, в случае противоречия применению подлежат нормы специального закона.

Так, например, при наличии противоречий между посвященными изменению/расторжению договора нормами ст. 451—453 ГК РФ и изменению/расторжению соглашения нормами ст. 15 Закона № 473-ФЗ применяться должны положения специального Закона № 473-ФЗ.

В случае же отсутствия специального регулирования применяются положения ГК РФ. В частности, допускается субсидиарное применение положений гражданского законодательства. Например, закрепление в специальном законодательстве перечня возможных оснований для расторжения соглашения не препятствует применению норм ГК РФ об одностороннем отказе от договора. Соответствующая практика сформирована в отношении как соглашений (определения ВС РФ от 27.11.2019 № 303-ЭС19-21312 по делу № А73-546/2019, от 15.10.2019 № 303-ЭС19-18063 по делу № А51-25368/2018), так и схожих правовых механизмов, например концессионных соглашений (постановления АС Северо-Западного округа от 02.12.2019 № Ф07-15214/2019 по делу № А66-12437/2018, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2017 № 17АП-15092/2017-ГК по делу № А50-13738/2017, ФАС Северо-Западного округа от 12.01.2009 по делу № А26-3259/2008).

При этом определяя, какие конкретно нормы применяются к отдельным элементам соглашения, необходимо руководствоваться правилами, сформулированными в п. 47—49 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым:

  • если заключенный сторонами договор содержит элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор), к отношениям сторон по договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора;

  • если из содержания договора невозможно установить, к какому из предусмотренных законом или иными правовыми актами типу (виду) относится договор или его отдельные элементы (непоименованный договор), права и обязанности сторон по такому договору устанавливаются исходя из толкования его условий. К отношениям сторон по такому договору с учетом его существа по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК РФ) могут применяться правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ).

В ГК РФ, равно как и в судебной практике, отсутствуют разъяснения о том, что понимать под элементом договора и как определить, относится ли тот или иной элемент к предусмотренному законом типу (виду) договора. Представляется обоснованной позиция1, согласно которой каждый из поименованных в ГК РФ договорных типов содержит определенный набор квалифицирующих признаков. Если рассматриваемый договор соответствует какому-либо из таких наборов признаков либо содержит в себе несколько наборов, он является поименованным либо смешанным соответственно. Комбинация нескольких признаков, имеющих решающее значение для квалификации соответствующих поименованных договоров, свидетельствует о смешанном характере договора, содержащего в себе элементы различных поименованных договоров. Наконец, отсутствие в рассматриваемом договоре (или его элементах) элементов предусмотренных ГК РФ договоров указывает на то, что данный договор является непоименованным.

При этом под элементами поименованных (непоименованных) договоров, комбинация которых формирует смешанный договор, следует понимать те квалифицирующие признаки поименованных (непоименованных) договоров, которые определяют обязательство, имеющее решающее значение для квалификации соответствующих поименованных договорных типов и их отграничения от близких договорных конструкций.

Следовательно, для правовой квалификации соглашения необходимо определить, относятся ли основные предусмотренные в нем и входящие в его предмет обязательства сторон к тем, которые имеют решающее значение для разных устойчивых договорных типов, хотя бы один из которых является поименованным. С учетом содержания ч. 2 ст. 14 Закона № 473-ФЗ такими обязательствами являются:

  • обязанность резидента осуществлять деятельность, предусмотренную соглашением, и осуществить инвестиции, в том числе капитальные вложения;

  • обязанность УК осуществлять предусмотренные Законом № 473-ФЗ полномочия (в том числе предоставить земельный участок).

Представляется, что указанные основные обязательства (элементы соглашения) не подходят ни под одну из существующих договорных конструкций (в частности, не могут быть квалифицированы как элементы поименованных в ГК РФ договоров).

Обязательство УК по предоставлению участка не относится к предварительному договору, так как, во-первых, у резидента не возникает обязанность заключить договор аренды/купли-продажи, во-вторых, обязательство УК состоит в предоставлении земельного участка определенной в соглашении площади, однако конкретный участок сторонами определяется по итогам осуществления предусмотренных ст. 9 Закона № 473-ФЗ процедур. При этом УК может отказать в предоставлении запрашиваемого резидентом участка, если он уже предоставлен другому резиденту. Кроме того, оно не относится к договору (элементу договора) купли-продажи/аренды, так как обязательством УК является не передача участка в собственность/аренду резидента, а осуществление комплекса действий, предусмотренных ст. 9 Закона № 473-ФЗ, по результатам которых сторонами заключается договор аренды/купли-продажи.

Обязательство резидента осуществлять определенную деятельность (например, строительство) и инвестиции не дает оснований для квалификации соглашения в этой части как строительного подряда, договора купли-продажи будущей вещи или договора простого товарищества, так как обязательство резидента — это осуществление деятельности (то есть сам процесс), а не достижение определенного результата. При этом УК не является лицом, заинтересованным в получении права собственности на создаваемые резидентом объекты. Данное обязательство во многом похоже на типичную для договора аренды обязанность арендатора осуществлять указанную в договоре деятельность, однако это условие не является квалифицирующим признаком договора аренды, имеющим решающее значение для его квалификации. Поэтому соответствующее условие соглашения не является элементом договора аренды (что, однако, не исключает возможность применения по аналогии положений ГК РФ и сформированной в отношении неисполнения обязательства арендатора по осуществлению определенной деятельности судебной практики).

Обязанность по осуществлению управляющей компанией предусмотренных Законом № 473-ФЗ полномочий может быть либо констатацией публично-правовых обязательств УК, либо неосновным обязательством (например, обязанность по передаче резиденту технических условий).

Иные обязательства УК (обеспечить резидента мощностями, заключить договор купли-продажи/аренды имущества в определенный срок и пр.) могут быть квалифицированы как отражающие элементы договора оказания услуг (определения ВС РФ от 24.03.2017 № 304-ЭС16-16246 по делу № А45-12261/2015, от 25.12.2017 № 305-ЭС17-11195 по делу № А40-205546/2016), опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ), однако они не являются основными обязательствами по соглашению, в связи с чем не влияют на его квалификацию в качестве смешанного/непоименованного.

Таким образом, соглашение (элементы соглашения) не относится ни к одному из предусмотренных ГК РФ договоров (элементов договоров), в связи с чем может быть квалифицировано как непоименованный договор. Соответственно, к обязательствам сторон применяются положения общей части ГК РФ, а по аналогии закона могут быть применены правила об отдельных видах обязательств и договоров.

***

С учетом изложенного можно обозначить следующие практические выводы:

  • гражданское законодательство применяется к отношениям сторон субсидиарно в части, не противоречащей Закону № 473-ФЗ, за исключением случаев, когда речь идет об исполнении УК публично-правовых обязательств;

  • в частности, не противоречит положениям Закона № 473-ФЗ применение правил ГК РФ об одностороннем отказе от исполнения договора, об обеспечении исполнения обязательств, об опционе (например, в случае незаключения договора купли-продажи имущества в согласованный сторонами срок) и пр.;

  • к отношениям сторон применяется гражданское законодательство с учетом содержащихся в п. 47—49 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 разъяснений: положения общей части ГК РФ, а также по аналогии закона правила об отдельных видах обязательств и договоров;

  • в случае нарушения УК своих публично-правовых обязанностей резидент не сможет ссылаться на положения ГК РФ и обжаловать соответствующие действия/бездействие в порядке гражданского судопроизводства.

В судебной практике споры о правовой природе схожих с соглашением институтов обнаружены не были (за исключением инвестиционных договоров). Вместе с тем суды активно применяют нормы ГК РФ по отношению как к соглашению (см. определения ВС РФ от 27.11.2019 № 303-ЭС19-21312 по делу № А73-546/2019, от 15.10.2019 № 303-ЭС19-18063 по делу № А51-25368/2018), так и к похожим на него договорам: соглашению об осуществлении деятельности в ОЭЗ (постановление АС Московского округа от 05.08.2019 № Ф05-11189/2019 по делу № А40-221317/2018), договору о развитии застроенной территории/комплексном освоении территории (Определение ВС РФ от 26.09.2019 № 307-ЭС19-16113 по делу № А13-3405/2018, постановление АС Волго-Вятского округа от 16.11.2015 № Ф01-4638/2015 по делу № А28-14201/2014).


Принять к сведению

Отдельно стоит остановиться на обязанности УК передать резиденту в аренду земельный участок. В силу ст. 9 Закона № 473-ФЗ УК является собственником/арендодателем земельных участков на территории опережающего социально-экономического развития. Согласно ст. 14 Закона № 473-ФЗ она обязана предоставить участок определенной площади резиденту в установленном законом порядке. Аналогичное обязательство предусмотрено в п. 3.1.3 примерной формы соглашения. При этом речь идет именно об участке конкретной площади, подходящем для осуществления определенной в соглашении деятельности, но не о конкретном участке: УК может отказать в предоставлении запрашиваемого участка, если запрашиваемые земельный участок, здание, строение и сооружение предоставлены управляющей компанией иному резиденту или иному юридическому лицу.

Правила распоряжения УК земельными участками установлены постановлением Правительства РФ от 24.04.2015 № 39. В общем виде порядок выглядит следующим образом:

  • заявление резидента;

  • принятие УК решения о предоставлении участка;

  • заключение договора аренды/субаренды.

Правовая природа решения о предоставлении участка неясна: с одной стороны, оно не является элементом властно-распорядительной деятельности (так как речь идет о коммерческой компании и распоряжении частной собственностью), с другой — также не подпадает ни под один из существующих механизмов гражданско-правового регулирования. В связи с этим в случае неправомерного отказа в принятии решения о предоставлении участка УК может считаться ненадлежащим образом исполнившей вытекающее из соглашения гражданско-правовое обязательство по его предоставлению. Однако способом судебной защиты резидента, по-видимому, должно быть требование о признании данного отказа, основанного на нормах публичного права, незаконным. Этот момент еще раз подтверждает сочетание во взаимоотношениях сторон частно- и публично-правовых элементов.

1 Договорное и обязательственное право (общая часть): постатейный комментарий к статьям 307—453 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляева и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. — М.: М-Логос, 2017. Электронное издание.